北京樓市庫存創(chuàng)新低 前7月四環(huán)內(nèi)住宅均價(jià)大漲24%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 胡健 發(fā)自北京

雖然供應(yīng)較多，但持續(xù)的成交升溫使得北京樓市庫存再次接近年內(nèi)最低點(diǎn)60674套。

“7月我們共成交了5套，銷售額近4億元。”昨日（8月21日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北四環(huán)鳥巢西側(cè)的盤古大觀項(xiàng)目售樓處了解到，該項(xiàng)目套均售價(jià)已超過7000萬元，主打660平方米的大戶型。

盤古大觀的熱銷只是目前京城樓市成交的縮影。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，前7個(gè)月，北京四環(huán)以內(nèi)新增高端住宅僅395套，但銷量卻高達(dá)3641套。

供需矛盾的加劇助推了房?jī)r(jià)的飆漲，據(jù)統(tǒng)計(jì)，前7月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價(jià)為42259元/平方米，同比上漲了24%。

“日光盤”頻出

利用“限價(jià)地”進(jìn)行調(diào)控才剛剛破冰，效果顯露尚需時(shí)日，目前北京房?jī)r(jià)仍然有上升空間，從庫存數(shù)據(jù)便可看出。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，8月，北京新建住宅簽約6407套，環(huán)比上漲43.8%；二手房住宅簽約6307套，微跌2.4%；合計(jì)簽約達(dá)12714套，環(huán)比上漲16.5%。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說，6月~8月，北京期房住宅供應(yīng)都在5500套以上，明顯超過之前，但庫存依然呈現(xiàn)明顯減少趨勢(shì)，“日光盤”頻出，市場(chǎng)需求心態(tài)恐慌。

據(jù)悉，8月18日，北京明發(fā)廣場(chǎng)開盤，該盤為剛需盤，房型以71~87平方米兩居為主，720套房源僅半天便一搶而空。此外，同日開盤的龍山華府及8月14日開盤的保利春天里等老項(xiàng)目都幾近售罄。

需求火熱在北京二手房市場(chǎng)同樣展現(xiàn)。據(jù)鏈家地產(chǎn)報(bào)告，8月第三周（12日~16日），二手房新增客源量環(huán)比增長(zhǎng)2.9%，自7月開始已連續(xù)7周環(huán)比上漲。雖然新增客源量各周環(huán)比漲幅較低，但新增有效客源量較6月末，增長(zhǎng)超20%。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，9月份，北京預(yù)計(jì)將有26個(gè)項(xiàng)目入市。該機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，從上周入市項(xiàng)目表現(xiàn)看，目前北京住宅市場(chǎng)已進(jìn)入了不分區(qū)域、不分產(chǎn)品、不分價(jià)格的全面熱銷階段。

核心城區(qū)宅地供應(yīng)銳減

近年來，北京土地市場(chǎng)的“盛宴”基本在五環(huán)以外，但凡出現(xiàn)城市核心區(qū)域地塊，都會(huì)引起開發(fā)商的“廝殺”。

事實(shí)上，城市核心區(qū)域住宅用地的供應(yīng)已經(jīng)漸趨絕唱。記者查詢北京土地整理儲(chǔ)備中心官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，2010年至今，北京四環(huán)以內(nèi)僅出讓了10宗住宅用地，累積規(guī)劃建筑面積僅為120萬平方米。

受土地供給減少的影響，北京核心城區(qū)的供求矛盾由來已久。近兩年，四環(huán)以內(nèi)商品住宅庫存以每年4000余套的速度遞減。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2011年8月，北京四環(huán)以內(nèi)的商品住宅庫存量曾高達(dá)16342套，2012年8月降至11851套，截至目前，僅剩7503套。

據(jù)記者了解，前7個(gè)月，北京整體住宅供應(yīng)量約為40110套，以此算來，四環(huán)內(nèi)新增供應(yīng)395套，僅占全市供應(yīng)的0.09%。

“北京四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾，一方面源自核心城區(qū)新盤供應(yīng)幾近斷頓；另一方面在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景影響下，高端住宅成交持續(xù)升溫所致。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近年來雖受調(diào)控制約，但一線城市樓市持續(xù)向好，特別是北京核心區(qū)的高端住宅，在抗通脹、避風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定升值功能之下，成為高收入人群資產(chǎn)配置的重要組成部分。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，前7個(gè)月，北京四環(huán)內(nèi)成交價(jià)突破80000元/平方米的高端住宅共售出92套，與2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平，“這部分的購買需求可見十分穩(wěn)定。”任啟鑫表示。

高端住宅需求旺盛

近日，記者在走訪了京城多個(gè)高端項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，新項(xiàng)目的價(jià)格一路走高，其中大部分項(xiàng)目都是通過“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”來獲取更大的漲價(jià)空間。

位于東四環(huán)的華僑城，記者在今年3月份走訪時(shí)開盤均價(jià)為37000元/平方米，而目前的價(jià)格已提高至48500元/平方米。北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目最后一期期房預(yù)售證是在2012年9月份獲得，目前入市的房源均為現(xiàn)房。“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”之后，每平方米價(jià)格漲幅超過1萬元。

值得注意的是，在8月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)高端項(xiàng)目中，現(xiàn)房就占了5個(gè)。此外，從9月預(yù)計(jì)入市的26個(gè)項(xiàng)目定價(jià)來看，只有8個(gè)項(xiàng)目公布預(yù)售價(jià)，其余18個(gè)項(xiàng)目售價(jià)均處于待定狀態(tài)。在上述已公布預(yù)售價(jià)的8個(gè)項(xiàng)目中，“漲價(jià)”仍是主旋律，同比漲幅超50%。

雖然部分入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格未公布，但購房者的熱情不減。記者在走訪中看到，由中國水電地產(chǎn)與金地打造的高端住宅項(xiàng)目雖然還未定價(jià)，但項(xiàng)目接待處已有幾十位購房者在填寫排號(hào)信息。

“近兩年北京四環(huán)內(nèi)只有5宗商品住宅用地出讓。”任啟鑫表示，隨著四環(huán)內(nèi)42個(gè)在售住宅項(xiàng)目步入銷售尾聲，增量供給匱乏，高端住宅庫存將進(jìn)一步減少，稀缺性將推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲。