樓面價(jià)7.3萬 北京新地王“突破想象”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“這個(gè)市場已經(jīng)沒有合適不合適，10萬一平方米能拿下也合適。”在拍賣師落錘敲定融創(chuàng)以21億元、配建27.8萬平方米醫(yī)院面積的報(bào)價(jià)，拿下北京農(nóng)展館北路8號住宅地塊后，現(xiàn)場的一位開發(fā)商對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者這樣說。

9月4日，被視為奇跡誕生的日子，原本應(yīng)在2012年12月19日入市的“準(zhǔn)地王”農(nóng)展館地塊，在被“雪藏”9個(gè)月之后入市。經(jīng)歷69輪競拍后，以高達(dá)7.3萬元/平方米的樓面價(jià)輕松刷新北京單價(jià)地王紀(jì)錄。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉用“突破市場想象力”來形容該地塊的高成交價(jià)。

而在摘地者融創(chuàng)看來，這一切都在預(yù)想之中。“在此之前，所有開發(fā)商對這塊地的價(jià)格預(yù)期都是在7萬以上。”融創(chuàng)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示，該地塊的絕版稀缺符合融創(chuàng)一直以來的高端精品路線，“我們將打造具有全國標(biāo)桿意義的頂級豪宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)售價(jià)會(huì)在15萬元以上”。

配建27.8萬平方米醫(yī)院/

首成、華發(fā)、和裕、懋源、合景泰富、融創(chuàng)、中海，在這份爭奪地王的名單中，多數(shù)企業(yè)在北京土地市場上并非“熟客”，但即便少了“主場”的優(yōu)勢，激烈程度絲毫未打折扣。

根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心官網(wǎng)信息顯示，朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號地塊位于東三環(huán)東側(cè)，原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址上。該宗地塊截至9月3日已收到8次報(bào)價(jià)，最高價(jià)為18.7億元。在昨日的競拍中，地塊起拍價(jià)格設(shè)定在18.8億元，為了控制溢價(jià)率過高，地塊上限為21億元。

不到3億元的競價(jià)空間顯然沒有太大“看頭”，開拍不到十分鐘，僅經(jīng)過9輪舉牌，融創(chuàng)便以21億元觸頂合理價(jià)格上限，轉(zhuǎn)而進(jìn)入配建醫(yī)院面積的競拍。至此，戰(zhàn)火漸漸燃起。從1萬平方米開始，和裕與融創(chuàng)競爭一直處于膠著狀態(tài)。長達(dá)60輪的競拍，讓在場記者、開發(fā)商人士直呼“究竟要建多大一所醫(yī)院”。

最終當(dāng)融創(chuàng)報(bào)出27.8萬平方米之后，和裕并未再追加，地王之爭由此塵埃落定。“農(nóng)展館地塊非常稀缺，上市一塊就少一塊，我們非常希望能夠拿到它，但是已經(jīng)超過我們的測算價(jià)格上限，所以很遺憾。”和裕地產(chǎn)在現(xiàn)場拍地的負(fù)責(zé)人在競拍結(jié)束后，遺憾地對記者表示。

根據(jù)標(biāo)書，農(nóng)展館地塊建筑面積為59152平方米，達(dá)到合理價(jià)格上限后，將轉(zhuǎn)為競報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競得人。其規(guī)定異地建設(shè)醫(yī)院的建造單價(jià)為8000元/平方米，競得人需按照現(xiàn)場競報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院的面積向軍區(qū)總醫(yī)院支付相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前全國最大的醫(yī)院是協(xié)和醫(yī)院，總建筑面積為49萬平方米，對比看來，該投建醫(yī)院的面積確實(shí)不小。粗略計(jì)算，27.8萬平方米的醫(yī)院需要額外增加22.24億的投資，加之21億元地塊的總價(jià)，開發(fā)商合計(jì)需要支付的總額為43.24億元，折合平均樓面價(jià)達(dá)7.31萬元/平方米。

“其實(shí)拿地之前，開發(fā)商對該地塊的價(jià)格預(yù)計(jì)都在7萬元以上。”融創(chuàng)負(fù)責(zé)人對記者表示，融創(chuàng)拿地完全是看好該地塊的絕版稀缺，“去年以來北京土地出讓量雖然很大，但是五環(huán)以內(nèi)的土地極少，三環(huán)以內(nèi)更是沒有，再加上處于農(nóng)展館這一城市核心區(qū)，所以非常難得。”在融創(chuàng)的初步規(guī)劃中，該地塊將成為北京乃至全國最頂級的豪宅項(xiàng)目，“售價(jià)會(huì)在15萬元以上。”

恒大拿下豆各莊地塊

要論激烈程度，緊隨其后開始的豆各莊 “限房價(jià)競地價(jià)”地塊要超越農(nóng)展館地王。中海、恒大、富力、葛洲壩、中鐵建等紛紛出戰(zhàn)。就在競拍開始前，不止一家房企向記者表示，對于該地塊的爭搶勢在必得。但最終，都未能敵過強(qiáng)勢進(jìn)京的恒大。

資料顯示，北京市朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地建筑控制規(guī)模294605平方米，地塊位于朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)黃廠村，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44環(huán)保設(shè)施用地。該地塊的起始價(jià)為24.5億元，在競拍前共收到8份報(bào)價(jià)。

隨后，在經(jīng)過43輪競拍后，恒大以40.4億元配建51500平方米公租房摘得朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)B地塊，這也是北京第一塊以“限房價(jià)競地價(jià)”方式出讓的土地。據(jù)了解，該地塊剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為22000元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略估算了該地塊樓面價(jià)，約為1.6萬元/平方米，如果按照最高限售價(jià)格2.2萬元/平方米來算，幾乎是零利潤。值得一提的是，這也是2013年恒大在北京摘得的第二宗土地，此前恒大以35.6億元將沙河地塊收入囊中。至此，恒大已經(jīng)斥資76億元在北京奪地。

“按照商品房的最高限價(jià)22000元/平方米來看，該項(xiàng)目的銷售額為53.5億元，如果考慮到高達(dá)40.4億元的土地成本，配建公租房的建設(shè)成本以及項(xiàng)目開發(fā)成本，房企基本上只能做到微利，甚至難以盈利。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對記者表示，該地塊與恒大地產(chǎn)上次競得的昌平沙河高教園二期地塊一樣，只是其曲線進(jìn)入北京市場，打造自己的北京運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的策略選擇。

“一般帶有建筑業(yè)務(wù)的企業(yè)，拿到此類地塊可獲得額外利潤。”對于恒大的拿地，張大偉表示，作為全國控制能力最強(qiáng)的企業(yè)，恒大的優(yōu)勢在于集團(tuán)化的采購可能獲得更高的利潤，而且可以借沙河及豆各莊地塊達(dá)到快速鍛煉北京公司的目的。

一線城市地價(jià)將走高

僅僅一天之內(nèi)，北京土地市場的收益便增加了61億元。而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，2013年北京市已經(jīng)出讓土地140宗，成交總價(jià)為1099億元，為2012年同期的4.4倍，規(guī)劃建筑面積為去年同期的1.7倍。

同時(shí)，龍頭房企的拿地?zé)崆椴粶p。在剛剛高價(jià)拿下亦莊地塊后幾日，融創(chuàng)又再度刷新了北京單價(jià)地王紀(jì)錄。記者粗略統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，今年以來，融創(chuàng)在北京拿地支出為62.2億元，已經(jīng)達(dá)到去年全年拿地金額的2倍。值得注意的是，與去年大多為聯(lián)合拿地不同的是，今年的多宗地塊多為融創(chuàng)獨(dú)自奪得。

“我們覺得北京，特別是核心地段還是有需求的，加上今年我們的銷售情況非常好，特別是在重點(diǎn)城市，都會(huì)加大拿地的力度。”上述融創(chuàng)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不光是融創(chuàng)，多家龍頭房企在今年土地市場的表現(xiàn)都十分搶眼。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，萬科在京的拿地支出為55.7億元，超過去年全年41.3%。

“龍頭房企在2013年銷售向好的過程中，受益較大，銷售額都出現(xiàn)了30%~50%的同比增長，資金實(shí)力大大加強(qiáng)。”張旭表示，無論從房企自身的資金狀況還是土地市場的交易情況來看，目前依然是比較合適的拿地窗口期。

“目前房地產(chǎn)政策基調(diào)穩(wěn)定，房價(jià)上漲較為溫和，一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率有望回升，這也是吸引房企在京積極搶地的重要原因。”張旭進(jìn)一步指出，2013年的土地市場，由于房企拿地信心較高，一線城市吸引力相對增強(qiáng)以及優(yōu)質(zhì)地塊出讓數(shù)量增多，整體樓面價(jià)有所走高。但是政府部門也通過積極調(diào)整地塊出讓時(shí)機(jī)，采取相關(guān)限價(jià)措施來平抑地價(jià)。