孫宏斌談“國五條”落地：主要是買地要買好

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每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自香港

25日，廣東省率先出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，拉開了新“國五條”在各地落地的序幕。“新國五條”對(duì)房地產(chǎn)市場影響會(huì)有多大？這成為昨日在香港召開業(yè)績會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)被問到最多的問題。

對(duì)于上述問題，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌回答得很干脆：“調(diào)控對(duì)高端市場是好事，主要是地要買好，產(chǎn)品要做好……像我們現(xiàn)在的項(xiàng)目，怎么調(diào)控都不會(huì)受到影響。”

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事汪孟德透露，雖然去年下半年融創(chuàng)的現(xiàn)金一直維持在100多億元的水平，并且參加了二三十場的土地拍賣會(huì)，但真正買入的土地很少，原因之一就是害怕買錯(cuò)土地。

稱調(diào)控對(duì)高端房是好事

此前，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“國五條”帶來的影響有過一輪深入分析，大部分分析師認(rèn)為，高端改善類住宅市場受調(diào)控影響最深。

“我一直認(rèn)為調(diào)控對(duì)高端房是好事。”但孫宏斌的觀點(diǎn)卻是截然相反，他認(rèn)為，高端改善住宅也是剛性需求，高收入者會(huì)愿意花高價(jià)改善自己的居住條件。相比之下，剛性需求的樓盤卻容易受到保障房的沖擊，銷售出現(xiàn)下滑。

孫宏斌說，房地產(chǎn)市場是一個(gè)大的概念，不同地區(qū)不同板塊的市場完全不同。一線和二三線城市會(huì)不同，同一城市不同地區(qū)的市場也不同，不同的開發(fā)商也存在差異。對(duì)于不同的市場，調(diào)控會(huì)有完全不一樣的結(jié)果。那些供應(yīng)量過大的城市，不用調(diào)控也會(huì)因?yàn)楣┻^于求面臨巨大的銷售壓力。相比之下，那些供應(yīng)緊張的板塊，即使再調(diào)控，房子也不愁賣。

孫宏斌的判斷，很大程度取決于融創(chuàng)2012年的銷售業(yè)績。根據(jù)汪孟德的介紹，2012年融創(chuàng)的樓盤在平均售價(jià)大幅增長的情況下，銷售額和銷售面積均出現(xiàn)大幅度增長。

融創(chuàng)綠城方面此前透露的信息稱,自2012年6月合作以來,在售的9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目2012年實(shí)現(xiàn)銷售額125億元，對(duì)融創(chuàng)去年的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)超過1/3。

孫宏斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，綠城的產(chǎn)品對(duì)于融創(chuàng)銷售業(yè)績的提升有非常重要的作用，雖然合資公司的項(xiàng)目在營銷上有所調(diào)整，但銷售好的原因，仍然與產(chǎn)品有關(guān)。便宜的房子可以僅靠一點(diǎn)賣點(diǎn)，但是高價(jià)的房子在銷售時(shí)是不容有缺點(diǎn)的。他對(duì)產(chǎn)品的看重超過營銷，認(rèn)為只要把項(xiàng)目做好，營銷做好，就不用擔(dān)心調(diào)控。

將更多通過收購增加項(xiàng)目

孫宏斌的觀點(diǎn)，某種程度上決定了融創(chuàng)今年的拿地策略。

融創(chuàng)方面透露，將謹(jǐn)慎把握城市之間、地塊之間的機(jī)會(huì)成本，堅(jiān)決執(zhí)行公司的土地獲取機(jī)會(huì)，在現(xiàn)金流安全和價(jià)格合適的情況下補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

孫宏斌稱，去年底北京的土地市場已經(jīng)不太正常，很多項(xiàng)目的拍賣價(jià)格已經(jīng)可以用天價(jià)來形容。相比2012年，通過公開市場購買合適的土地較為困難，土地購買需要更為謹(jǐn)慎，相比之下，通過并購獲得土地卻有不少的機(jī)會(huì)。其表示，今年融創(chuàng)購買的土地必須是高價(jià)值高質(zhì)量的。

融創(chuàng)公布的PPT也證實(shí)，今年融創(chuàng)新獲取的地塊中，相當(dāng)一部分都是比較優(yōu)質(zhì)的地塊。以上海和杭州的地塊為例，上海新收購的項(xiàng)目位于原世博會(huì)浦西場館附近，是濱江的核心區(qū)域。根據(jù)孫宏斌的透露結(jié)合此前的公告，上述地塊的地上建筑面積共有46萬平米，而收購總價(jià)僅90.19億元，折合每平米的收購成本不到2萬元/平方米。但根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的信息，上述項(xiàng)目的公寓價(jià)格售價(jià)已至6萬元/平方米。

杭州的三幅地塊則分別與綠城、杭州城開以及世茂合作，且項(xiàng)目均具有較佳的位置。其中與世茂合作的之江度假村項(xiàng)目更是以底價(jià)獲得。

謹(jǐn)慎進(jìn)入新市場

孫宏斌的謹(jǐn)慎，并不僅體現(xiàn)在融創(chuàng)對(duì)土地市場的判斷上，也體現(xiàn)在進(jìn)入新城市的計(jì)劃上。目前只進(jìn)入8個(gè)城市的融創(chuàng)，今年只計(jì)劃再新進(jìn)入一到兩個(gè)城市。

其中一個(gè)很重要的原因是，城市公司數(shù)量越少，對(duì)企業(yè)的管控會(huì)更有力。去年，融創(chuàng)的單城市銷售額達(dá)到45億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了龍湖、遠(yuǎn)洋、綠城等企業(yè)的單城市銷售額。

汪孟德說，在已經(jīng)進(jìn)入的幾個(gè)城市深度開發(fā)的好處不僅在于可以大大降低公司的管理難度，同時(shí)還有利于品牌建設(shè)和營銷通路的培養(yǎng)。

除了購買土地和進(jìn)入新城市的謹(jǐn)慎，今年融創(chuàng)對(duì)現(xiàn)金流管理的力度也較此前有很大的增強(qiáng)。根據(jù)融創(chuàng)方面透露，公司的凈負(fù)債率、有息負(fù)債率等均較2012年有大幅度的下調(diào)，一定程度反映出了公司對(duì)于“新國五條”可能影響的判斷。