房企230%北京郊縣搶地 產(chǎn)品定價或陷兩難

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（5月20日），北京市國土局公開拍賣通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)兩宗土地，吸引了23家房地產(chǎn)企業(yè)到場參與競拍。其中，臺湖鎮(zhèn)B-03地塊共有19家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角逐，B-23地塊F3其它類多功能用地經(jīng)過62輪競拍，最終被北京世紀(jì)鴻以8.25億元奪得，溢價率高達(dá)230%。此番競拍后，通州臺湖鎮(zhèn)已成交土地出讓金62億元，配建公租房面積達(dá)20.7622萬平方米。

對于房企搶灘臺湖鎮(zhèn)的熱情，上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，臺湖鎮(zhèn)作為北京郊縣升值較快的地區(qū)，正被眾多房企所認(rèn)同，無論是從高溢價拿地還是從政府推地等行為上看，都呈現(xiàn)了較大的土地市場熱。“在限價令下，拿地的密集及競爭程度、較高代價的拿地行為，實際上也孕育了諸多風(fēng)險。”

溢價率高達(dá)230%

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年12月25日至今，通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)已出讓6宗土地，其中萬科首開聯(lián)合體、北京世紀(jì)鴻、泰禾集團(tuán)等多家房企成功入駐，使得該區(qū)域備受關(guān)注。

昨日，北京市國土局現(xiàn)場首先拍賣的是通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-23地塊F3其它類多功能用地。經(jīng)過62輪競拍，北京世紀(jì)鴻最終以8.25億元奪得該宗地塊，溢價率高達(dá)230%，折合樓面價13136元/平方米。另外，B-03地塊居住、托幼項目（配建公共租賃住房）經(jīng)過長達(dá)50分鐘71輪激烈競拍，被泰禾集團(tuán)以11.25億元配建73000平方米公租房成功摘得，溢價率為48%，折合樓面價每平方米8519元，扣除保障房后樓面價達(dá)每平方米1.5萬元~1.6萬元之間。（計算辦法按照公租房每平方米6000元回購計算，建安管理成本每平方米3000元）

值得注意的是，在剛剛過去的4月份，泰禾集團(tuán)曾以19.3億元的高價在臺湖鎮(zhèn)競得一塊土地。泰禾集團(tuán)土地投資發(fā)展總監(jiān)余敦成向 《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，此地塊按照商業(yè)地塊開發(fā)成“商改住”來銷售，土地成本在14億元~15億元之間的話，就已經(jīng)沒有利潤空間，之所以報出19.3億元的價格，是不同于常規(guī)的開發(fā)模式，也是看好此區(qū)域的發(fā)展前景。

針對臺湖地區(qū)土地市場的火熱行情，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在20日保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司基本以平價獲得運河核心區(qū)兩地塊的同時，臺湖區(qū)域出現(xiàn)高溢價成交，顯示出房企對市場的價格定位出現(xiàn)了分化。

定價陷兩難困境

“國五條”北京版實施細(xì)則的落地，并沒有澆滅北京房企心中拿地的火焰。他們拿地?zé)崆橐琅f高漲，或因北京市住宅用地的稀缺。

2012年3月，北京市國土局印發(fā)了 《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，規(guī)劃稱 “十二五”期間，三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項目用地。

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布4月份70個大中城市房價情況。數(shù)據(jù)顯示，一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房價連漲11個月。

為抑制房價上漲過快，有媒體報道稱，北京樓市限價令已升級，房價審批需副市長簽字。

“2012年至今，北京樓市成交量明顯上漲，大部分開發(fā)商庫存減少、資金寬裕，對土地資源的需求明顯增加，而在2013年的土地供應(yīng)計劃中，限房價地塊還未出現(xiàn)，土地市場雖然出現(xiàn)部分降溫的現(xiàn)象，但對熱點區(qū)域的土地競爭依然非常激烈。臺湖作為亦莊發(fā)展的輻射區(qū)，區(qū)域利好被部分企業(yè)看中。”張大偉表示，北京樓市在限房價地塊沒有入市、不改變購房者對房價上漲預(yù)期的情況下，土地溢價、房價都很難出現(xiàn)大幅調(diào)整的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，臺湖鎮(zhèn)搶地?zé)?，夾帶著當(dāng)?shù)氐耐频責(zé)??？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月底，位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的一宗地將出讓，目前其掛牌的起始價為人民幣30400萬元。臺湖鎮(zhèn)土地市場的火熱程度不言而喻。

“高價拿地或使最后產(chǎn)品的定價陷入兩難困境。定高價將觸碰政策高壓線，降價又勢必觸碰企業(yè)最基本的盈利點。拿地沖動往往會使這類企業(yè)在未來吃苦頭。”嚴(yán)躍進(jìn)表示了擔(dān)心。