樓市未來企穩(wěn) 行業(yè)重新洗牌將難以避免

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 謝振宇 發(fā)自成都

“我所生活的歐洲正經(jīng)歷債務(wù)危機(jī)，而成都卻完全是另外一番景象，我真的很喜歡成都，環(huán)境好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景十分廣闊！”一開場，2010諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家皮薩里德斯便發(fā)出了如此感嘆。

昨日（3月21日）下午，皮薩里德斯以一番精彩的演講拉開了由《成都商報》、《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的“成都機(jī)會——中國地產(chǎn)西部論壇暨2012中國（成都）樓市總評榜頒獎典禮”活動大幕。

演講中，皮薩里德斯重點(diǎn)從服務(wù)型經(jīng)濟(jì)、多重驅(qū)動力、國際貿(mào)易的作用和阻礙經(jīng)濟(jì)流動性的障礙這四個方面解讀了“成都機(jī)會”。

活動期間，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原中國科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌，則分別從金融和政策層面深刻解讀了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和前景，以及帶給成都樓市的機(jī)會。

在專家們看來，未來中國樓市將總體呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，但因?yàn)檎{(diào)控持續(xù)，行業(yè)利潤率的大幅下降，特別是中小房企將面臨更加嚴(yán)峻的形勢，行業(yè)重新洗牌已難以避免。

讀現(xiàn)狀：行業(yè)洗牌加劇/

經(jīng)過長達(dá)三個月籌備，世界大腕諾獎得主、中國知名地產(chǎn)人物、成都房地產(chǎn)企業(yè)和營銷機(jī)構(gòu)的高層聚集在一起，見證了這一重要時刻。

昨日下午，活動一開始，2010諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主皮薩里德斯以題為“論國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境下現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展”做了主題演講。“成都未來的發(fā)展機(jī)會很多，前景十分廣闊。”他表示。

此次“成都機(jī)會——中國地產(chǎn)西部論壇暨2012中國（成都）樓市總評榜頒獎典禮”活動召開，恰逢國內(nèi)樓市宏觀調(diào)控收緊之時，與會專家就當(dāng)前的樓市狀況分享了他們的看法。

在中國房地產(chǎn)及住宅研究會的副會長顧云昌看來，當(dāng)前的樓市狀況可以用“出現(xiàn)回暖”和“差價加大”來形容。前者的依據(jù)來自市場的成交量回升。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～2月，全國商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長55.2%。1～2月，全國商品房銷售額7361億元，同比增長77.6%，增速比去年全年提高67.6個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長87.2%。

顧云昌分析，前兩月，國內(nèi)住宅市場成交量同比上漲，是因?yàn)榍皟赡晔袌鍪艿搅艘欢ㄏ拗?，現(xiàn)在只是階段性的釋放。再加之貨幣政策的相對寬松，導(dǎo)致了少數(shù)投機(jī)需求已進(jìn)入市場。

市場出現(xiàn)的另外一種形勢在于 “差別加大”。“這指的是大中城市目前出現(xiàn)了供需關(guān)系緊張狀況，但三、四線城市的供應(yīng)則有些過剩，未來這種過剩還會更加明顯。”顧云昌說。

顧云昌進(jìn)一步指出，未來房地產(chǎn)市場企業(yè)間的洗牌會明顯加劇。

“樓市的黃金10年已經(jīng)過去，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤會明顯下降，以前毛利率大概在35%左右，隨著人工成本等剛性的上漲，現(xiàn)在只有25%左右，凈利率目前只有10%左右。”顧云昌表示，因此，對于行業(yè)中的企業(yè)來說，洗牌效應(yīng)會更甚，“品牌企業(yè)在市場的占有率提高，沒有實(shí)力的企業(yè)將被合并或吃掉”。

談未來：市場總體企穩(wěn)/

活動期間，易憲容則以“當(dāng)前金融市場對房地產(chǎn)發(fā)展的影響”為題，主要提出了他對房產(chǎn)市場金融的一些看法。

“以往，人們‘一套是消費(fèi)，兩套是投資’的理念是錯的，其實(shí)一套也可以是投資，兩套同樣可以是消費(fèi)。當(dāng)前，房產(chǎn)的性質(zhì)即可是消費(fèi)又可作為投資。”易憲容說。

在他看來，目前市場需要新的的稅收政策、金融政策。“我建議，政府可以發(fā)放優(yōu)惠券的形式來差別對待購房者。不僅是不同的利率，而且還要對購房者購買性質(zhì)給予一些限定；銀行應(yīng)該針對二套、三套房的購房，提高其購房條件；體現(xiàn)出差異化。”

易憲容表示，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，應(yīng)該特別關(guān)注三個方面的內(nèi)容，一是房地產(chǎn)市場的定位，投資還是消費(fèi)產(chǎn)品，這是住房的市場定位；二是金融市場政策，如何做到差異化；三是新的稅收政策。

“今年上半年樓市會總體平穩(wěn)，下半年新政策出臺后，會引領(lǐng)走向新繁榮。”易憲容認(rèn)為，未來政策市場的調(diào)整，還需要好的金融杠桿、稅收工具，“這對市場才更有利”。

顧云昌也對未來市場總體企穩(wěn)表示了贊同，“未來市場應(yīng)該是保持平穩(wěn)狀態(tài)，而市場產(chǎn)品應(yīng)該是綠色、精細(xì)化的，市場需要質(zhì)量好、綠色的產(chǎn)品，行業(yè)則是誠信的、高效的。”

顧云昌還特別諫言了新型城鎮(zhèn)化的未來發(fā)展。他談到，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，首先應(yīng)該針對全國的、高質(zhì)量的，同時需提高其承載能力，包括基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)等條件；其次應(yīng)該是綠色、節(jié)約能源的；三是和諧的。

“隨著投機(jī)需求的減弱，未來市場發(fā)展是向好的。”顧云昌認(rèn)為，2013年的樓市，在短期內(nèi)，市場會有一些波動，表現(xiàn)在二手房市場的成交高漲，這可能也會延升到新房。“但一旦現(xiàn)階段過去，我認(rèn)為會前高后穩(wěn)，未來政策變化的效應(yīng)會更加明朗顯現(xiàn)。”

說成都：未來機(jī)會很大/

“房地產(chǎn)在未來仍有很大空間，新型城鎮(zhèn)化，成都很有機(jī)會。”2005年就到過成都的顧云昌十分看好成都樓市的未來發(fā)展。他所分析稱，在天府之國中，成都正承接著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口聚集的功能；再者，成都是國內(nèi)土地使用制度改革的引領(lǐng)者，這能夠保持土地市場的相對平穩(wěn)，因此，“成都未來機(jī)會很大”。

顧云昌明確表示，中國的房地產(chǎn)還有白銀時代，我們城市化進(jìn)程還早，隨著我們國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型以及消費(fèi)的升級，必然會產(chǎn)生對房地產(chǎn)的需求。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，包括地區(qū)之間的差異，城鄉(xiāng)之間的差異，發(fā)展方式的差異，還有消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型等都會使房地產(chǎn)仍大有可為。

“相對北京、上海來說，成都樓市比較平穩(wěn)，成都樓盤的品質(zhì)提升比較快，不亞于一線城市，但比起三四線城市要好很多。我們判斷一個地方樓市，主要是看什么原因?qū)е铝诉@個地方的購買力，什么原因?qū)е铝诉@個地方樓市的供應(yīng)。應(yīng)該說，在這幾年調(diào)控的背景下，成都樓市還比較健康。成都現(xiàn)在的房價，對于一些市民來說可能覺得不低，但相對一線城市來說，還真是不算高。”顧云昌說。

在易憲容看來，成都樓市的發(fā)展空間很大，這主要表現(xiàn)在幾個方面：

第一，市場容量大，不僅吸引了全國一線城市的買家，還有周邊城市以及四川二級城市的購房者。第二，品牌企業(yè)多，這些企業(yè)的進(jìn)入迅速提升了樓盤品質(zhì)，他們在激烈的競爭環(huán)境下給購房者提供了豐富的選擇，也在一定程度上抑制了一家獨(dú)大的溢價行情。第三，成都樓市的政策環(huán)境相對寬松，價格走勢也比較平穩(wěn)，這也一定程度上構(gòu)建了平穩(wěn)的市場。

“成都未來將是穩(wěn)定、持續(xù)、繁榮的新市場。”演講最后，易憲容聲音高亢地說道。