光耀東方響螺灣項(xiàng)目滯銷 “狩獵者”為“錢”所困

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

作為起家于山東聊城，如今在北京、天津、山東等地不斷擴(kuò)大布局的房企，光耀東方以收購及運(yùn)作爛尾樓為特長，是一家名副其實(shí)的爛尾樓“狩獵者”。

但是，這家爛尾樓“狩獵者”最近陷入了項(xiàng)目銷售困局。中融——光耀東方1號集合資金信托計(jì)劃的內(nèi)容披露，光耀東方正計(jì)劃通過發(fā)行信托募資收購中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司項(xiàng)目 （以下簡稱中電項(xiàng)目）。上述信托以光耀東方在天津的在建工程濱海萬隆大廈作為抵押，并以上述項(xiàng)目的銷售收入作為部分還款來源。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述濱海萬隆大廈（即光耀東方文化廣場）于2012年6月開盤，但截至目前僅售出房產(chǎn)7套，面積758.63平方米。

“狩獵者”或遭遇資金問題/

根據(jù)中融——光耀東方1號集合資金信托計(jì)劃的披露內(nèi)容，光耀東方集團(tuán)內(nèi)三家較大的公司均在北京注冊。其中北京光耀東方商業(yè)管理有限公司，其注冊資本為4050萬元，總資產(chǎn)17.8億元，2012年主營業(yè)務(wù)收入17.2億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤7.3億元；北京光耀東方投資管理有限公司，其注冊資本2000萬元，總資產(chǎn)18.6億元，2012年主營業(yè)務(wù)收入7.2億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤2.6億元；北京海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其注冊資本48264.6萬元，總資產(chǎn)23.3億元，2012年主營業(yè)務(wù)收入2億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤678萬元。三家公司總計(jì)總資產(chǎn)59.7億元，2012年合計(jì)營業(yè)收入26.4億元，合計(jì)凈利潤約10億元。

三家公司之所以能保持高收益率，緣于光耀東方的“狩獵”模式。業(yè)內(nèi)觀察人士表示，光耀東方往往將所收購的“爛尾樓”重新包裝，然后迅速銷售，獲取大量現(xiàn)金后，用于下一個“爛尾樓”的收購。

以其起家項(xiàng)目山東聊城新東方廣場為例，10萬平方米的建筑面積，光耀東方當(dāng)年4月正式接手，12月就開業(yè)了。

這樣一種收購后快速銷售的模式，是很多“爛尾樓”收購公司主要的盈利模式。此前，SOHO中國也曾以這樣的一種模式，迅速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，并獲取高額收益率。以SOHO收購的上海東海廣場為例，項(xiàng)目毛利僅47%，但其內(nèi)部回報率卻高達(dá)64%，奧秘就在于SOHO中國的快速銷售速度。在收購SOHO東海廣場僅三個月后，SOHO中國就銷售了其中的三分之一。

這一模式的成功關(guān)鍵在于銷售。一旦項(xiàng)目的銷售速度放慢，不僅收益率會下降，公司也將面臨財(cái)務(wù)上的壓力。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，光耀東方在這個節(jié)點(diǎn)啟動信托計(jì)劃，印證了其資金鏈出現(xiàn)的困難。在他看來，這與公司在天津響螺灣項(xiàng)目的滯銷有很大關(guān)系。實(shí)際上，響螺灣整體銷售萎靡，已不可避免地波及光耀東方的項(xiàng)目，使其必須求助于諸如信托等融資渠道。

響螺灣項(xiàng)目銷售緩慢/

光耀東方集團(tuán)官網(wǎng)顯示，作為天津市濱海新區(qū)響螺灣開發(fā)量最大的開發(fā)商，光耀東方集團(tuán)共有5個地塊、4個項(xiàng)目、總計(jì)56萬平方米的綜合體群持續(xù)開發(fā)量，光耀東方文化廣場、東方名邸項(xiàng)目將在今年交付使用；光耀東方國際廣場、光耀東方中央廣場即將在明年陸續(xù)完工。

公開資料顯示，光耀東方在響螺灣的項(xiàng)目，其中3個分別是東方名邸 （原名東方新世紀(jì)廣場），投資額4.7億元，東方文化廣場（原名中華文化會館）、東方中心廣場（原名大連豐盈大廈）。這3個項(xiàng)目的總體量高達(dá)46萬平方米。

這么大的體量，銷售狀況如何呢？在天津市國土資源和房產(chǎn)信息網(wǎng)上，記者查詢到其中兩個項(xiàng)目的銷售信息。其中中融——光耀東方1號集合資金信托計(jì)劃披露的抵押項(xiàng)目濱海萬隆大廈（即光耀東方文化廣場），早在去年6月就已開盤，但目前僅售出7套，面積為758.63平方米；在建抵押511套，東方名邸的已售房源顯示為0。

“狩獵”模式遭受質(zhì)疑/

天津中原投資顧問部總監(jiān)高飛表示，目前響螺灣的商業(yè)樓盤量相當(dāng)于很多城市CBD的總量，天津很難有如此龐大的需求。

高飛認(rèn)為，購房客戶更多講求的是投資回報率。不論是散售還是整售，目前最大的問題是沒有客源，也意味著沒有投資回報率，“個人認(rèn)為，這種情況要發(fā)生巨大改變，至少在5年到10年之內(nèi)是看不到希望的。”

公開資料顯示，東西線不動產(chǎn)公司為光耀東方做過一份 《光耀東方響螺灣項(xiàng)目營銷提報》的咨詢報告。東西線不動產(chǎn)公司認(rèn)為，光耀東方在響螺灣這片沃土雄踞1/4領(lǐng)域，未來的發(fā)展面臨極大利好。但實(shí)際上，由于目前整體區(qū)域發(fā)展成熟度不高，因此走高價銷售路線困難較大。因此在營銷中，東西方不動產(chǎn)公司建議應(yīng)采取“平價快銷”的策略。通過迅速銷售，全面引爆市場熱度。并借吸引津冀兩地投資客戶的手段，實(shí)現(xiàn)光耀東方品牌的落地。

響螺灣項(xiàng)目的滯銷，無疑在一定程度上影響了光耀東方收購資產(chǎn)的動用。信托計(jì)劃顯示，這家凈資產(chǎn)負(fù)債率低于行業(yè)平均水平的地產(chǎn)公司目前不得不謀求利用信托借款，來獲取收購北京物業(yè)的充足資金。

與此同時，光耀東方的投資收益率與模式受到了質(zhì)疑。嚴(yán)躍進(jìn)表示，光耀東方曾寄托于天津響螺灣項(xiàng)目能一炮走紅，但尚未大獲成功。對于這家企業(yè)而言，將太多的精力投入天津響螺灣項(xiàng)目，本身就不符合產(chǎn)品地域分散化的風(fēng)險規(guī)避原則。天津響螺灣區(qū)域，從目前來看，要想捂熱，需要更多的時間與耐心。對于光耀東方而言，或?qū)で笮碌娜谫Y方式，或變賣資產(chǎn)，都難以回避業(yè)務(wù)波動的尷尬。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，對于響螺灣這種大體量的項(xiàng)目，如果不能實(shí)現(xiàn)快速回款，仍存在著一定的投資風(fēng)險。這說明了光耀東方的租售能力不是很強(qiáng)。為此，他建議光耀東方可以塑造一個“狼性”的租售團(tuán)隊(duì)，通過對收購到租售等環(huán)節(jié)的介入，最終形成良性循環(huán)。