京甲級寫字樓遇15年來最低供應 地產(chǎn)基金偏愛“改造舊樓”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

第一太平戴維斯研究報告指出，2013年第一季度，由于僅有兩個自用型項目竣工入市，北京甲級寫字樓可租賃存量穩(wěn)定在914萬平方米。年后3個季度，僅有4個項目預計將交付使用，為市場新增15.6萬平方米可租賃供給。

“這將令2013年供給量跌至過去15年最低值。”第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司北京研究及顧問咨詢部董事王瓊告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京甲級寫字樓預計將繼續(xù)面臨可租賃供給短缺的狀況。

對此，高和資本董事長蘇鑫告訴記者，“過去10年，中國房地產(chǎn)市場在城市化的推動下，主要以快速開發(fā)為主導，但隨北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業(yè)配套幾近飽和，一線城市已進入以存量房交易為主的‘存量時代’。”

供需矛盾推高租金

供需矛盾的持續(xù)增長，導致甲級寫字樓的租金依然“高燒不退”。

戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，北京甲級寫字樓租金上漲至每月每平方米298.23元，環(huán)比上漲1.27個百分點，與去年同期相比上漲7.46%。同時，在無新項目入市的情況下，寫字樓空置率下降至1.97%，環(huán)比降低0.79個百分點。

近年來，北京甲級寫字樓供應愈加稀缺，據(jù)了解，2013年新增供應量預計僅為5年來年均供應量的一半。“環(huán)比漲幅受到進一步抑制，僅為0.4%”王瓊告訴記者，鑒于眾多業(yè)主迫于需求放緩提供更多租金以吸引租戶，截至第一季度末，北京甲級寫字樓租金為每平方每月318.8元。

“東部傳統(tǒng)商務區(qū)租金甚至出現(xiàn)近3年來首次小幅下跌，但西部市場及新興區(qū)域租金仍保持增長。”王瓊補充說。

第一太平戴維斯發(fā)布的報告顯示，截至2012年12月，北京甲級寫字樓可租賃存量為914萬平方米。由于寫字樓總供給量嚴重不足，而需求穩(wěn)定增長，使得全市寫字樓整體空置率一直維持在較低水平。盡管有新項目入市，但是2012年第四季度北京寫字樓整體空置率為3.0%，同比下降1.2個百分點。

高和投資分析人士指出，除了供應量稀缺，一線城市寫字樓的需求構(gòu)成已發(fā)生實質(zhì)性改變，“租客群體在不斷變化，同時核心位置面臨再聚集趨勢。”

王瓊告訴記者，過去北京70%~80%的寫字樓需求都是由外企帶動，尤其是世界500強企業(yè)，而現(xiàn)在內(nèi)資企業(yè)的租賃需求已經(jīng)占據(jù)很大比例。“今年1月份北京甲級寫字樓租賃成交3.75萬平方米總量中，內(nèi)資企業(yè)占比為60%，外資企業(yè)為40%。”

基金化運作模式

“隨著一線城市核心地段土地供應的飽和，核心位置的商辦物業(yè)已經(jīng)進入存量時代，并且這種趨勢將不斷被強化。”蘇鑫指出，“以上海為例，目前核心地段的寫字樓市場現(xiàn)狀是甲級寫字樓占比約為20%，而純乙級寫字樓占比高達70%，這些乙級寫字樓大多建成年限較久，而甲級寫字樓租金每天每平方米高達11元，乙級寫字樓每天每平方米不足5元，這兩者之間存在巨大的市場空白。”

蘇鑫告訴記者，目前地產(chǎn)基金的快遞發(fā)展，商業(yè)投資也逐漸出現(xiàn)了“資產(chǎn)精裝修”。

其實，早在2003年前后，摩根斯坦利、黑石等外資基金便開始收購多個一線城市核心區(qū)域的寫字樓和服務式公寓，“不過這些收購大多是不良資產(chǎn)并購，或者是爛尾樓收購，還沒有出現(xiàn)人民幣基金這種形式。”蘇鑫告訴記者，這種模式主要是在收購后，通過資產(chǎn)改造完成對資產(chǎn)的升級，然后再統(tǒng)一招租，銷售給機構(gòu)或者其他投資者，同時接受投資人委托進行長期資產(chǎn)管理權(quán)。

蘇鑫告訴記者，類似黑石、鐵獅門等基金化運作模式，將在存量市場中迎來快速發(fā)展機會。