誰與貴陽房地產(chǎn)市場共舞

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

貴陽的房地產(chǎn)開發(fā)商不是在造樓，而是在造城，他們才是城鎮(zhèn)化的急先鋒，舞臺(tái)背后，地方政府才是貴陽樓市的真正推動(dòng)者，貴陽是政府主導(dǎo)土地財(cái)政的極致樣本。

貴陽在房地產(chǎn)市場赫赫有名，并非房價(jià)高，而是樓盤與膽子一樣大，因此貴陽成為觀察三、四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的“樣板間”。

貴陽大盤曾經(jīng)的代表是號(hào)稱中國第一大盤的花果園，體量1830萬平方米，規(guī)劃入住35萬人。而現(xiàn)在，中鐵國際生態(tài)城2038.02萬平方米的體量超過了花果園，預(yù)計(jì)總投資400億元。貴陽西南國際商貿(mào)城規(guī)劃占地面積多達(dá)10平方公里，總建筑面積約1420萬平方米，預(yù)計(jì)總投資600億元。目前貴陽正在銷售的100萬平方米以上的超級(jí)大盤就有13個(gè)，建筑規(guī)模超過1000萬平方米的樓盤有4個(gè)。

貴陽大盤眾多，模式不同，國際生態(tài)城打的是旅游、養(yǎng)老、生態(tài)地產(chǎn)的概念，而西南國際商貿(mào)城打的是商業(yè)旺角的概念，而未來方舟兼具博物館、歌劇院、室內(nèi)娛樂中心等文化設(shè)施，數(shù)個(gè)大盤牢牢占據(jù)了貴陽各個(gè)方位的房地產(chǎn)概念。

貴陽市政府在下一招險(xiǎn)棋，每年以相當(dāng)于東部地區(qū)十年的建設(shè)速度“趕英超美”。

貴陽在省內(nèi)具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)外吸引力較弱，目前的常住人口不足以覆蓋擴(kuò)張的樓盤。截至2012年末，貴陽市常住人口為445.17萬人，比上年增長1.33%，增長近6萬人，十年僅增長60萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化能容納百萬人的大樓盤。

貴陽購房入戶政策的激勵(lì)，不足以產(chǎn)生類似于2003年上海藍(lán)印戶口的威力，當(dāng)時(shí)上海吸引的是全國尤其是華東地區(qū)的購房群體，由于效果太好不得不匆匆取消購房入戶政策，而貴陽購房入戶吸引的是省內(nèi)人口，對(duì)外地尚缺乏吸引力。

貴陽或者增加本地吸引力，如海南一樣讓全國投資者把貴陽當(dāng)作休閑投資房地產(chǎn)圣地，或者動(dòng)用行政力量讓更多的貴州人進(jìn)入貴陽，但這些人如果沒有足夠的資金，將成為城市中不具備投資能力的無效購買群體。

貴陽大量推地可以反映當(dāng)?shù)刎?cái)政壓力之大。從數(shù)據(jù)看，貴陽的土地出讓收入之高，對(duì)土地收入、租費(fèi)依賴之嚴(yán)重，與其他地方如出一轍。

根據(jù)貴陽市財(cái)政局的數(shù)據(jù)，2011年，貴陽市本級(jí)稅收收入為52.24億元，為預(yù)算的100.27%，比上年增長23.15%，作為大頭的增值稅為4.41億元，同比增長11.62%；營業(yè)稅完成13.85億元，同比增長21.29%；企業(yè)所得稅完成9.85億元，同比增長17.65%。非稅收入完成14.96億元，同比增長101%，以土地出讓金為主的基金預(yù)算收入69.44億元，基金預(yù)算結(jié)余11.71億元。政府基金收入既超過了稅收收入，也超過了一般預(yù)算收入，成為地方財(cái)政的頂梁柱。

與其他城市相比，這樣的土地收入不算高，考慮到土地出讓的數(shù)量，貴陽的土地溢價(jià)并不高，去年掛牌出讓的熟地與2005年相比，維持在每平方米1750元左右，沒有大幅上漲。貴陽之所以還能夠建成大量的基礎(chǔ)設(shè)施、樓堂館所，與地方政府的外包相關(guān)。

以中天城投的未來方舟項(xiàng)目為例，雖然所得到的5000多畝土地，拿地成本只有100萬元/畝，較一般開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬玫芈缘停刑斐峭端ㄔO(shè)的主題公園、海洋館、博物館等，建立城市中軸線與地標(biāo)建筑，早已超過了開發(fā)商的職責(zé)范圍，而是代行地方政府之責(zé)。而地方政府的回報(bào)很明確，低價(jià)地，政策綠燈。

看到了嗎？不僅金融、地方財(cái)政與房地產(chǎn)業(yè)綁定，文化旅游、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、商業(yè)運(yùn)輸均與房地產(chǎn)密不可分，房地產(chǎn)已經(jīng)全方位滲透到中國經(jīng)濟(jì)中，滲透到城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中。

其他地方大同小異，吸納不了資金與人口者成為鄂爾多斯第二，幸運(yùn)者成為上海第二。