北京房貸政策趨緊 改善性需求再受抑制

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

“地王”的出現(xiàn)，一直被視為抬高房?jī)r(jià)的背后推手。北京“國(guó)五條”細(xì)則的落地，絲毫沒(méi)有澆滅房企拿地的熱情。

“特別在5月下半月全國(guó)各地涌現(xiàn)‘地王’潮，這不僅代表開(kāi)發(fā)商的預(yù)期高漲，也會(huì)影響在售物業(yè)的價(jià)格和購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

近日，有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，北京地區(qū)已有三分之一的銀行，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。還有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，信貸政策的收緊，或成為房?jī)r(jià)上漲新“緊箍咒”。不過(guò)，記者并未獲得權(quán)威部門的證實(shí)。

房產(chǎn)投資回報(bào)率降低

據(jù)北京住房公積金網(wǎng)顯示，“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)后，北京率先上調(diào)二套房貸首付比例。無(wú)論是公積金貸款還是商貸，二套房貸款首付比例都從此前的60%提高至70%。

近日，偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，北京地區(qū)已有三分之一的銀行，已經(jīng)把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折。

投資者小潘雖持有北京購(gòu)房資格的“房票”，但仍在觀望。小潘告訴記者，首付比例提高、貸款利率增加，使他并不看好北京樓市的投資現(xiàn)狀。

張大偉告訴記者，按照北京五環(huán)外90平方米兩居室計(jì)算，總價(jià)均高于250萬(wàn)元。北京中等收入家庭按照年15萬(wàn)元計(jì)算，支付這種房屋需要16年以上。

一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)租售比為1:100~1：200，被稱為國(guó)際租售比警戒線。在北京等一線城市的租售比已經(jīng)突破了1:500，也就是年投資回報(bào)率不足2%，甚至低于銀行定存利率。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸政策進(jìn)一步收緊，導(dǎo)致房貸交易量下降，是符合政策初衷的。從政策層面來(lái)看，將購(gòu)房的優(yōu)先權(quán)讓位于首次置業(yè)者，符合樓市調(diào)控的公平性原則。同時(shí)打擊了部分二套及以上購(gòu)房者的熱情，并將相應(yīng)的房貸資源、住房資源等優(yōu)先安排給首套置業(yè)者。

公積金亦在收緊

與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率具有顯著的優(yōu)勢(shì)，也是購(gòu)房者降低貸款利率成本的重要手段。不過(guò)，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的進(jìn)一步細(xì)化，公積金貸款政策也開(kāi)始出現(xiàn)重大調(diào)整。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市住房公積金貸款占比2012年首次突破30%，可見(jiàn)公積金貸款對(duì)房貸的支持力度非常大。單套房貸款公積金貸款額持續(xù)上漲，在2012年達(dá)到了63.3萬(wàn)元，創(chuàng)歷史新高。公積金只認(rèn)房的政策是2012年樓市改善性需求下半年逐漸占比增加的最主要原因。支付能力強(qiáng)的改善型需求的入市也間接促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。

相比2012年，2013年的住房公積金貸款計(jì)劃明顯萎縮，減少比例高達(dá)22.6%。在2013年前3月，為避開(kāi)“國(guó)五條”細(xì)則大量房產(chǎn)緊急成交的情況下，公積金額度已經(jīng)被透支，因此公積金甚至商貸緊縮成為必然。

此前，在公積金貸款額度確定標(biāo)準(zhǔn)中，要保留的生活費(fèi)為400元。此次新標(biāo)準(zhǔn)中的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，為每月不低于980元。如果借款申請(qǐng)人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請(qǐng)人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。此次要保留的生活費(fèi)增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會(huì)相應(yīng)降低。

一位業(yè)內(nèi)人士分析，主要影響還是改善需求，特別是對(duì)于90平方米以上改善類物業(yè)有一定影響，對(duì)低收入剛需也有一定影響。

“國(guó)五條”細(xì)則落地后，全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，高單價(jià)、高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。

地產(chǎn)專家陳寶存指出，新一輪的“地王”會(huì)推動(dòng)周邊一手房、二手房的房?jī)r(jià)和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用的增加。高溢價(jià)率產(chǎn)生的后果是下一輪土地基價(jià)的增高，且成為下一輪房?jī)r(jià)飆升的誘因。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，信貸政策收緊，對(duì)于 “地王”項(xiàng)目的入市則是一種打擊。從邏輯上講，這部分“地王”項(xiàng)目的產(chǎn)品，往往是以改善型需求及投機(jī)性需求為主。而信貸政策收緊，往往也是對(duì)這幾部分的購(gòu)房需求打擊最大。因此，“地王”項(xiàng)目面臨市場(chǎng)收緊的風(fēng)險(xiǎn)。