“調(diào)控”悄隱VS房產(chǎn)稅傳聞 地產(chǎn)股再臨“天花板”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李智 沙斐    

每經(jīng)記者 李智 沙斐

7月31日，中央政治局會(huì)議提出要 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，未提“調(diào)控”字眼；8月2日（上周五），新湖中寶（600208，收盤(pán)價(jià)3.65元）推出的55億元再融資方案讓房企再融資開(kāi)閘預(yù)期再次席卷A股，當(dāng)日地產(chǎn)股集體上揚(yáng)，凸顯資金樂(lè)觀預(yù)期。然而就在上周末，又有媒體對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍政策進(jìn)行了報(bào)道，一時(shí)間讓地產(chǎn)股走勢(shì)撲朔迷離。

房產(chǎn)稅擴(kuò)圍傳聞來(lái)襲

此前在宏觀調(diào)控重壓下，雖然不少房企業(yè)績(jī)不錯(cuò)，券商機(jī)構(gòu)也持續(xù)看多，但股價(jià)卻遠(yuǎn)沒(méi)有其他板塊表現(xiàn)搶眼。分析人士認(rèn)為，近年來(lái)每當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)迎來(lái)利好消息或市場(chǎng)出現(xiàn)明顯向好預(yù)期之后，都會(huì)迎來(lái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控。因此在不少人士的眼中，有關(guān)地產(chǎn)股的利好往往成了一種“天花板魔咒”。

8月2日，新湖中寶推出涉及55億元的再融資計(jì)劃，讓各方對(duì)房企再融資開(kāi)閘預(yù)期突然變得強(qiáng)烈起來(lái)。從上周五地產(chǎn)股表現(xiàn)來(lái)看，不僅攜增發(fā)方案復(fù)牌后的新湖中寶直接漲停，“招保萬(wàn)金”亦攜手上漲，地產(chǎn)板塊整體表現(xiàn)不俗。

然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，就在上周末，又有媒體對(duì)房產(chǎn)稅政策進(jìn)展進(jìn)行了報(bào)道，主要內(nèi)容為房產(chǎn)稅擴(kuò)圍將鎖定增量征收，但時(shí)間表尚未明確。眾所周知，房產(chǎn)稅一直被視為最強(qiáng)調(diào)控手段之一，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)將造成巨大影響已成各方共識(shí)，因此上述消息一出，立刻引起各方對(duì)地產(chǎn)股走勢(shì)擔(dān)憂(yōu)。

地產(chǎn)調(diào)控隱現(xiàn)松綁跡象

“房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收擴(kuò)圍并不是首次提出。”一位券商資管人士記者表示，此前關(guān)于房產(chǎn)稅的出臺(tái)已有各種版本，但這一政策究竟在什么時(shí)點(diǎn)以什么力度推出，還要看行業(yè)發(fā)展情況。若真如媒體報(bào)道的那樣鎖定增量房的話(huà)，短期內(nèi)可能還會(huì)刺激成交量上升。

而對(duì)于新湖中寶提出的再融資方案，有觀點(diǎn)認(rèn)為，上市房地產(chǎn)企業(yè)再融資暫停三年后，新湖中寶推出再融資方案，或許是敏銳地捕捉到了一些政策面的信息。愛(ài)建證券分析師左紅英對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，棚改和保障房一直都是政策扶持項(xiàng)目，新湖中寶此次推出定增預(yù)案正好符合上述政策方向，也間接說(shuō)明接下來(lái)的再融資審批是有選擇性的，或與棚改、保障房等新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目掛鉤。

然而，面對(duì)各方對(duì)于房企再融資開(kāi)閘的猜測(cè)，證監(jiān)會(huì)多次表示，涉房企業(yè)再融資口徑未變，嚴(yán)格限制涉及以居民住宅項(xiàng)目為標(biāo)的的房地產(chǎn)企業(yè)再融資。

從新湖中寶此次再融資公告看，募資項(xiàng)目主要涉及的是上海棚戶(hù)區(qū)改造。申銀萬(wàn)國(guó)首席分析師桂浩明在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也表示，他注意到這樣一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)再融資不會(huì)全面開(kāi)閘，而只是以個(gè)案形式定向支持保障性安居工程等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，表示要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”；在4月25日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的的表述是：“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”；而在2012年7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，相關(guān)表述是：“堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈”。

很明顯，在7月30日召開(kāi)的中央政治會(huì)議對(duì)于經(jīng)濟(jì)工作的具體要求上，沒(méi)有提到“房地產(chǎn)調(diào)控”。

房企將受益新型城鎮(zhèn)化

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，7月23日，國(guó)家發(fā)改委、住建部、國(guó)土資源部等六部委聯(lián)合召開(kāi)了全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造工作電視電話(huà)會(huì)議。會(huì)議明確要求，各地在10月底前應(yīng)編制完成2013年～2017年棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃。在之前的2013年6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)。

7月31日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，確定加強(qiáng)包括城市地下管網(wǎng)建設(shè)和改造在內(nèi)的城市基建六大重點(diǎn)任務(wù)，并研究推進(jìn)政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)公共服務(wù)。上海房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心發(fā)布的研報(bào)稱(chēng)，隨著六大任務(wù)推進(jìn)尤其是公共服務(wù)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)機(jī)制的形成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

無(wú)論是上海、北京等重點(diǎn)城市的基建更新，還是未來(lái)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求，預(yù)計(jì)這六個(gè)領(lǐng)域的總投入將非常龐大，規(guī)模絲毫不遜于傳統(tǒng)的“鐵、公、基”建設(shè)。正因此，我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將多一根穩(wěn)定的“錨”，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力將增強(qiáng)。如無(wú)意外，此次國(guó)務(wù)院確定六大城市基建重點(diǎn)任務(wù)，將大大加快城市舊改進(jìn)程。國(guó)家和地方都將加大對(duì)舊改的財(cái)政扶持力度，如設(shè)立加大資金配套、對(duì)舊改任務(wù)重的地方政府返回更多的財(cái)政稅收等。而且隨著市場(chǎng)化機(jī)制的引入，改造進(jìn)程有望加快。

上述研究中心還表示，選擇在這一時(shí)機(jī)公布六大任務(wù)，實(shí)際上是為即將全面鋪開(kāi)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作鋪墊。待新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布后，屆時(shí)規(guī)劃范圍所及都將是此次六大任務(wù)覆蓋的范圍，后者將成為前者重要的服務(wù)配套和發(fā)展支撐。而無(wú)論是城市舊城改造還是新型城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)行業(yè)都將是最大的受益對(duì)象。