一線城市“國(guó)五條”細(xì)則或念“緊箍咒”

各地“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則將在本周密集發(fā)布。3月25日，廣東省“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則率先出爐。業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，作為樓市回暖的代表性市場(chǎng)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市即將出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則都將從嚴(yán)，而近期二手房市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也表明，一線樓市購(gòu)房者的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，深圳地區(qū)的投資客已有大規(guī)模離場(chǎng)跡象。北京調(diào)控細(xì)則的嚴(yán)厲程度或高于其他城市。

北京

業(yè)內(nèi)預(yù)期細(xì)則較為嚴(yán)厲

部分開發(fā)商稱做最壞打算

與廣東省細(xì)則“溫和”落地相比，業(yè)界預(yù)期北京細(xì)則更為嚴(yán)厲。

近兩周來，北京已制定了調(diào)控細(xì)則的征求意見稿，并在小范圍內(nèi)征求意見。在上述征求意見稿中，主要對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化處理。其中，為應(yīng)對(duì)“假離婚”等現(xiàn)象，北京可能加強(qiáng)對(duì)本地戶口的單身含離異人士的限購(gòu)，鼓勵(lì)單身或離異人士持有一套房。同時(shí)，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.3倍”的條款，也在上述征求意見稿中。此外，在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵(lì)采用“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的辦法，用以抑制高地價(jià)的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格等措施，也有可能作為儲(chǔ)備政策。

至于“北京版”細(xì)則的出臺(tái)時(shí)間，業(yè)界預(yù)計(jì)已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房?jī)r(jià)、交易量等市場(chǎng)表現(xiàn)相關(guān)。

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國(guó)五條”出臺(tái)以來，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。盡管如此，京城個(gè)別新盤仍然出現(xiàn)搶房、“一日售罄”等現(xiàn)象。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管成交量有所下滑，但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。

上述情況決定了北京可能會(huì)加快政策細(xì)則的出臺(tái)節(jié)奏，且“北京版”的細(xì)則力度或高于其他城市。多位業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，提高二手房最低計(jì)稅價(jià)格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽(yáng)合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門檻的可能性，此舉將對(duì)市場(chǎng)帶來不小的殺傷。北京的部分開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，對(duì)北京即將出臺(tái)的政策細(xì)則，已經(jīng)做好了最壞的預(yù)期。

另?yè)?jù)了解，針對(duì)“國(guó)五條”中最受關(guān)注的二手房交易個(gè)稅內(nèi)容，住建部和國(guó)稅總局目前正在制定相關(guān)的指導(dǎo)意見，旨在抑制投機(jī)的同時(shí)，也對(duì)剛需進(jìn)行保護(hù)。但北京在具體執(zhí)行中，預(yù)期仍將以“從嚴(yán)”為基調(diào)。

上海

專家稱限購(gòu)或加碼

個(gè)稅政策可能彈性落地

上海“國(guó)五條”落實(shí)細(xì)則預(yù)計(jì)月底落地。有消息稱，上海將彈性化執(zhí)行個(gè)稅政策，限購(gòu)措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應(yīng)有所提高。

目前業(yè)內(nèi)對(duì)于上海的限購(gòu)政策進(jìn)一步升級(jí)的猜測(cè)較多。現(xiàn)在上海執(zhí)行的是外地戶籍家庭購(gòu)房需繳納社保滿一年方可購(gòu)房，針對(duì)外地購(gòu)房者的限購(gòu)仍有升級(jí)空間。一位上海社科院專家透露，在上海細(xì)則中，限購(gòu)政策或?qū)⒄毡本┳龇?，進(jìn)一步提高購(gòu)房人群的社保繳納年限，從目前的繳費(fèi)1年，提升至繳費(fèi)3年。同時(shí)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行單身人士的限購(gòu)政策。去年上海曾對(duì)單身人士購(gòu)房政策有所收緊，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購(gòu)買，必須以家庭為單位進(jìn)行購(gòu)買。有開發(fā)商猜測(cè)，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或繼續(xù)免征個(gè)人所得稅，這一條可能在細(xì)則中繼續(xù)明確。除此之外，細(xì)則很可能對(duì)個(gè)稅調(diào)整更加柔化，采取分階梯執(zhí)行。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，個(gè)人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會(huì)按照3年、4年等階梯形執(zhí)行，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調(diào)整的問題，在上海也極有可能執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士分析，就“地方版細(xì)則”來看，上海的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力較大，按照“國(guó)五條”要求對(duì)今年以來房?jī)r(jià)上漲過快的城市細(xì)則將更為嚴(yán)厲，因此房?jī)r(jià)控制目標(biāo)很可能會(huì)保持平穩(wěn)，不會(huì)超過GDP的增幅，執(zhí)行力度上將更加嚴(yán)格。

由于開發(fā)商擔(dān)憂政策落地后市場(chǎng)降溫，搶搭“末班車”，新盤供應(yīng)量大增。僅上周上海就有13個(gè)樓盤獲取預(yù)售證入市，創(chuàng)下近25周內(nèi)單周獲取預(yù)售證項(xiàng)目數(shù)量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計(jì)新增供應(yīng)面積為83.6萬(wàn)平方米，較2月同期增長(zhǎng)近7倍，也超過了1-2月份合計(jì)的新增供應(yīng)總量。

據(jù)佑威地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計(jì)成交面積為110.74萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)3月全月的成交量或在143萬(wàn)平方米上下。該機(jī)構(gòu)判斷，3月將成為2010年1月以來近39個(gè)月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng)下整個(gè)2013年的月度最高成交紀(jì)錄。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)分析，新增供應(yīng)急劇放量，反映出開發(fā)商的擔(dān)憂，需借勢(shì)出貨，以規(guī)避政策影響的不確定性。地方細(xì)則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。

黃志堅(jiān)提醒，隨著“國(guó)五條”地方細(xì)則的落地，購(gòu)房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預(yù)計(jì)4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。

廣州

房?jī)r(jià)漲幅不高于GDP漲幅

3月26日，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂對(duì)媒體表示，廣州市的方案還未審定，暫不公布。廣州今年房?jī)r(jià)漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

陳如桂介紹，廣州市國(guó)土房管部門和有關(guān)部門正研究廣州市的調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控措施，正在報(bào)政府審定，審定之后將盡快公布實(shí)施。他說，廣州要調(diào)房?jī)r(jià)，比其他城市的壓力都要大得多。陳如桂表示，在二手房的交易中按２０％來征稅，這個(gè)政策對(duì)二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用。廣州市政府將和有關(guān)部門對(duì)新房的銷售指導(dǎo)管理加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督和監(jiān)管，對(duì)違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)者采取措施，維護(hù)好廣州的房地產(chǎn)秩序，希望今后加大房地產(chǎn)的供應(yīng)，使廣州的商品房?jī)r(jià)格能夠處于合理的水平。

由于廣東省調(diào)控細(xì)則中沒有對(duì)二手房買賣20%個(gè)稅問題明確說明，業(yè)界對(duì)廣州二手房市場(chǎng)走勢(shì)看法依然不明朗。廣州合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌認(rèn)為，廣東省的細(xì)則對(duì)二手房市場(chǎng)沒有實(shí)質(zhì)性影響，目前買賣雙方都處于觀望狀態(tài)，上周二手房的成交量已經(jīng)開始縮減，但價(jià)格比較平穩(wěn)。“廣東省的文件只提到了嚴(yán)格執(zhí)行‘國(guó)五條’對(duì)二手房買賣個(gè)稅的規(guī)定，但沒有出臺(tái)可操作的標(biāo)準(zhǔn)。廣州市到底如何執(zhí)行，還要看國(guó)稅總局是否出臺(tái)有關(guān)指導(dǎo)性意見。”龍斌表示。

對(duì)從嚴(yán)限購(gòu)的問題，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，增城和從化兩市納入限購(gòu)區(qū)域的可能性很小。“嚴(yán)格來講，增城和從化在行政區(qū)劃上不隸屬于廣州市，是廣州市代廣東省托管的縣市。而且，增城和從化的房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，不屬于上漲過快的城市。”而二套房首付比例和貸款利率、二手房個(gè)稅征收，廣州市調(diào)控細(xì)則對(duì)此作出調(diào)整的可能性也不大。“如果央行和國(guó)稅總局出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)性政策，廣州市可能會(huì)以補(bǔ)充意見的形式出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。”

深圳

將實(shí)行限購(gòu)限價(jià)“雙限”政策

“國(guó)五條”出臺(tái)至今，深圳二手房成交始終處于井噴狀態(tài)，并連續(xù)刷新歷史新高。與此同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)保持平穩(wěn)，庫(kù)存依然處于高位。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房成交井噴從側(cè)面說明深圳投資客離場(chǎng)意愿明顯，而深圳今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)“很不好說”。

深圳市民小黃長(zhǎng)吁了一口氣，她在“國(guó)五條”出臺(tái)第三天訂下的一套二手房，昨天終于過戶。“‘國(guó)五條’確實(shí)加快了我買房的決策。”小黃只是深圳近期二手房成交熱潮中“搶購(gòu)”的一個(gè)案例。在剛剛過去的一周，深圳共成交4272套二手房，這是以前一個(gè)月的成交量。未來深圳二手房交易很有可能再次刷新紀(jì)錄，因?yàn)榘凑找酝灰壮绦?，尚未還清按揭的二手房交易從付訂金到最終過戶，一般需要一個(gè)月的時(shí)間。“還有相當(dāng)數(shù)量的二手房在交易過程中。”深圳一位地產(chǎn)中介人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

在二手房成交井噴的同時(shí)，深圳新房市場(chǎng)卻一直保持平穩(wěn)。深圳規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4周下降，周成交數(shù)量已經(jīng)從今年第9周的1002套下降至第12周（上周）的813套。“搶房”的場(chǎng)面并沒有在深圳的新房市場(chǎng)出現(xiàn)。世聯(lián)地產(chǎn)估算，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎來新一輪推盤潮。

深圳將實(shí)行限購(gòu)與限價(jià)相結(jié)合的“雙限”政策。深圳即將出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則內(nèi)容有了眾多預(yù)測(cè)版本，一個(gè)說法是深圳可能從明年起開征房產(chǎn)稅。

雖然深圳調(diào)控細(xì)則的猜測(cè)版本眾多，但是可以肯定的是，深圳樓市的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化。在深圳二手房成交井噴的背后，是深圳投資客離場(chǎng)的急迫。深圳中原福田區(qū)北A區(qū)營(yíng)業(yè)總監(jiān)劉燚介紹，“國(guó)五條”出臺(tái)一個(gè)月內(nèi)，福田區(qū)的二手房放盤數(shù)量增加了30%。“一些投資客急于出手，而接手的都是剛需，所以豪宅的成交量不大，價(jià)格也保持穩(wěn)定。”劉燚還表示，雖然現(xiàn)在還有很多二手房在辦理手續(xù)，但是如果在過戶之前開征所得稅，一些買家很可能放棄交易。“沒有實(shí)力的投資客以后不會(huì)太好過。”