按差額20%征稅 促剛需轉(zhuǎn)向新房？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 趙春燕 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 趙春燕 發(fā)自北京

“國(guó)五條”細(xì)則搶在“兩會(huì)”前出臺(tái)，彰顯了中央的樓市調(diào)控決心，無(wú)論對(duì)剛需型購(gòu)房者還是二手房業(yè)主，都直接構(gòu)成影響。有預(yù)計(jì)稱(chēng)，短期內(nèi)二手房交易將跌入“冰凍期”。市場(chǎng)又“忐忑”起來(lái)，如同這初春的天氣，乍暖還寒，最難將息。

3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，進(jìn)一步細(xì)化 “國(guó)五條”?！锻ㄖ芬髮?duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

對(duì)此，有研究機(jī)構(gòu)稱(chēng)，個(gè)稅征稅方法成為本次房產(chǎn)新政策的最大亮點(diǎn)。二手房交易的個(gè)稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，對(duì)于首付30%的客戶而言，相當(dāng)于首付款比例升至45%，極大提高了首次置業(yè)人群的購(gòu)房成本。

20%的個(gè)稅如果轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者殺傷力有多大？據(jù)網(wǎng)友預(yù)測(cè)，一套二手房，原來(lái)200萬(wàn)元買(mǎi)，現(xiàn)以350萬(wàn)元賣(mài)。按最新政策，以差額20%征個(gè)稅，需繳納30萬(wàn)元。還有其他稅費(fèi)。按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，這套房還要繳3%契稅、5.6%營(yíng)業(yè)稅、1‰印花稅、約2.4%中介費(fèi)，相當(dāng)于總房款350萬(wàn)元的12%，即42萬(wàn)。加上個(gè)稅，其累計(jì)交易成本達(dá)72萬(wàn)元。

那么，首次置業(yè)成本的增加會(huì)不會(huì)導(dǎo)致剛需向新房轉(zhuǎn)移呢？

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房征20%的個(gè)稅，從政策的本意來(lái)看，仍是以打擊投機(jī)投資性需求，維護(hù)剛性需求為目標(biāo)。對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，具有兩個(gè)積極的利好影響。第一、二手房交易成本的上升，將使新房交易成本相對(duì)更低。這樣有利于市場(chǎng)剛需者積極轉(zhuǎn)向新建商品住房市場(chǎng)。第二、如果這一稅收政策一直堅(jiān)持下去，那么，二手房交易價(jià)格也會(huì)趨于下降，那時(shí)，對(duì)剛需者重新介入二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，才是更為有利的時(shí)機(jī)。因此，從時(shí)間點(diǎn)上看，此時(shí)介入二手房交易不是最優(yōu)時(shí)機(jī)，轉(zhuǎn)向新房交易符合政策導(dǎo)向。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，“從這兩個(gè)角度來(lái)看，目前確實(shí)會(huì)出現(xiàn)受二手房個(gè)稅調(diào)整而使剛需向新房轉(zhuǎn)移的可能性。”

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)表示，對(duì)于購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新建商品住房的動(dòng)向，政府各級(jí)調(diào)控部門(mén)有必要在價(jià)格上繼續(xù)從嚴(yán)控制，不能因?yàn)閯傂栀?gòu)房者的轉(zhuǎn)向及供求關(guān)系的變化而無(wú)形中助漲了一手房的價(jià)格。打壓新建商品住房?jī)r(jià)格，才能最大限度地保障這類(lèi)“舍棄二手房、轉(zhuǎn)向一手房”的購(gòu)房者的切身利益。

不過(guò)，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，新政對(duì)新建住宅也是打擊，目前市場(chǎng)出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市場(chǎng)冷清價(jià)格下調(diào)，新商品房也會(huì)受到影響。而且新建住宅也面臨著日后再轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)問(wèn)題。

另外，北京“商改住”的現(xiàn)象十分普遍，在新政刺激下，是否會(huì)使得剛需轉(zhuǎn)向類(lèi)似房源進(jìn)一步助推 “商改住”現(xiàn)象呢？

“20%的個(gè)稅，不會(huì)促使剛需轉(zhuǎn)向商改住的公寓，因?yàn)樯套∞D(zhuǎn)讓也要收增值收益稅。”地產(chǎn)評(píng)論人陳寶存表示，五年前，這個(gè)政策就已經(jīng)有了，但是，執(zhí)行不好，所以二選一，選了房?jī)r(jià)總額的1%，而不是房屋的增值部分的20%。“其實(shí)作用差不多，這兩種方式的負(fù)擔(dān)按道理說(shuō)也差不多。如果房屋不增值了，估計(jì)買(mǎi)賣(mài)雙方都轉(zhuǎn)而交20%了。”

上海：改善型購(gòu)房者出手放緩/

3月2日～3日，上海市多個(gè)區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心在雙休日迎來(lái)了今年首個(gè)過(guò)戶高峰。大批已經(jīng)簽署了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的房東和購(gòu)房者，趕在“國(guó)五條”細(xì)則正式頒布前辦理過(guò)戶手續(xù)。

同期，上海搜房網(wǎng)發(fā)布信息稱(chēng)，這兩天的看房活動(dòng)有近2萬(wàn)人報(bào)名?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，在上述兩天，搜房網(wǎng)僅在浦東就安排了17條看房路線，而這17條線路全部坐滿。購(gòu)房者多期望在“國(guó)五條”細(xì)則落地前購(gòu)房的意愿表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。

但記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，改善型需求購(gòu)房者出手開(kāi)始放緩。同樣是搜房網(wǎng)安排的上述看房活動(dòng)，前往別墅看房的購(gòu)房者只有一百多人，占整個(gè)看房活動(dòng)的人數(shù)比例非常低。中房信研究總監(jiān)薛建雄說(shuō)，“國(guó)五條”對(duì)改善型需求客戶的沖擊將非常明顯。

魯班路158號(hào)的黃浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心，也許是上海最清閑的房地產(chǎn)交易中心之一。以往即使是雙休日，也很少有人前往辦理交易過(guò)戶手續(xù)。但是3月2日，前往上述房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)的買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始排起了長(zhǎng)隊(duì)。上述景象在上海徐匯、浦東等區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心得到了再現(xiàn)。

不過(guò)，著急的似乎只有購(gòu)房者，掛牌出售的房東倒比較篤定。中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)以及漢宇地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)中介公司都告訴記者，沒(méi)有出現(xiàn)割肉降價(jià)甩賣(mài)的房東。

這一現(xiàn)象與六年前有巨大的反差。

2006年7月下旬，國(guó)家稅務(wù)總局曾出臺(tái) 《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》明確對(duì)個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房征繳個(gè)調(diào)稅。當(dāng)時(shí)也曾傳出個(gè)調(diào)稅可能會(huì)按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的20%征繳，當(dāng)時(shí)房東因此“割肉”甩賣(mài)的很多。

雖然“國(guó)五條”的政策對(duì)上海的地產(chǎn)中介似乎影響更大，但是，上海的房屋中介似乎并沒(méi)有立即調(diào)整的打算。漢宇地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理施宏睿在接受記者采訪時(shí)表示，漢宇地產(chǎn)今年的擴(kuò)店計(jì)劃不變，仍然會(huì)在去年的基礎(chǔ)上擴(kuò)張10%。

在“限購(gòu)令”落地兩年后，上海的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)都較之前有了很大的調(diào)整，一二手聯(lián)動(dòng)代替了傳統(tǒng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)——二手房買(mǎi)賣(mài)。目前諸如中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等一手房的分銷(xiāo)業(yè)務(wù)比重都已經(jīng)達(dá)到了總量的五成以上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)格按照房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%征收個(gè)調(diào)稅的政策，對(duì)于一手新房來(lái)說(shuō)將是一個(gè)利好。上述原因，也許是讓房地產(chǎn)中介公司在“國(guó)五條”之后，依然可以擴(kuò)張的原因之一。

廣州：二手房買(mǎi)家搶“末班車(chē)”/

應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)稅——“國(guó)五條”細(xì)則中這一條款雖然尚未在廣州執(zhí)行，但房產(chǎn)市場(chǎng)早已“聞風(fēng)而動(dòng)”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)多個(gè)中介了解到，上周末，二手房看房者明顯增多，無(wú)論買(mǎi)方還是賣(mài)方都希望趕在新的征稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行前趕上“末班車(chē)”。

業(yè)內(nèi)人士表示，這一條款對(duì)房?jī)r(jià)打擊力度有限，反倒會(huì)影響市場(chǎng)的活躍程度，而就地方政府來(lái)看，未來(lái)調(diào)控加碼的動(dòng)力不足，廣州有可能在限購(gòu)、限簽等方面靈活調(diào)整。

“如果要買(mǎi)二手房的話，我勸你還是在這幾天趕緊定下來(lái)。”位于廣州市番禺區(qū)某熱門(mén)二手樓盤(pán)的中介何小姐說(shuō)道。

何小姐向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，相比以往，這個(gè)周末自己“忙得不可開(kāi)交”，看房的人“比以前多了好多”，同時(shí)，一些業(yè)主為避免遭遇新的政策，不惜降價(jià)放盤(pán)。

肖文曉是滿堂紅研究中心高級(jí)主任，他剛剛從“一線”了解到的情況是，門(mén)店的人氣一下子旺了很多。“大家都在搶末班車(chē)”，肖文曉指出，按照他的初略估計(jì)，占到市場(chǎng)交易量一半的二手房均會(huì)受到影響，雖然廣州尚未明確何時(shí)執(zhí)行，但這一新的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的心理產(chǎn)生了影響。

“對(duì)二手房的成交量會(huì)形成較大的沖擊”，經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑表達(dá)了類(lèi)似的看法，她認(rèn)為，在這樣的僵持之下，二手房市場(chǎng)的活躍程度會(huì)受到明顯抑制。但她同時(shí)認(rèn)為新的征稅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)二手房交易價(jià)格的沖擊有限，“二手房目前來(lái)看依然是賣(mài)方市場(chǎng)，相對(duì)于一手房來(lái)說(shuō)，賣(mài)方?jīng)]有回籠資金的壓力，所以即使交易不是很活躍，他們也不會(huì)都采取降價(jià)才促進(jìn)成交。”

對(duì)于這一新的征稅標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)在廣州開(kāi)始實(shí)行，肖文曉表示，“正好這兩天房管局還沒(méi)有上班，所以具體到何時(shí)落地執(zhí)行還得等待消息。”

不過(guò)，他指出，由于本身已是限購(gòu)城市，所以在“兩會(huì)”期間廣州還是會(huì)出一些重申限購(gòu)、限貸、制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)等“例牌菜”，至于調(diào)控加碼，廣州其實(shí)還有很大的空間可操作，如擴(kuò)大限購(gòu)范圍，在個(gè)稅或者社保方面提高購(gòu)房的準(zhǔn)入門(mén)檻等，但出臺(tái)“提高二套房首付比例等‘狠招’的可能性不大”。

朱欣苑則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，一方面，此次的“國(guó)五條”還是強(qiáng)調(diào)各地根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定調(diào)控政策，并未“一刀切”，所以地方政府的操作空間很大；另外，以廣州為例，去年的財(cái)政收入和土地出讓金收入受到了較大的影響，所以加碼調(diào)控的動(dòng)力不足。

“出臺(tái)超過(guò)中央力度的政策的可能性不大，但是會(huì)有一些比較靈活的應(yīng)對(duì)。”朱欣苑指出。

南京：

二手房出現(xiàn)降價(jià)賣(mài)

近日，記者從南京多家房地產(chǎn)中介了解到，二手房掛牌量大幅增長(zhǎng)50%。

昨日（3月3日）下午，記者來(lái)到南京華僑路房地產(chǎn)交易中心，其工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，上午前來(lái)辦理二手房過(guò)戶的就有300多組，下午到現(xiàn)在也有200組，估計(jì)全天應(yīng)該在600組左右，“這種現(xiàn)象只是在2010年國(guó)家宏觀調(diào)控之前出現(xiàn)過(guò)，但是即使那樣也沒(méi)有今天這么多。”這位工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

在江寧區(qū)房地產(chǎn)交易中心。“這兩天基本上都在為市民辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，2號(hào)一天我們就辦理了200多戶，是平時(shí)的好幾倍。”南京江寧房地產(chǎn)交易中心一位工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

在現(xiàn)場(chǎng)，記者偶遇前來(lái)賣(mài)房的陳大爺，他對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，本來(lái)是打算房子到下半年再賣(mài)掉，但現(xiàn)在 “早點(diǎn)賣(mài)掉就少交不少稅，之前我的房子開(kāi)價(jià)是180萬(wàn)，現(xiàn)在如果有愿意買(mǎi)的，價(jià)格可以商量，最低可以便宜15萬(wàn)。”

像陳大爺這樣降價(jià)賣(mài)房的市民不在少數(shù)，記者從南京一家房地產(chǎn)中介了解到，目前南京二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)拋房的趨勢(shì)，“我手中有幾位準(zhǔn)備賣(mài)的市民，原本大家都打算到今年下半年才賣(mài)房，因?yàn)榈綍r(shí)候房子滿5年了，就可以省下5.5%的營(yíng)業(yè)稅，但是馬上要施行新政了，這些市民立即要求賣(mài)房，不但愿意付營(yíng)業(yè)稅，而且也自降房?jī)r(jià)尋求購(gòu)房者。”我愛(ài)我家南京一家中介的工作人員對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。

南京本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站的陳姓負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹說(shuō)，星期六一天個(gè)人新掛牌的房源有631套，這比上個(gè)周六的401套，增加了57%，“本來(lái)周六是一周中掛牌量較少的，但是這個(gè)周六和周日掛牌量呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。”

杭州：

中介通知客戶盡快交易

記者獲悉，3月1日國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，杭州已經(jīng)有不少中介召開(kāi)緊急會(huì)議，連夜通知手頭上所有在談的客戶，提醒他們?cè)诤贾菁?xì)則落地之前，辦好入戶手續(xù)。

不少中介表示，20%的征稅額將使得二手房很難賣(mài)，經(jīng)紀(jì)人小王告訴記者，自己手里有好幾單連環(huán)單（有置換新房源需求的客戶，需先賣(mài)掉一套房源，再購(gòu)入新房源），都有可能談不成了，所以連夜通知客戶盡快交易過(guò)戶。“連環(huán)單的風(fēng)險(xiǎn)在于，有一方出現(xiàn)問(wèn)題，兩單生意就都將黃掉。”某中介的經(jīng)紀(jì)人小張雙休日正在加班加點(diǎn)幫客人核對(duì)材料，“有客戶打來(lái)電話要求提前交易。”

除了地方細(xì)則這只靴子落地之前趕上二手房交易的“末班車(chē)”，不少房東選擇了撤牌，“20%的征稅額，買(mǎi)賣(mài)雙方肯定談不好，掛著也是白掛。”市民徐女士說(shuō)。更多則選擇了觀望和打聽(tīng)。記者看到某小區(qū)路口的中介門(mén)店，十幾平方米的門(mén)面里擠滿了人，都是來(lái)詢(xún)問(wèn)關(guān)于二手房政策的，工作人員回答問(wèn)題都來(lái)不及，旁邊電話也在響個(gè)不停。一些購(gòu)房者表示，原本準(zhǔn)備好了首付的錢(qián)打算買(mǎi)房，現(xiàn)在新政一出來(lái)，算上稅費(fèi)錢(qián)肯定不夠，所以先觀望再說(shuō)了。