房地產(chǎn)景氣指數(shù)與投資熱情背離 凸顯樓市膠著

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

昨日（5月13日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年1~4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19180億元，同比名義增長(zhǎng)21.1%，增速比1~3月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。這也是該數(shù)據(jù)連續(xù)第二個(gè)月上漲。

然而，4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為97.35，比3月小幅回落0.21點(diǎn)。從趨勢(shì)上看，自去年9月份到今年2月，國(guó)房景氣指數(shù)保持持續(xù)上升的走勢(shì)。但隨著“國(guó)五條”及地方細(xì)則的出臺(tái)，造成景氣指數(shù)連續(xù)2個(gè)月下行。

開(kāi)發(fā)投資依然火熱

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資似乎并沒(méi)有受到調(diào)控政策太多影響，該數(shù)據(jù)已經(jīng)同比連增兩個(gè)月，今年一直保持在20%以上的增速。

為何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在調(diào)控下還能上揚(yáng)？鏈家市場(chǎng)研究部張旭分析稱(chēng)，這主要有兩個(gè)因素的影響，一是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)，非理性投資降低；二是限購(gòu)以后市場(chǎng)需求以剛需為主，釋放量雖然較大但總量和節(jié)奏都較為穩(wěn)定。

“市場(chǎng)回暖以后，新項(xiàng)目去化率快速上漲，庫(kù)存降至相對(duì)較低的水平，由此，房企開(kāi)發(fā)速度加快，補(bǔ)倉(cāng)意愿更加明顯。”張旭說(shuō)，從數(shù)據(jù)上看，今年1~4月，商品住宅新開(kāi)工量開(kāi)始出現(xiàn)同比上漲，預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)在今年內(nèi)會(huì)有所延續(xù)。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)還顯示，包括萬(wàn)科、恒大等在內(nèi)的16家房企前4月銷(xiāo)售總業(yè)績(jī)達(dá)到了1972.08億，大部分均出現(xiàn)了同比大幅上漲。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，1~4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金35602億元，同比增長(zhǎng)33.5%，增速比1~3月份提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。

另外，盡管收緊性政策在3月底落地，4月房企拿地?zé)崆闆](méi)有明顯消退，企業(yè)土地購(gòu)置面積環(huán)比上漲近16%。同策研究中心報(bào)告稱(chēng)，隨著整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，開(kāi)發(fā)商的資金鏈得到較大程度的緩解，從而又轉(zhuǎn)戰(zhàn)土地市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)下行動(dòng)力微弱

銷(xiāo)售方面，1~4月份，商品房銷(xiāo)售面積29761萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.0%，增速比1~3月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)41.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅庫(kù)存自2011年持續(xù)增長(zhǎng)以來(lái)，出現(xiàn)首次下跌，而一線(xiàn)城市去年就已開(kāi)始率先下跌，這不利于抑房?jī)r(jià)。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企大部分資金比較寬裕，而且在2013年銷(xiāo)售情況目前完成得都非常好。短期內(nèi)，即使調(diào)控加碼，房企全面選擇降價(jià)的可能性也不大，這也凸顯了本輪調(diào)控的難度。

“房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)到位資金等體現(xiàn)長(zhǎng)期趨勢(shì)的數(shù)據(jù)指標(biāo)仍然處于上升趨勢(shì)。”張旭說(shuō)，雖然新政出臺(tái)，但房地產(chǎn)調(diào)控周期內(nèi)最為嚴(yán)厲的限購(gòu)影響已經(jīng)逐漸削弱，即使當(dāng)前信貸、稅費(fèi)收緊，也無(wú)法較大幅度地改變當(dāng)前市場(chǎng)中供應(yīng)和需求的基本面。

但調(diào)控的措施與手段仍需得到肯定，張大偉說(shuō)，“國(guó)五條”提出的限購(gòu)范圍擴(kuò)大、執(zhí)行從緊；二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而起到降溫樓市的作用，房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)也將得到抑制。“2013年樓市很可能呈現(xiàn)明顯的前高后平。”