房地產(chǎn)進(jìn)入“弱汰強(qiáng)留”時(shí)代 “國(guó)五條”效果取決于實(shí)施

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

國(guó)五條細(xì)則祭出之后，房地產(chǎn)再次成為全社會(huì)最熱的話(huà)題。

每一次房地產(chǎn)調(diào)控，除了導(dǎo)致房?jī)r(jià)變化外，對(duì)整個(gè)行業(yè)也是一次沖擊：有些企業(yè)可能面臨倒閉，而有些企業(yè)則趁機(jī)擴(kuò)充實(shí)力。

作為老牌房地產(chǎn)央企，中海地產(chǎn)也在調(diào)控的大背景下加速追趕。有分析稱(chēng)，2013年中海地產(chǎn)或?qū)⒊奖＠⑷f(wàn)科，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)老大。

在“兩會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪(fǎng)了中國(guó)建筑股份有限公司副總裁兼中海地產(chǎn)主席孔慶平。在他看來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)必將進(jìn)入產(chǎn)品多元化階段，在政策等因素的作用下，將開(kāi)始“弱汰強(qiáng)留”的過(guò)程，而決定性因素是企業(yè)的成熟度。在他看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控是正確的，企業(yè)也想有穩(wěn)定的政策預(yù)期，而地產(chǎn)企業(yè)的盈利在5%~8%就很好。

地產(chǎn)行業(yè)整合是大趨勢(shì)

NBD：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都在談轉(zhuǎn)型，如向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，注重產(chǎn)品和收益的多元化，您怎么看？

孔慶平：長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)上應(yīng)有一個(gè)長(zhǎng)、短期的安排，但這必須根據(jù)內(nèi)部的資源狀況來(lái)定。十年前我們的公司發(fā)展策略就提到適當(dāng)加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的努力，希望商業(yè)地產(chǎn)的盈利占到20%，這是我們的一個(gè)基本方向。

目前我們已建成的、正在開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)大約有250萬(wàn)平方米，去年底我們已經(jīng)完成了50萬(wàn)平方米。我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)要考慮資源效率和投資機(jī)會(huì)的問(wèn)題，我們的重點(diǎn)是城市核心地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓和商業(yè)中心。房地產(chǎn)企業(yè)著眼于產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不能算轉(zhuǎn)型，只是做了一些調(diào)整。

NBD：您剛才提到商業(yè)地產(chǎn)占盈利20%的目標(biāo)似乎還沒(méi)有完成，目前住宅地產(chǎn)仍然是主流吧？

孔慶平：那是當(dāng)然，這幾年政策的重點(diǎn)是打擊投資、投機(jī)性需求，但是剛需不能抑制。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在中國(guó)有很大的發(fā)展空間，住房的改善性需求會(huì)隨著居民收入的不斷提升而提升。

NBD：現(xiàn)在強(qiáng)勢(shì)房企開(kāi)始在各地加速拿地建房，對(duì)于行業(yè)進(jìn)入整合階段，您怎么看？

孔慶平：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，逐漸在走向成熟，特別是一些大城市已經(jīng)很成熟。以前市場(chǎng)上充斥了一些不專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商，他們的產(chǎn)品是不能滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然很火爆，但空置率卻在不斷增加。在目前的市場(chǎng)中，在政策的作用下，也就開(kāi)始了“弱汰強(qiáng)留”。

“鬼城”是城鎮(zhèn)化的一個(gè)階段

NBD：有聲音抨擊大型房企，說(shuō)他們其實(shí)是用資金能力擠出了其他同行，您怎么看？

孔慶平：的確存在這個(gè)問(wèn)題，但我想資金并不是主要的問(wèn)題。一些開(kāi)發(fā)商有點(diǎn)錢(qián)，以為買(mǎi)了塊地就可以賺錢(qián)，但沒(méi)想到房子蓋到一半就蓋不下去了，或者是蓋好了又賣(mài)不出去，資金無(wú)法回籠。出現(xiàn)這種情況的最主要原因是房產(chǎn)商沒(méi)有根據(jù)自身的能力去做與它們能力相符的事情。投資超過(guò)了自身的能力，這就是風(fēng)險(xiǎn)。

NBD：還有觀點(diǎn)稱(chēng)，現(xiàn)在大型開(kāi)發(fā)商以國(guó)企居多，而且表現(xiàn)都十分優(yōu)異，對(duì)民企形成了擠出效應(yīng)，您怎么看待這種說(shuō)法？

孔慶平：目前的市場(chǎng)適合真正有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商去參與，真正有實(shí)力的不一定是國(guó)企，也有可能是民企。這種實(shí)力體現(xiàn)在，市場(chǎng)在任何情況下，無(wú)論是暢銷(xiāo)還是冷清，它都能夠生存。這就要求房企有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)能力，需要保持對(duì)健康財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的堅(jiān)持。

比如中海在2008年的時(shí)候，手頭的凈現(xiàn)金仍然有資產(chǎn)的10%左右，就算銀行那個(gè)時(shí)候不給放款，我們?nèi)匀挥凶銐虻馁Y金儲(chǔ)備去推動(dòng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

NBD：目前很多大型房企都重回一、二線(xiàn)城市，也有關(guān)于三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)“鬼城”的報(bào)道，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

孔慶平：有一些城市存在“鬼城”的問(wèn)題，是因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)承受力、消費(fèi)水平?jīng)]有到達(dá)那個(gè)水平。但這只是城鎮(zhèn)化過(guò)程中一個(gè)階段的表現(xiàn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，還是會(huì)沿著已經(jīng)趨于成熟的市場(chǎng)路徑而進(jìn)行演變。

舉個(gè)例子，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市在2006年以前房?jī)r(jià)漲幅是非常小的，直到2006年后才開(kāi)始有明顯的增幅。我們2003年在北京金融街推出了一個(gè)樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)的均價(jià)是12800元/平方米，但根本賣(mài)不動(dòng)，現(xiàn)在可能要在10萬(wàn)元以上了吧。這個(gè)例子說(shuō)明，現(xiàn)在的三、四線(xiàn)城市還沒(méi)有到相應(yīng)的階段，到了那個(gè)階段房地產(chǎn)必然會(huì)有比較好的發(fā)展。

“國(guó)五條”效果取決于地方實(shí)施

NBD：“國(guó)五條”細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)又面臨新一輪調(diào)控，您怎么看待調(diào)控？

孔慶平：“國(guó)五條”按差額征收20%個(gè)稅的政策效果如何，需要看未來(lái)的實(shí)施細(xì)則，更需要時(shí)間的檢驗(yàn)。過(guò)去某些城市對(duì)二手房交易持有物業(yè)不足五年轉(zhuǎn)讓的要對(duì)超出部分征稅，但大部分城市目前沒(méi)有這么做了?，F(xiàn)在新的政策提出來(lái)了后，要看實(shí)施的細(xì)則如何，還要看地方政府能否消化，能否因地制宜地制定一些適合的政策。

樓市調(diào)控以來(lái)，以去年為例，無(wú)論是成交量還是價(jià)格都略微上升，說(shuō)明調(diào)控還在老百姓可以接受的區(qū)間范圍。不能總說(shuō)調(diào)控沒(méi)有效果。因?yàn)槿绻麤](méi)有這些政策的話(huà)，市場(chǎng)可能就很難想象。

NBD：此前中國(guó)地產(chǎn)圈說(shuō)四大企業(yè)就是“招保萬(wàn)金”，現(xiàn)在中海已經(jīng)逐漸趕上來(lái)了，您有什么感想？

孔慶平：萬(wàn)保招金說(shuō)的是A股市場(chǎng)，我們從來(lái)沒(méi)有和他們放在一起進(jìn)行過(guò)比較，我們是紅籌股。

中海地產(chǎn)的品牌定位是做精品。我們是承包商出身，對(duì)工程進(jìn)度和工程質(zhì)量的控制是我們的長(zhǎng)項(xiàng)。由于我們是在海外上市，因此具有整合境內(nèi)境外資本的優(yōu)勢(shì)，我們的管理成本也比較低，我們的營(yíng)銷(xiāo)成本與營(yíng)銷(xiāo)總額之比低于1%。