多地樓市調(diào)控政策在微調(diào) 樓市表現(xiàn)卻不盡人意

溫州、深圳、蕪湖……近期多個(gè)城市不同程度上對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了微調(diào)。分析這些政策微調(diào)城市，可以發(fā)現(xiàn)它們有很多共性，樓市卻表現(xiàn)不盡如人意，地方政府在土地財(cái)政和樓市稅費(fèi)收入方面面臨較大壓力。這些微調(diào)都圍繞“刺激剛需”和“自住需求”展開(kāi)，被叫停的可能性不大。而這些不斷釋放的利好，則很可能從政策導(dǎo)向方面影響購(gòu)房者的心態(tài)，為“金九銀十”的樓市爆發(fā)提供助力。

政策微調(diào)不斷

8月28日，蕪湖住建委發(fā)布了一則“促進(jìn)畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)就業(yè)”的意見(jiàn)通知，其中規(guī)定本科學(xué)歷買(mǎi)房可免契稅并獲2萬(wàn)元補(bǔ)貼，且博士、碩士、學(xué)士、專(zhuān)科生在蕪湖租房都可以享受政府補(bǔ)貼。這政策一經(jīng)發(fā)布，便立即引發(fā)廣泛關(guān)注，“救市”之名被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。值得一提的是，這并不是蕪湖出臺(tái)“救市”政策，去年2月，蕪湖就試圖“補(bǔ)貼”剛需及特定面積特定人群，不久就因與樓市調(diào)控大勢(shì)相左引發(fā)廣泛質(zhì)疑，被迅速叫停。

蕪湖之外，深圳與溫州近期對(duì)調(diào)控的“微調(diào)”也頗為引人注目。深圳近日出臺(tái)《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》，享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的單價(jià)核算方式將調(diào)整為單套住房總價(jià)核算方式，9月1日起調(diào)整。此前，深圳普通住宅優(yōu)惠價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照單價(jià)計(jì)算，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，根據(jù)深圳各區(qū)情況，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)介于160萬(wàn)元至390萬(wàn)元之間。普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，使普通住宅的范圍有所擴(kuò)大，可以說(shuō)是在政策上鼓勵(lì)購(gòu)房者盡快購(gòu)房。

而溫州對(duì)于此前“極嚴(yán)厲”限購(gòu)令的松綁則更具代表性。之前溫州的限購(gòu)政策規(guī)定本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非本地戶籍家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套住房，這在全國(guó)來(lái)說(shuō)是最嚴(yán)厲的限購(gòu)版本。而松綁后的政策規(guī)定本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購(gòu)買(mǎi)1套，無(wú)房的可以購(gòu)買(mǎi)2套住房?；具_(dá)到與全國(guó)大多數(shù)城市的限購(gòu)程度趨于一致。

調(diào)控放松背后

從這幾個(gè)調(diào)控政策微調(diào)的城市來(lái)看，都是樓市在成交量方面面臨較大壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月單月，蕪湖商品住宅總成交量?jī)H1321套，同比下滑力度達(dá)59%，環(huán)比也有26%的降幅。此外，當(dāng)月總成交面積13.95萬(wàn)平方米，同比下滑58%，環(huán)比下滑23%。7月份成交套數(shù)、面積均創(chuàng)下年內(nèi)最低值。與此同時(shí)，蕪湖市場(chǎng)存貨也在不斷攀高，截止到7月底，該市庫(kù)存量達(dá)到27000余套，可供當(dāng)?shù)叵?1個(gè)月。

溫州房?jī)r(jià)從2011年9月開(kāi)始連續(xù)22個(gè)月下降，連續(xù)數(shù)個(gè)月在“70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格”中領(lǐng)跌全國(guó)房?jī)r(jià)，而在7月份甚至成為統(tǒng)計(jì)中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)下跌的城市。庫(kù)存方面，截至8月上旬，溫州可售房源為37892套，涉及預(yù)售建筑面積為425.813萬(wàn)平方米，其中住宅為22717套、303.93萬(wàn)平方米。在全國(guó)大多數(shù)城市樓市基本面已持續(xù)回升、房?jī)r(jià)已步入小幅上漲通道的市場(chǎng)背景下，溫州房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌成為一道“另類(lèi)風(fēng)景”。值得一提的是，今年上半年，溫州市地區(qū)GDP為1695.30億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.4%，增速較一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，低于浙江全省8.3%的增速。在多年近乎透支的樓市發(fā)展和房?jī)r(jià)上漲后，溫州市政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政方面面臨巨大的壓力。

與北京、上海、廣州其余幾個(gè)樓市火爆的一線城市相比，深圳樓市一直不溫不火，甚至不如大多數(shù)二線城市。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，7月深圳商品住宅實(shí)際成交總套數(shù)為3396套，環(huán)比6月份下跌31.80%；7月每日累計(jì)成交面積32.99萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌30.56%；成交均價(jià)23115元/平方米，環(huán)比下跌4.68%；總成交金額為76.25億元，環(huán)比下跌33.81%。而在8月23日至8月30日的一周成交排行榜中，深圳也以總成交631套，日均90套的成績(jī)排在了9個(gè)主要一二線城市的倒數(shù)第一位。

銷(xiāo)售低迷若任由持續(xù)，將直接影響到當(dāng)?shù)卣恋劁N(xiāo)售，關(guān)系到財(cái)政收入，在不與中央政策主基調(diào)相違背的情況下，這幾個(gè)樓市成交壓力較大的城市，選擇政策微調(diào)。而從去年5月首套房貸款利率下調(diào)，政策釋放放松信號(hào)，至下半年“新國(guó)五條”效力減弱，政策已進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。而近期各地涌現(xiàn)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)也在預(yù)期中不斷上漲，中央層面則對(duì)此保持著容忍，并表示對(duì)房地產(chǎn)采取去行政化措施，也為一些地方政府的政策微調(diào)減少了阻力。

微調(diào)可能蔓延

從這兩個(gè)月各地樓市調(diào)控政策變化來(lái)看，當(dāng)下似乎迎來(lái)一波樓市政策定向?qū)捤尚星?。深圳普通住宅?biāo)準(zhǔn)的調(diào)整基本圍繞“自住需求”為主進(jìn)行，溫州限購(gòu)令定向?qū)捤梢仓徊贿^(guò)是在政策執(zhí)行上和原有其他限購(gòu)城市看齊，稱(chēng)不上放松。而蕪湖針對(duì)人才而設(shè)定的鼓勵(lì)性購(gòu)房措施，以人才為由頭，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，如果嚴(yán)格執(zhí)行這樣的標(biāo)準(zhǔn)，也基本上是以自住需求為主，可以改變當(dāng)前樓市成交量下滑的局面。

隨著對(duì)這些微調(diào)政策的默認(rèn)，接下來(lái)很可能會(huì)有更多城市加入微調(diào)行列，為“金九銀十”的樓市沖刺提供政策助力。一方面不同于一線城市廣泛的客源基礎(chǔ)、旺盛的剛性需求支撐，三四線城市客群主要來(lái)源于當(dāng)?shù)兀皫啄晔袌?chǎng)火熱加速房企大規(guī)模開(kāi)發(fā)，為后期市場(chǎng)供過(guò)于求埋下隱患；另一方面在供大于求、存量比較大的市場(chǎng)壓力下，三四線城市房?jī)r(jià)的上行壓力還不是那么大，“內(nèi)動(dòng)力不足”，從政策微調(diào)入手成為這些城市擺脫現(xiàn)狀的重要途徑。

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