天量庫(kù)存壓頂 江蘇鹽城悄然取消樓市“限價(jià)令”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

樓市限價(jià)政策旨在限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序漲價(jià)，全國(guó)多地市實(shí)行限價(jià)政策以來(lái)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到了一定作用。

位于江蘇北部的鹽城，在2009年物價(jià)部門(mén)出臺(tái)了房?jī)r(jià)備案制度，一些區(qū)域價(jià)格原本在6000元以上/平方米的樓盤(pán)頓時(shí)降到了5000元/平方米。不過(guò)，這一政策在執(zhí)行3年后，卻悄然撤銷(xiāo)。據(jù)最新消息顯示，7月1日，鹽城撤銷(xiāo)了樓市限價(jià)政策，雖然官方并未公布消息，但當(dāng)?shù)夭簧匍_(kāi)發(fā)商已予以證實(shí)。

業(yè)內(nèi)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在鹽城實(shí)施限價(jià)之后，確實(shí)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)起到了穩(wěn)定作用，但是由于樓市迅速發(fā)展，鹽城樓市的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，在此背景之下，不得不取消限價(jià)政策。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家李智對(duì)記者說(shuō)，鹽城房?jī)r(jià)近兩年較為穩(wěn)定，取消限價(jià)政策，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)肯定會(huì)有一波漲價(jià)潮，但漲價(jià)幅度不會(huì)很大。

房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 率先限價(jià)/

由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在江蘇各地市當(dāng)中，鹽城和南京較早執(zhí)行限價(jià)令。據(jù)記者了解，從2008年開(kāi)始，鹽城樓市整體發(fā)展比較好，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，但此后在開(kāi)發(fā)商定價(jià)格過(guò)程中出現(xiàn)了跳躍式的漲價(jià)。

“上一期賣(mài)4000元/平方米，新開(kāi)盤(pán)價(jià)格就漲到6000元/平方米，甚至達(dá)到7000元/平方米，樓盤(pán)品質(zhì)變化不大，但是看到周邊樓盤(pán)漲價(jià)，都開(kāi)始跟漲，引起跟漲潮。”鹽城當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)行業(yè)人士劉經(jīng)理對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

為了抑制這種漲價(jià)潮，2009年，鹽城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)備案制度。公開(kāi)信息顯示，房?jī)r(jià)備案制度具體主要有三點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商在首次開(kāi)盤(pán)定價(jià)時(shí)，必須提前15日到物價(jià)部門(mén)備案，然后才可以向房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)銷(xiāo)售許可證，備案價(jià)格將在房管部門(mén)官方網(wǎng)站上向社會(huì)公布，這一價(jià)格即為該樓盤(pán)的最高售價(jià)，開(kāi)發(fā)商不得擅自在實(shí)際銷(xiāo)售中突破此價(jià)；二是如果開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中想提高銷(xiāo)售價(jià)格，必須提前15日到物價(jià)部門(mén)重新備案，并由房管部門(mén)重新在網(wǎng)上公布；三是開(kāi)發(fā)商在物價(jià)部門(mén)備案的價(jià)格、房管部門(mén)在網(wǎng)上公布的價(jià)格以及實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格，必須“三價(jià)統(tǒng)一”。

2009年4月27日，鹽城市物價(jià)部門(mén)出臺(tái)新規(guī)，根據(jù)新規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以成本核算為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)狀況，在市物價(jià)部門(mén)采樣、測(cè)試的商品住房現(xiàn)行銷(xiāo)售價(jià)格水平范圍內(nèi)，合理確定平均銷(xiāo)售價(jià)格。商品房實(shí)行價(jià)格備案制度以后，推出的新盤(pán)價(jià)格不得突破現(xiàn)價(jià)。“鹽城出臺(tái)限價(jià)政策之后，確實(shí)起到了抑制房?jī)r(jià)上漲的作用，一些區(qū)域價(jià)格原本在6000元以上/平方米的樓盤(pán)頓時(shí)降到5000多元/平方米。”劉經(jīng)理說(shuō)。

然而，執(zhí)行了3年的限價(jià)政策，卻在7月1日被取消。雖然相關(guān)部門(mén)并未正式公布，但鹽城的多位開(kāi)發(fā)商已向外界證實(shí)了這一消息。

事實(shí)上，在鹽城當(dāng)?shù)兀∠迌r(jià)政策在6月份就有傳出，不少樓盤(pán)聽(tīng)說(shuō)這一消息之后就伺機(jī)漲價(jià)。“確實(shí)限價(jià)令取消了，下一期開(kāi)盤(pán)我們有漲價(jià)的打算，但是漲多少，還在考量當(dāng)中。”鹽城一家樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)宋堅(jiān)說(shuō)。

江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“取消限價(jià)，這就意味著行政干預(yù)房?jī)r(jià)逐漸弱化，樓盤(pán)的地段、品質(zhì)、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)將在市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)中更為凸顯，品牌開(kāi)發(fā)商才能脫穎而出，行業(yè)才有進(jìn)步。不過(guò)，這也確實(shí)會(huì)使區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波漲價(jià)潮。”

庫(kù)存高企或是主因/

記者注意到，限價(jià)令實(shí)施之后，一定程度上穩(wěn)定了樓市，但也出現(xiàn)了負(fù)面影響。南京一家本土房企負(fù)責(zé)人張志龍對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，限價(jià)令抑制了房?jī)r(jià)的上漲，但也壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，一些開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，開(kāi)始在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中壓縮成本。“開(kāi)發(fā)商通過(guò)偷工減料、降低品質(zhì)來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，還有以毛坯房?jī)r(jià)格備案，實(shí)際銷(xiāo)售中卻抬高精裝修單價(jià)，與購(gòu)房人另簽合同等。”

在張志龍看來(lái)，取消限價(jià)，一方面一定程度會(huì)減少開(kāi)發(fā)商的暗箱操作現(xiàn)象；另一方面對(duì)于鹽城房?jī)r(jià)洼地而言，也有利于提高開(kāi)發(fā)商的熱情。

對(duì)于此次鹽城取消限價(jià)政策的原因，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，最主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供大于求。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來(lái)，每年鹽城市區(qū)商品住宅供銷(xiāo)比均在1.3:1，明顯供大于求。截至今年6月底，鹽城市區(qū)住宅存量仍維持在2萬(wàn)套左右，庫(kù)存積壓之大在江蘇省也算突出，整體庫(kù)存的銷(xiāo)售周期長(zhǎng)達(dá)1年多。

此外，從房?jī)r(jià)來(lái)看，今年1月，鹽城房?jī)r(jià)下跌0.55%，2月環(huán)比又下跌0.91%，3月受“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施前的需求集中釋放影響，行情有所轉(zhuǎn)暖，當(dāng)月環(huán)比上漲0.76%，但量?jī)r(jià)齊升的熱潮僅持續(xù)到了5月，6月價(jià)格又跌下來(lái)。

上述劉經(jīng)理對(duì)此表示，“限價(jià)3年來(lái)，鹽城只有市中心的幾個(gè)樓盤(pán)價(jià)格持平或微漲，城郊樓盤(pán)滯銷(xiāo)很?chē)?yán)重。在這樣的情況下，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)熱情更難被喚起。限價(jià)取消后，市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈，在恐漲心理下，有望激發(fā)出上漲行情。”

對(duì)于取消限價(jià)，鹽城物價(jià)部門(mén)解釋稱(chēng)，限價(jià)作為帶強(qiáng)制的行政行為，短期執(zhí)行可以，長(zhǎng)期不行。“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，遠(yuǎn)超市民承受能力，行政之手的干預(yù)不可或缺；反之，當(dāng)市場(chǎng)陷入冷滯后，行政之手的淡出或許也在情理之中。”

在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家陳晟看來(lái)，地方政府取消限價(jià)令，其實(shí)還是地方樓市發(fā)展不樂(lè)觀(guān)所致。“政府取消限價(jià)令，歸根結(jié)底還是緣于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不樂(lè)觀(guān)，庫(kù)存長(zhǎng)期處于高位，房?jī)r(jià)又持續(xù)徘徊在低位。房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，也會(huì)間接影響地產(chǎn)政府的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩绊懙胤秸耐恋刎?cái)政，此時(shí)政府不得不取消限價(jià)令，以促進(jìn)地方樓市發(fā)展。”