明發(fā)京滬兩項目“停擺”資金及商業(yè)模式兩大難題待解

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 王杰上海、北京攝影報道

在高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商恒隆地產(chǎn)（00101，HK）2012年的年報中，董事長陳啟宗談及了將內(nèi)地商場分拆成為“小型”商鋪出售的風(fēng)險：商場變得難以管理，經(jīng)營無可避免地惡化。沒有人可以控制鄰家商鋪賣什么商品，項目幾乎從開業(yè)第一天起便每況愈下。

目前，同以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主的明發(fā)集團(tuán)（00846，HK），其廈門和南京兩個商業(yè)廣場開業(yè)多年卻仍有大量商鋪空置的現(xiàn)象，也許可以為陳啟宗的上述觀點(diǎn)找到注腳。除上述已開業(yè)的項目遭遇困難外，明發(fā)集團(tuán)在京滬兩項目的“停擺”，也折射出明發(fā)集團(tuán)資金緊張及商業(yè)模式的困局。

明發(fā)集團(tuán)2012年半年報顯示，2012年前6個月，明發(fā)商業(yè)項目的銷售面積占到了集團(tuán)總銷售面積的一半以上。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，明發(fā)集團(tuán)在上海和北京的商業(yè)地產(chǎn)項目都遭遇了 “停擺”。雖然已經(jīng)接近開工的最后規(guī)定日期，但截至目前上述項目仍然沒有獲得規(guī)劃施工的許可證。

上述商業(yè)地產(chǎn)項目長期停工，從側(cè)面反映出明發(fā)集團(tuán)開發(fā)模式以及資金鏈方面的問題。2012年半年報顯示，明發(fā)集團(tuán)的現(xiàn)金只有9億元，而需要償還的負(fù)債卻達(dá)到130多億，而其散售商鋪回籠資金的銷售模式也遭遇到較強(qiáng)的政策阻力。

上海：商業(yè)廣場項目已停工/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾在3月14日前往上海明發(fā)商業(yè)廣場項目的施工現(xiàn)場進(jìn)行查看，發(fā)現(xiàn)整個地塊除了在滬宜公路附近有明發(fā)集團(tuán)擺放的戶外廣告外，整個工地看不到人影，只空余大量沒有人駕駛的吊車和挖土機(jī)。

上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會的建設(shè)項目信息則顯示，盡管早在2011年6月明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司就曾報建上述項目，但截至目前并未獲得施工許可證。

和明發(fā)上海項目形成強(qiáng)烈反差的是，周邊的地塊都在大面積施工。由于每個工地都聚集了大量的建筑工人，高臺路的附近甚至形成了一個由農(nóng)民工形成的馬路貿(mào)易市場。

為了弄清上海項目“停擺”的原因，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向明發(fā)集團(tuán)位于香港的投資者關(guān)系部發(fā)出采訪傳真，詢問是什么原因造成項目停工，但截至發(fā)稿其未作回應(yīng)。

記者以 “明發(fā)集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司”作為開發(fā)建設(shè)單位，通過上海市規(guī)劃和國土資源局網(wǎng)站查詢其建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未發(fā)現(xiàn)其有獲得過上述證書的記錄。

北京：“明發(fā)廣場”尚未動工/

在上海項目遭“停擺”的同時，北京的明發(fā)廣場也沒有順利動工。北京明發(fā)廣場的拿地時間是在2011年1月5日。當(dāng)時，明發(fā)集團(tuán)經(jīng)過64輪現(xiàn)場競價，當(dāng)?shù)貎r達(dá)到10億元上限后，其以10億元的價格并配建租賃房面積8820平方米成功摘得2011年首個地塊。

但蹊蹺的是，當(dāng)記者在今年3月16日，根據(jù)新源大街和永興路交匯處的北京明發(fā)廣場廣告牌找到上述地塊時，卻發(fā)現(xiàn)地塊目前僅有北面的一部分正在蓋簡易工棚。

記者從正在施工的工人處進(jìn)一步了解到，上述簡易工棚并非為明發(fā)廣場動工而建，而是為東面另一處工地工人搭建的臨時居所。對明發(fā)廣場何時開工，這些工人表示“不清楚”。記者以“明發(fā)集團(tuán)北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”作為建設(shè)單位，通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站查詢項目的施工許可證情況，但未能查到這一項目已獲得施工建設(shè)許可的紀(jì)錄。

對明發(fā)集團(tuán)來說，北京項目是否已經(jīng)開工，將直接影響公司未來的業(yè)績。

2012年7月1日起，國土資源部新修訂通過的《閑置土地處置辦法》正式實(shí)施。《辦法》規(guī)定，未動工開發(fā)滿一年的閑置土地按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費(fèi)。未動工開發(fā)滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。然而，上述項目究竟是否獲得施工許可證？又是否已經(jīng)正式開工？記者曾向明發(fā)集團(tuán)發(fā)出采訪郵件，但其也未予以回應(yīng)。

商業(yè)模式遭遇政策阻力/

目前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者尚無法確認(rèn)造成明發(fā)集團(tuán)京滬項目均未獲得建設(shè)許可證的真正原因，但種種跡象卻顯示，上述兩個項目的“停擺”和集團(tuán)的資金鏈、商業(yè)模式都有一定的關(guān)系。

2012年半年報顯示，明發(fā)集團(tuán)前6月資金鏈較為緊張。在融資性現(xiàn)金流不如上年的情況下，明發(fā)在去年上半年的擴(kuò)張勢頭超過了之前一年。這使得截至2012年6月末，其擁有的現(xiàn)金只有9.32億元，但需要償還的各種流動負(fù)債總金額卻達(dá)到130多億元，其中90天內(nèi)需要支付的應(yīng)付款較前一年增加了12億元。另一個能反映出明發(fā)財務(wù)壓力的指標(biāo)是抵押資產(chǎn)的數(shù)額，在2012年上半年，其被抵押資產(chǎn)的總額由86億元增長至96億元。

在開發(fā)項目需要大量資金的同時，各地規(guī)劃部門對于商業(yè)廣場的產(chǎn)權(quán)分割收緊審批，也給明發(fā)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展帶來了壓力。

睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地方政府目前對待商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割，明顯較以往嚴(yán)苛。如果土地出讓時有不得分割的條件，規(guī)劃上就不會批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)分割。即使允許分割，也不會同意在一個項目中過多分割產(chǎn)權(quán)。

不允許開發(fā)商分割產(chǎn)權(quán)銷售的趨勢，對明發(fā)集團(tuán)這樣靠散售商鋪回籠資金的地產(chǎn)商來說，無疑是致命的。2012半年報顯示，雖然明發(fā)持有的商業(yè)物業(yè)占商業(yè)廣場開發(fā)總量的30%到50%，但是持有商業(yè)廣場的收益微乎其微。投資物業(yè)租金總收入僅為8645.8萬平米，持有的各類投資物業(yè)總面積達(dá)到98萬多平米，折合每平米每天的租金收入只有0.5元多一點(diǎn)，幾乎與京滬等城市的車位或者倉庫的租金相若。

而在短期內(nèi)，明發(fā)的租金收入很難有大幅增長。半年報顯示，其商業(yè)廣場項目大多租期長達(dá)8~15年，無錫、合肥等地的明發(fā)商業(yè)廣場租期更是長達(dá)到20年。