250億首涉旅游地產(chǎn) 協(xié)信地產(chǎn)資金鏈待考

每經(jīng)記者杜冉樂實(shí)習(xí)記者謝振宇發(fā)自成都 在一線品牌房企頻繁涉足旅游地產(chǎn)之際，重慶本土的協(xié)信地產(chǎn)也開始“眼紅”了。 昨日（3月13日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從協(xié)信地產(chǎn)官網(wǎng)獲悉，公司近日一舉在重慶和昆明拿下總規(guī)模達(dá)數(shù)千畝的文化旅游項(xiàng)目用地，預(yù)計(jì)總投資近250億元。 記者昨日致電并向協(xié)信地產(chǎn)品牌部發(fā)過采訪提綱，但其相關(guān)負(fù)責(zé)人一直未予回復(fù)。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)某教授表示，協(xié)信昆明項(xiàng)目所在地的旅游資源優(yōu)勢(shì)并不突出，屬于“無中生有”的一類旅游地產(chǎn)開發(fā)，后期關(guān)鍵要看如何打造，開發(fā)起來有一定的挑戰(zhàn)性。 相關(guān)人士還透露，協(xié)信地產(chǎn)年內(nèi)赴港上市在即，亟需擴(kuò)張拿地以儲(chǔ)備糧草，目前公司除銀行貸款之外的融資動(dòng)作頻繁，其成本壓力也值得深思。 250億元的大生意 據(jù)悉，協(xié)信地產(chǎn)在3月7日和3月9日分別與重慶永川區(qū)政府、昆明市富民縣政府簽訂合作協(xié)議，欲打造兩個(gè)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。 其中，昆明項(xiàng)目主要是在富民縣打造“中國(guó)昆明小水井苗族風(fēng)情生態(tài)村”，總占地規(guī)模15000畝（10平方千米），其中建設(shè)用地4000畝，總建筑體量280萬平方米，總投資近200億。一期120畝建設(shè)用地已在今年2月競(jìng)得。 此外，永川項(xiàng)目建設(shè)占地約900畝，是一個(gè)新古典風(fēng)格旅游古城、高檔配套住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資約50億元。同時(shí)，協(xié)信將總投資約30億元，在永川打造30萬方的城市商業(yè)綜合體和精品酒店項(xiàng)目。 前者今年二月拿了地，有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。據(jù)昆明市國(guó)土局網(wǎng)站的信息顯示，今年2月，協(xié)信集團(tuán)的子公司重慶協(xié)信遠(yuǎn)匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過拍賣方式拿下富民縣兩宗土地，獲得土地面積分別為3.3335公頃、4.6735公頃土地，成交價(jià)分別為2250萬、3154.5萬，總價(jià)5404.5萬。 在云南財(cái)經(jīng)大學(xué)MBA教育學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研看來，富民屬于昆明“半小時(shí)生活圈”范圍內(nèi)，有交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)作為農(nóng)業(yè)縣，其在環(huán)境和生態(tài)方面有一定優(yōu)勢(shì)，其短板在于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)目前尚沒有形成一定規(guī)模。但由于早先已經(jīng)進(jìn)駐昆明，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)有所了解，協(xié)信后期可能會(huì)將其目標(biāo)客戶定位在昆明甚至全國(guó)。 “但作為旅游地產(chǎn)，協(xié)信項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源優(yōu)勢(shì)并不突出，屬于“無中生有”的一類旅游地產(chǎn)開發(fā)，后期關(guān)鍵看如何打造，開發(fā)起來有一定的挑戰(zhàn)性。”周大研分析說，其后期項(xiàng)目的定位和開發(fā)模式是尤為重要的。 重慶永川的旅游古城項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)其的看法也有著明顯差別。 重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)認(rèn)為，永川當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)已經(jīng)較為成熟，并吸引了金科、恒大等品牌房企進(jìn)駐，同時(shí)房?jī)r(jià)區(qū)間業(yè)在5000-9000元/平方米左右，“開發(fā)潛力還是較大?！? 重慶當(dāng)?shù)匾晃粰C(jī)構(gòu)分析人士則認(rèn)為，永川項(xiàng)目并無多好的旅游資源，購(gòu)房人群也是當(dāng)?shù)厝藶橹?，“這個(gè)項(xiàng)目后期可能更多以地產(chǎn)為主，昆明項(xiàng)目相對(duì)會(huì)好一些，對(duì)于協(xié)信來說，新進(jìn)入一個(gè)領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)還是蠻大的。” “協(xié)信此前在重慶主要在主城區(qū)，較少涉及到區(qū)縣項(xiàng)目開發(fā)，而且這次又是進(jìn)入一個(gè)全新的領(lǐng)域，首次做，我認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)肯定是有的，必然存在的?！鼻笆鰴C(jī)構(gòu)人士認(rèn)為。 在業(yè)內(nèi)人士分析看來，協(xié)信突然宣布進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)，這與目前協(xié)信正快速擴(kuò)張和謀求上市有很大聯(lián)系。 擴(kuò)張與內(nèi)控 在連獲上述兩項(xiàng)目之前的幾天前，協(xié)信還在上海拿下了一幅地塊。協(xié)信集團(tuán)自去年以來的快速擴(kuò)張由此可見一斑。 據(jù)悉，今年3月6日，協(xié)信地產(chǎn)以2.85億元順利取得上海祝橋空港工業(yè)開發(fā)區(qū)的浦東空港國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)園項(xiàng)目一期建設(shè)用地，用地面積204.8畝。 這是協(xié)信地產(chǎn)在不到一年時(shí)間內(nèi)第三次在上海拿地。資料顯示，去年8月22日出讓的閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)12號(hào)地塊，被來自重慶的協(xié)信集團(tuán)以底價(jià)13億元摘得。時(shí)隔一個(gè)月的9月20日，協(xié)信集團(tuán)又摘得閘北區(qū)474街坊1丘地塊。 事實(shí)上，自2011年起，協(xié)信在土地?cái)U(kuò)張上一直是高歌猛進(jìn)。 據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道稱，2011年下半年到去年10月左右，協(xié)信在土地上的資金投入已超70億元。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在“2011年重慶土地市場(chǎng)明星企業(yè)”排行榜一欄中，協(xié)信地產(chǎn)當(dāng)年成交土地1414畝，成交金額約45.3億元，排名第一。 而協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明今年1月份接受媒體采訪時(shí)公開表示，“去年協(xié)信新增土地規(guī)模大約300萬平方米?！? 2013年，協(xié)信正盼望進(jìn)入包括北京在內(nèi)的更多城市?！拔覀儗⒑芸煸诒本┠玫?目前正在洽談中。在北京是很不容易拿到純住宅用地的,我們的方向主要是商業(yè)或者工業(yè)基地等項(xiàng)目。”劉愛明彼時(shí)稱，“我們希望到今年年底能進(jìn)入12個(gè)城市，其實(shí)我們也不想一下子進(jìn)入太多城市，畢竟發(fā)展太快了不一定是好事，這對(duì)管理上是一種挑戰(zhàn)。” 據(jù)悉，從2009年開始，協(xié)信走出深耕多年的重慶大本營(yíng)，開始布局全國(guó)，現(xiàn)已進(jìn)駐蘇州、無錫、成都、昆明、三亞、鎮(zhèn)江等大中型城市。目前，協(xié)信正在關(guān)注北京、杭州、長(zhǎng)沙等國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市。 與外部的快速擴(kuò)張相對(duì)應(yīng)，協(xié)信也希望通過內(nèi)部的管控實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。相應(yīng)大動(dòng)作是成立了獨(dú)立的事業(yè)部。 去年3月，協(xié)信地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部成立。6月份，協(xié)信集團(tuán)成立了產(chǎn)業(yè)事業(yè)部?！斑@標(biāo)志著協(xié)信集團(tuán)精品住宅、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大核心產(chǎn)品線的戰(zhàn)略布局完成。”協(xié)信官網(wǎng)如此表述。 協(xié)信的快速擴(kuò)張和多條產(chǎn)業(yè)鏈布局，在外界看來，是其為最終籌劃上市做相應(yīng)準(zhǔn)備。 正合地產(chǎn)重慶機(jī)構(gòu)研究部一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，協(xié)信布局多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是對(duì)其的業(yè)務(wù)鏈進(jìn)行擴(kuò)充，從而開始積累可沉淀性的資產(chǎn)，包括商業(yè)和產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)?！吧虡I(yè)和產(chǎn)業(yè)事業(yè)部成立，也許是為上市做準(zhǔn)備?！? 重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅(jiān)也認(rèn)為，過去這兩三年，協(xié)信在商業(yè)地產(chǎn)方面的表現(xiàn)尤為突出，但對(duì)于它來講，將來想要上市，是需要多元化的。同時(shí)，籌備上市需要足夠的土地資源，也就決定了協(xié)信必須的快速擴(kuò)張，從而最后上市解決資金問題。 高額融資承壓考驗(yàn)IPO 協(xié)信地產(chǎn)的拿地?cái)U(kuò)張?jiān)缭趦赡昵耙扬@露無遺，不過在其赴港上市越發(fā)逼近之時(shí)顯得尤為急迫，而支撐其攻城略地的是相對(duì)密集的融資行動(dòng)，尤其是借助房地產(chǎn)信托。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從用益信托網(wǎng)獲悉，協(xié)信地產(chǎn)最新發(fā)行的一筆信托計(jì)劃在2013年2月，這是協(xié)信與五礦信托合作成立的“協(xié)信中國(guó)基金集合資金信托計(jì)劃（一期）”，信托計(jì)劃資金將用于向協(xié)信中國(guó)項(xiàng)下的企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資，發(fā)行規(guī)模達(dá)9億元，發(fā)行期限2年，預(yù)期年息率9.2-11%。 而此前的2011年7月，協(xié)信地產(chǎn)與五礦信托合作發(fā)行了10億元的“協(xié)信城市發(fā)展基金集合資金信托計(jì)劃”，募集資金將用于向重慶協(xié)信集團(tuán)城市建設(shè)發(fā)展有限公司進(jìn)行增資擴(kuò)股，發(fā)行期限為2年，預(yù)期年息率10-13%，實(shí)際募資8.89億元。 更早些時(shí)候，華潤(rùn)信托2010年曾向協(xié)信地產(chǎn)旗下公司推出了“華潤(rùn)信托·鼎新3號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，募資4億元，信托發(fā)行期限2年，預(yù)期年息率9-10%。 華西證券某地產(chǎn)信托分析師在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前信托融資已成為不少房企的主要融資渠道之一，雖然信托成本比銀行貸款息率高幾個(gè)點(diǎn)，但對(duì)于高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是可以犧牲的部分利潤(rùn)，尤其是那些快速擴(kuò)張的房企，更是如此。 事實(shí)上，自2011年“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控以來，A股市場(chǎng)幾乎關(guān)閉了內(nèi)地房企的融資閘門，而房地產(chǎn)類的銀行貸款也被收緊，這使房地產(chǎn)信托投資基金或海外融資成為大量房企重要的融資渠道。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道稱，截至去年10月，協(xié)信地產(chǎn)為了快速擴(kuò)張，在海外融資近100億元，年息率逾20%。不過，協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛明否認(rèn)了高息融資一說。 據(jù)了解，去年2月以來，中海地產(chǎn)發(fā)行5億美元債券，碧桂園完成融資配股12.9億港元，9月龍湖地產(chǎn)配股融資4億美元等。其中，龍湖地產(chǎn)的融資成本僅為6.875%的年息率。上述地產(chǎn)信托分析師表示，目前海外融資成本并不高，甚至還略有下降。 無獨(dú)有偶，同處于重慶的金科地產(chǎn)為了提升業(yè)績(jī)，也不斷地拿地?cái)U(kuò)張與信托融資，去年在重慶斬獲80多億元，而協(xié)信地產(chǎn)在重慶收獲60多億元。目前，坊間傳言金科地產(chǎn)仍顯資金饑渴，相關(guān)人士表示，協(xié)信地產(chǎn)的情況也差不多，融資是必然的，其中包括赴港上市。 協(xié)信地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司與上海中城聯(lián)盟投資、漢威基金、宏璟資本、華潤(rùn)信托、興業(yè)信托與五礦信托等均有資本合作。據(jù)悉，早在2009年，漢威基金就向重慶“協(xié)信城”投資了幾個(gè)億的資金，緩解了協(xié)信地產(chǎn)項(xiàng)目在金融危機(jī)背景下的資金饑渴。 曾多次接觸協(xié)信地產(chǎn)的重慶媒體某地產(chǎn)記者表示，協(xié)信地產(chǎn)進(jìn)入赴港上市的時(shí)間表，為獲得投資者的青睞而首發(fā)股票成功，儲(chǔ)備大量土地是必備的，但拿地資金需要多方籌措。 用益信托首席分析師李旸表示，針對(duì)某些房企一手通過信托融資、一手大范圍買地的行為，并不一定會(huì)導(dǎo)致還款風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還是要結(jié)合該公司具體運(yùn)營(yíng)情況、自身實(shí)力等多種因素綜合考慮。信托融資可能會(huì)對(duì)協(xié)信地產(chǎn)赴港上市造成一些影響，但最根本的還是要看其是否符合IPO的門檻。