京版“國五條”“一刀切”或傷害剛性需求

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

30日，京版“國五條”地方細(xì)則在沉寂了近一月后終出臺，瞬間冰封了沸騰的二手房市。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會宣布，2013年3月31日零時至4月7日24時，本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級調(diào)整，其間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。系統(tǒng)升級調(diào)整后，購房資格審核機(jī)構(gòu)在10個工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果，新政顯然沒有給買賣者留出足夠的窗口期。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地方政府在落實(shí)政策中，實(shí)行時間截點(diǎn)“一刀切”無疑會傷害到剛性需求。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在被此時間點(diǎn)卡住的交易雙方，的確出現(xiàn)了新增個稅轉(zhuǎn)嫁到購房者身上的現(xiàn)象。

對于未辦理完網(wǎng)簽的交易，多家中介工作人員表示，新政的迅速落地，新增的個稅并未造成大量的買賣雙方糾紛，因?yàn)樵诮灰浊按蠖嗪炇鹧a(bǔ)充協(xié)議。而補(bǔ)充協(xié)議中，多規(guī)定由買方承擔(dān)，也就是轉(zhuǎn)嫁給買方。

一家知名中介的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然“京版”‘國五條’的細(xì)則突然落地，但“國五條”細(xì)則是3月1號發(fā)布的，中介和買賣雙方對于新增的個稅都已有心理預(yù)期，也已達(dá)成共識。為趕政策的末班車，交易客戶中80%的已經(jīng)辦理完網(wǎng)簽，對于剩余的20%客戶，中介作為第三方，則有一個補(bǔ)充協(xié)議。以此來應(yīng)對國五條政策“一刀切”的時間節(jié)點(diǎn)。

“按照國家政策，個稅肯定是業(yè)主承擔(dān)，但二手房買賣區(qū)別于一手房，更是雙方溝通的過程。雙方各承擔(dān)一半的情況比較多，如果完全由買方承擔(dān)的話，業(yè)主會適當(dāng)降低價格。”這位中介人員表示，即使這樣，購房者的成本也增加了，因?yàn)闃I(yè)主不可能從房價中，把全額的稅費(fèi)降低出來，購房者無疑增加了新政新增的個人所得稅。

此中介市場部的一位研究員也證實(shí)了上述說法。這位研究員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在3月1日“國五條”細(xì)則出臺時，中介就做好了應(yīng)對措施。這個補(bǔ)充協(xié)議分兩種，其中一種是三方免責(zé)解約，另外一種情況是，提前商定好，稅費(fèi)誰來交，具體交多少。  國務(wù)院辦公廳3月1日發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，到地方細(xì)則落地，是有一個時間差，在這個時間段內(nèi)，購房者和業(yè)主已經(jīng)做好了協(xié)商，避免了糾紛的出現(xiàn)。

對于如何避免個稅的轉(zhuǎn)嫁，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉建議，像這種情況，應(yīng)該有個備案機(jī)制。沒有辦理網(wǎng)簽但實(shí)際交易的買賣雙方，也應(yīng)該按照原有稅收政策執(zhí)行。畢竟二手房交易的過程中，牽扯到業(yè)主解抵押的問題，這需要一定的時間。把正在執(zhí)行的交易，最好或能做個備案，按照原定政策執(zhí)行。這樣也能避免大規(guī)模的糾紛，應(yīng)該是更為合理的模式。

對于稅收轉(zhuǎn)嫁苗頭出現(xiàn)的這一事實(shí)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，個稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的風(fēng)險確實(shí)存在。傷及無辜并非調(diào)控政策初衷。在細(xì)則落實(shí)過程中，地方政府仍應(yīng)在這種轉(zhuǎn)嫁機(jī)制上多監(jiān)控，多研究，并在稅收轉(zhuǎn)嫁苗頭出現(xiàn)時狠狠打擊相應(yīng)的違規(guī)行為。