房企“海外之旅”華麗開啟 政策風(fēng)險(xiǎn)或阻“一帆風(fēng)順”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

碧桂園花了不足一年時(shí)間，就成為馬來西亞最大的開發(fā)商。而在其背后，大批的中國購房者為碧桂園貢獻(xiàn)了巨額的銷售收入。根據(jù)該公司統(tǒng)計(jì)，有1/4的中國客戶購買了其在馬來西亞的開發(fā)項(xiàng)目。此前，萬科、綠地、頤和等中國房企紛紛拓展海外，布局版圖已遍及五大洲。這些企業(yè)同樣有大批中國“粉絲”追隨。

根據(jù)世邦魏理仕的研究報(bào)告，按照中國高凈值人群（可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣）的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣流向海外房地產(chǎn)市場。

但在這場看似華麗的海外之旅背后，這些投資者面臨的市場與政策風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。尤其是隨著海外置業(yè)規(guī)模的增大，一旦政策收緊限制資金外流，海外置業(yè)必然受到打擊，中國房企的海外業(yè)務(wù)發(fā)展也將受到嚴(yán)重威脅。

富裕階層海外置業(yè)支撐房企業(yè)績/

在這一波中國房企出海潮中，碧桂園可謂領(lǐng)跑者。

作為碧桂園在海外市場的試水之作，其位于馬來西亞柔佛州新山市的金海灣于今年8月份正式開賣，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，金海灣成功賣出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)約93億元人民幣銷售額，考慮到公司于去年12月才成功拿下該地塊，如此彪悍的戰(zhàn)績不僅讓碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲感到意外，甚至震驚了整個(gè)馬來西亞——因?yàn)檫@意味著碧桂園用不足一年的時(shí)間成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。

碧桂園金海灣的熱銷，僅僅是今年以來中國房地產(chǎn)企業(yè)揚(yáng)帆出海的縮影。中國海外投資聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，萬科、綠地、碧桂園等十余家大型房企在海外投資規(guī)模已超過600億元，其投資的海外項(xiàng)目多位于發(fā)達(dá)國家，以住宅項(xiàng)目和旅游地產(chǎn)為主，也有部分商業(yè)地產(chǎn)。

房企龍頭萬科“出海”首站則選擇今年以來復(fù)蘇勢頭明顯的美國樓市。今年2月，萬科宣布與美國鐵獅門房地產(chǎn)公司成立合資公司，合作開

發(fā)舊金山富升街201地塊。僅僅兩個(gè)月以后，萬科又進(jìn)軍新加坡，通過子公司出資6.78億元人民幣，收購吉寶置業(yè)位于新加坡東部丹那美拉區(qū)的林曦閣項(xiàng)目。

綠地集團(tuán)的拓展步伐更為激進(jìn)，該公司先后在韓國濟(jì)州島、澳大利亞悉尼、德國法蘭克福、西班牙馬德里、巴塞羅那、美國洛杉磯、泰國等地布局了多達(dá)十余個(gè)項(xiàng)目，公司預(yù)計(jì)年內(nèi)累計(jì)海外項(xiàng)目投資將達(dá)到近200億元人民幣，成為海外業(yè)務(wù)規(guī)模最大、項(xiàng)目最多的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。

盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中國房地產(chǎn)企業(yè)近年來大力拓展海外市場，與國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)變不無關(guān)系。隨著國內(nèi)房價(jià)的大幅上漲，企業(yè)拿地成本上升，市場風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，加上日趨激烈的市場競爭，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略及運(yùn)營管理等方面提出了更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“通過拓展海外市場，一方面可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全球化布局，降低單一市場的風(fēng)險(xiǎn)，也可以借機(jī)吸收海外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；另一方面，海外市場在金融危機(jī)的洗禮下，資產(chǎn)價(jià)格普遍低廉，估值相對(duì)較低，存在較大的獲利機(jī)會(huì)”，黃立沖認(rèn)為。

從目前來看，部分在海外布局較早的中國房企已開始進(jìn)入收獲期，除了大放異彩的碧桂園，據(jù)媒體報(bào)道，綠地首個(gè)海外項(xiàng)目綠地韓國旅游健康城項(xiàng)目首批產(chǎn)品已經(jīng)售罄，二期銷售即將啟動(dòng)，年內(nèi)銷售額有望超15億元人民幣。記者獲悉，頤和地產(chǎn)在悉尼大學(xué)附近推出的公寓項(xiàng)目SummerCourt目前也只余下少量尾貨。

與此同時(shí)，國內(nèi)居民海外置業(yè)需求也日益旺盛。根據(jù)波士頓咨詢公司和中國建設(shè)銀行過去兩年調(diào)研，中國富人群體擁有33萬億元資產(chǎn)，已經(jīng)向海外轉(zhuǎn)移了約2.8萬億元，約相當(dāng)于中國2011年GDP的3%，而這一趨勢還在加速。

在上述調(diào)研人群中，擁有海外資產(chǎn)者占比達(dá)到28%，比2011年大幅提升了11個(gè)百分點(diǎn)。其中，中國高凈值人群在海外資產(chǎn)的配置偏向于購置房產(chǎn)、債券和股票，實(shí)業(yè)投資比例則偏低。前三者合計(jì)占到海外投資總額的四分之三，其中房產(chǎn)占約42%。

“近年來，中國富裕階層向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的速度確實(shí)在加快，其主要原因包括通過全球資產(chǎn)配置以對(duì)沖國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)保值和增值、以養(yǎng)老和醫(yī)療為訴求的移民及子女教育要求。無論如何，這為中國房地產(chǎn)企業(yè)拓展海外創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)會(huì)”，黃立沖告訴記者。

企業(yè)將面臨雙重不確定性/

房企 “出海淘金”首戰(zhàn)告捷固然值得高興，但在市場與政策的不確定性制約下，能否“一帆風(fēng)順”令人擔(dān)憂。

“房地產(chǎn)與其他行業(yè)最大的不同，是其區(qū)域性特征很強(qiáng)，這要求企業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?、法律環(huán)境、政府關(guān)系有深刻的認(rèn)識(shí)”，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，即使在國內(nèi)不同城市，市場也有明顯差異，中國房企拓展海外項(xiàng)目除了針對(duì)華人市場，也需要迎合當(dāng)?shù)鼐用?，國?nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)未必能有效復(fù)制到其他國家，這意味著企業(yè)將面臨巨大的不確定性。

以碧桂園金海灣為例，據(jù)碧桂園方面透露，在已訂購客戶中，大約有40%來自馬來西亞、30%來自新加坡、25%為中國客戶，其余5%則為其他國家和地區(qū)，中國客戶已不占據(jù)主導(dǎo)地位。

為了能迅速融入當(dāng)?shù)厥袌?，多?shù)房企選擇與當(dāng)?shù)刂_發(fā)商合作開發(fā)的模式。萬科進(jìn)軍美國和新加坡，便分別選擇了美國鐵獅門和新加坡吉寶置業(yè)作為合作伙伴。

但合作模式并非萬能，尤其是海外開發(fā)商未必能適應(yīng)國內(nèi)地產(chǎn)商崇尚的“快速開發(fā)，快速銷售”模式。以碧桂園為例，早在去年年初，公司與馬來西亞地產(chǎn)商Mayland（大馬置地）組成合營公司，合作開發(fā)馬來西亞加影和萬撓兩幅土地，碧桂園占合營公司55%的股權(quán)，但項(xiàng)目至今還沒有開盤時(shí)間表，開發(fā)速度遠(yuǎn)低于碧桂園持有100%股權(quán)的金海灣。

綠地集團(tuán)董事長張玉良早前更表示，“綠地原則上不和外方合作，他們節(jié)奏太慢，一個(gè)項(xiàng)目可能要3年才開工，而我們3個(gè)月就能開工銷售。”

除此之外，更大的風(fēng)險(xiǎn)在于政策的不確定性，隨著海外置業(yè)規(guī)模的增大，一旦國家金融部門擔(dān)心出現(xiàn)大規(guī)模資金外流，從而限制購房者境外買房，房企海外業(yè)務(wù)就存在夭折的危險(xiǎn)。

一位從事海外投資的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，中國富人在外投資房地產(chǎn)時(shí)，最關(guān)心的問題是如何將財(cái)產(chǎn)安全轉(zhuǎn)移出國。現(xiàn)階段中國富人向海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)主要有四種方式：如果資產(chǎn)規(guī)模不是很大，大多采用“螞蟻搬家”的方式，即需要找多個(gè)購匯額度未使用的個(gè)人代轉(zhuǎn)資金，或者把現(xiàn)金帶到香港進(jìn)行“中轉(zhuǎn)”；但如果資產(chǎn)規(guī)模比較大，則需要通過地下錢莊，或者利用貿(mào)易公司進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

“目前中國實(shí)行嚴(yán)格的外匯管制，規(guī)定境內(nèi)個(gè)人年度購匯總額為5萬美元，在中國致力推進(jìn)人民幣國際化的大背景下，降低購匯額度的可能性不大。但不可忽視的是，上述四種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的方式都存在收緊的可能，以“螞蟻搬家”為例，銀行可以嚴(yán)格限制家庭成員購匯數(shù)量，這可以輕易實(shí)現(xiàn)。此外，目前國內(nèi)居民即便是購買中國房企在海外開發(fā)的項(xiàng)目，也需要購匯轉(zhuǎn)移到海外進(jìn)行交易，一旦管制收緊，將帶來巨大的影響”，上述人士認(rèn)為。

黃立沖認(rèn)為，假如未來美國量化寬松政策退出，美元進(jìn)入長期上漲通道，將引發(fā)外資大規(guī)模撤離中國，國內(nèi)居民海外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)將受限，海外置業(yè)必然受到打擊?？梢灶A(yù)見的是，一旦缺少國內(nèi)需求的支撐，中國房企的海外業(yè)務(wù)發(fā)展將受到嚴(yán)重威脅。