深圳海關(guān)福利房涉嫌違規(guī)租售：房東20萬買 450萬叫賣

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者于垚峰實(shí)習(xí)記者毛倫（化名）深圳攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 于垚峰 實(shí)習(xí)記者 毛倫（化名） 深圳攝影報(bào)道

深圳海關(guān) “為解決員工住房難問題”而修建的福利房——深圳海馨苑不斷有房源放租，并已有出售或準(zhǔn)備出售房屋套現(xiàn)的案例。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于5月6日和5月14日分別實(shí)地探訪海馨苑，從附近房產(chǎn)中介以及多名房東處獲悉，海馨苑內(nèi)目前每月出租的房屋大概為3~4套，到目前售出房屋總量較小。以海馨苑內(nèi)最小戶型111平方米的房屋為例，如出租，年租金大概為8萬~10萬元，如現(xiàn)在出售，其價(jià)格在450萬~500萬元。

據(jù)調(diào)查，目前其房東尚未取得產(chǎn)權(quán)證明。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，安居房在上市前違規(guī)轉(zhuǎn)賣的，應(yīng)由相關(guān)部門或單位收回該安居房，同時(shí)處以罰款。而由于沒有產(chǎn)權(quán)證明，房東在房屋出租時(shí)亦無法完成登記和備案。

記者就深圳海關(guān)相關(guān)福利房租售等事項(xiàng)聯(lián)系深圳海關(guān)相關(guān)部門，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

先談價(jià)格 取得產(chǎn)權(quán)再過戶/

緊鄰華強(qiáng)北商圈的海馨苑，其各個(gè)入口處的外墻上均貼有 “私家花園、閑人勿進(jìn)”的提示牌。與周圍房屋相比，海馨苑的樓房高而新。據(jù)中介介紹，完工于2008年的海馨苑是該片區(qū)最新的樓盤。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)入小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)由11棟高層樓房組成的小區(qū)配有員工食堂、幼兒園和寬闊的中庭花園。中介介紹稱，該小區(qū)的戶型最小為3房，建筑面積為111平方米左右，另外還有146平方米、147平方米、149平方米、182平方米的4房戶型。

據(jù)中介介紹稱，該小區(qū)欲出售的房源均價(jià)在4.5萬/平方米，以面積最小的111平方米房屋計(jì)算，1套房源的售價(jià)約為500萬元。

欲出售海馨苑一套房屋的劉先生（化名），向自稱前來購房的記者介紹了海馨苑的相關(guān)情況，海馨苑原為深圳海關(guān)的舊住宅樓，是在拆除原有住宅后重建的高樓，2005年開始確定重建，2009年正式入住。

記者獲得的海馨苑認(rèn)購協(xié)議書顯示，該小區(qū)的住戶主要分三類，一部分為原址舊住宅樓的居民、一部分為無房戶、另有部分為調(diào)房戶。

這與此前深圳海關(guān)對(duì)外透露的信息相符。在2009年樓盤正式入住后，深圳海關(guān)相關(guān)人士曾在接受媒體采訪時(shí)表示，海馨苑是面向海關(guān)職工的帶有福利性質(zhì)的住房。華強(qiáng)北生活區(qū)土地使用權(quán)歸海關(guān)所有，性質(zhì)為住宅用地。

深圳海關(guān)此前對(duì)外透露的信息顯示，該項(xiàng)目總投資8億元，建設(shè)資金全部由海關(guān)自籌，資金大部分來源于海關(guān)員工的購房款。

關(guān)于海關(guān)員工當(dāng)初所交納的購房款，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從獲取的認(rèn)購協(xié)議上獲知，如為舊海關(guān)小區(qū)的原住戶，111平方米的住宅需交納的購房款為20萬元。記者接觸的其他內(nèi)部人士透露，原本未居住在舊址的海關(guān)人員，要交納的購房款約60萬元。

據(jù)內(nèi)部人士介紹，在剛剛?cè)胱〉?009年，即有房東以380萬元的價(jià)格出售了147平方米的4房套房，而目前該戶型也有出售意愿，標(biāo)價(jià)800萬元。

中介人員提醒記者，該小區(qū)的房源尚未取得產(chǎn)權(quán)證，因此購買存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

劉先生欲出售的111平方米3房戶型叫價(jià)4萬元/平方米，據(jù)稱已是該小區(qū)目前準(zhǔn)備出售房屋中最便宜的。“因?yàn)闃菍虞^低，裝修一般。”劉先生強(qiáng)調(diào)稱，“如果等產(chǎn)權(quán)辦下來，絕對(duì)不會(huì)是這個(gè)價(jià)格。”他表示，如果房改進(jìn)展順利，2014年11月份海馨苑的業(yè)主將會(huì)獲得產(chǎn)權(quán)。

沒有產(chǎn)權(quán)如何進(jìn)行交易？劉先生表示，據(jù)此前已出售過房屋的人介紹，一般為買賣雙方先談妥價(jià)格、條件，后續(xù)的一切購房程序?qū)⒔挥陕蓭焷磙k。在房東取得產(chǎn)權(quán)后，再為買方辦理過戶。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還以租房為名義，對(duì)相關(guān)人士進(jìn)行了采訪。

中介向記者介紹稱，因?yàn)楹＼霸返姆吭磳儆诟＠浚瑫簳r(shí)無法取得產(chǎn)權(quán)，因此在出租時(shí)只能與房東簽訂中介出具的合同，無法向有關(guān)部門申請(qǐng)登記備案，“但這不會(huì)存在問題，以前已租過好多套了。海馨苑內(nèi)住房出租的比例大概在20%左右。”中介向記者介紹稱。

記者所看的房源為111平方米的3房戶型，房東表示，該房只出租給長(zhǎng)租客，至少3年起租。根據(jù)房東要求的月租金8300元計(jì)算，一年業(yè)主將獲得租金近10萬元。

該房東透露，她本人不考慮出售房屋。“賣了就不會(huì)再買到這樣好的房子了，而且這里有食堂，還有去單位的班車，所以大部分人都不會(huì)賣。而且現(xiàn)在沒辦法賣，沒有產(chǎn)權(quán)。”

但據(jù)中介透露，已有不下于10套房源已出售或準(zhǔn)備出售。

取得全部產(chǎn)權(quán)方可進(jìn)入市場(chǎng)/

海馨苑屬于何種性質(zhì)的住房？

2008年，海關(guān)財(cái)務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人向《南方都市報(bào)》介紹說，該樓盤土地使用權(quán)歸海關(guān)所有，性質(zhì)是住宅用地；“海馨苑”建設(shè)項(xiàng)目工程屬于舊城改造項(xiàng)目，在拆除原有海關(guān)舊的住宅樓的基礎(chǔ)上建設(shè)新房，分配給原來的住戶、住房面積未達(dá)標(biāo)戶，以及符合分房條件的無房戶。該項(xiàng)目納入深圳市房改計(jì)劃，按照《深圳市國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》（深圳市人民政府第88號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分、調(diào)房。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，上述規(guī)定對(duì)安居房取得產(chǎn)權(quán)后權(quán)利人享有的權(quán)利做出過明確說明，“經(jīng)市房改辦依本規(guī)定審核后取得安居房全部產(chǎn)權(quán)的，安居房即成為市場(chǎng)商品房，權(quán)利人依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)。”同時(shí)，該條例還明確規(guī)定，“取得安居房全部產(chǎn)權(quán)的，自本規(guī)定實(shí)施之日起滿6個(gè)月，可以進(jìn)入市場(chǎng)。”

而對(duì)于取得產(chǎn)權(quán)前安居房的售賣，該條例也明確規(guī)定，“安居房上市前，違反安居房管理規(guī)定，轉(zhuǎn)賣安居房的，由住宅管理部門或原產(chǎn)權(quán)單位按原價(jià)收回其轉(zhuǎn)賣的安居房，同時(shí)由市住宅管理部門處以其違法所得三倍以下的罰款，并可依法予以行政處分。”

《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深圳市人民政府第228號(hào)令）第二十八條規(guī)定，簽訂買賣合同10年后，安居型商品房所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)。

同時(shí)，該辦法還指出，購房人需要轉(zhuǎn)讓所購安居型商品房的，應(yīng)當(dāng)向市住房保障部門申請(qǐng)政府收購該房。

在租賃方面，據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》規(guī)定，房屋租賃需到相關(guān)機(jī)關(guān)登記或備案，而房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件是備案必須提交的文件。

該條例同時(shí)規(guī)定，出租房屋沒有登記或者備案的，對(duì)出租人或者轉(zhuǎn)租人在租賃合同期限內(nèi)一次性處以房屋租賃合同約定租金總額百分之二十的罰款，并將追繳房屋租賃管理費(fèi)和滯納金。

深圳市房屋租賃行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，“福利房出租不符合規(guī)定，違背了房屋租賃管理規(guī)定”。

廣東金美律師事務(wù)所律師劉亞娟向記者解釋稱，福利房是過去的一種說法，目前只有安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等概念，這些都屬于保障住房的范疇。因此，對(duì)福利房的規(guī)定可參考保障性住房的相關(guān)政策規(guī)定。

劉亞娟在隨后提供給記者的政策資料中，包括《深圳市保障性住房條例》在內(nèi)的多項(xiàng)政策，均對(duì)未取得產(chǎn)權(quán)房屋出租、出售有明確的懲處條規(guī)。

記者聯(lián)系深圳海關(guān)未果，隨后又聯(lián)系深圳市住宅租賃管理服務(wù)中心，工作人員回復(fù)稱，他們只負(fù)責(zé)政府建設(shè)的保障性住房的租賃監(jiān)管，海馨苑租賃不在他們的管轄范圍內(nèi)。隨后記者聯(lián)系深圳市住建局多個(gè)部門，相關(guān)人員均對(duì)此避而不談。

與深圳住宅租賃管理服務(wù)中心工作人員的答復(fù)類似，長(zhǎng)期關(guān)注深圳保障性住房制度的深圳市人大代表?xiàng)顒Σ诮邮?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，海關(guān)在深圳屬于外駐單位，地方政府的法律法規(guī)約束不了，“這部分機(jī)構(gòu)的住房只能靠中央一級(jí)的單位來監(jiān)察。”

記者查閱相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)，國(guó)家發(fā)布的對(duì)中央和國(guó)家機(jī)關(guān)的住房政策主要是針對(duì)在京機(jī)構(gòu)，如1999年中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等單位關(guān)于 《在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實(shí)施方案》的通知，主要針對(duì)在京中央和國(guó)際機(jī)關(guān)住房，而對(duì)于外駐中央直屬單位住房問題，并未出臺(tái)具體文件進(jìn)行說明。