“26倍”畸高數(shù)據(jù)夸大貴陽樓市熱度

□本報(bào)記者劉興龍鄒寧

2675%！這是中國指數(shù)研究院發(fā)布的貴陽春節(jié)期間成交量的同比漲幅，位居全國主要城市首位。貴陽樓市曾在去年飽受高庫存風(fēng)險(xiǎn)的質(zhì)疑，如今蛇年伊始再度因畸高的數(shù)據(jù)引來關(guān)注，被看作房地產(chǎn)市場“高燒”的典型。

中國證券報(bào)記者實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，貴陽樓市近期并沒有出現(xiàn)明顯波動，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士均表示返鄉(xiāng)置業(yè)、基數(shù)較低等因素刺激春節(jié)成交量同比有所增加，不過漲幅不可能達(dá)到26倍。

畸高數(shù)據(jù)夸大交易熱度

“26倍的數(shù)據(jù)是不可能的”，長期從事貴陽房地產(chǎn)市場研究的宗美國際顧問總經(jīng)理張楊非?？隙ǖ貙τ浾弑硎?，“貴陽樓市可以比喻成‘了不起的正常人’，不過前提是‘正常人’。”

日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布了一份主要城市春節(jié)期間交易數(shù)據(jù)情報(bào)，在被監(jiān)測的27個(gè)城市中，16個(gè)城市的成交量漲幅超過一倍。貴陽是其中漲幅最大的城市，2月9日-15日成交247套，成交面積2.22萬平方米，較去年春節(jié)期間的0.08萬平方米同比增加26.75倍。

近期，全國主要城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)升溫，許多機(jī)構(gòu)猜測樓市調(diào)控政策將會加碼，在蛇年首個(gè)交易日，公積金政策收緊的消息就重創(chuàng)房地產(chǎn)板塊。而這份數(shù)據(jù)出爐后，貴陽樓市的同比數(shù)據(jù)被看成是房地產(chǎn)市場大幅升溫的又一佐證。

貴州鴻宇世紀(jì)文化傳媒有限公司執(zhí)行總監(jiān)羅澤廣指出：“對于房地產(chǎn)市場來說，用春節(jié)一周假期的數(shù)據(jù)進(jìn)行同比并沒有趨勢性的意義。”羅澤廣介紹，花果園和未來方舟是目前貴陽市最大的兩個(gè)樓盤，其中去年春節(jié)時(shí)，恰好是花果園推盤的空檔期，新盤是于2012年3月才推出，而未來方舟是2012年3月9日正式開盤。也就是說，兩個(gè)春節(jié)假期的商品房供應(yīng)量存在巨大差異，會導(dǎo)致同比基數(shù)偏低。

通過走訪主要樓盤，中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，26倍的同比數(shù)據(jù)存在較大的“水分”，夸大了目前貴州樓市的熱度。

實(shí)際上，今年春節(jié)期間成交套數(shù)遠(yuǎn)高于報(bào)告提及的247套。宗美國際顧問張楊介紹，通過春節(jié)期間“踩盤”了解，未來方舟每日簽約數(shù)大概40多套，總成交約300多套；花果園的成交套數(shù)也在300-400之間。“在實(shí)際銷售過程中，認(rèn)購、簽約、備案等流程會存在一些間隔時(shí)間，所以很難統(tǒng)計(jì)春節(jié)期間的確切成交量，不過肯定會高于247套。”

而2012年春節(jié)期間的基數(shù)“水分”更大，0.08萬平方米意味著貴州市7天內(nèi)只銷售了約10套商品房。花果園項(xiàng)目的一位銷售負(fù)責(zé)人介紹，雖然去年年初在售房源不多，不過1月份依然成交1097套，相當(dāng)于日均銷售35套。

據(jù)筑房網(wǎng)貴陽市商品房實(shí)時(shí)簽約數(shù)據(jù)顯示，2月9日至2月15日，貴陽市共計(jì)售出商品房462套，銷售數(shù)量與去年春節(jié)長假相比增加2.64倍。此外，2012年1月份成交前三名樓盤分別為花果園、一鳴寬城國際和黔靈山國際山莊，成交套數(shù)合計(jì)2168套，成交金額7.95億元；2013年1月份成交前三名樓盤分別為花果園、未來方舟和綠地伊頓公寓，成交套數(shù)合計(jì)4818套，成交金額19.98億元。從以上兩組數(shù)據(jù)對比來看，雖然貴陽樓市成交量今年年初實(shí)現(xiàn)了同比翻番，不過增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于26倍的水平。

“低燒”格局料將延續(xù)

2月20日10點(diǎn)，號稱全國第一大盤的花果園售樓處門前已經(jīng)停滿了百余輛汽車，記者剛下出租車，就有售樓員迎上來詢問是否來看房。步入一層大廳，映入眼簾的場面更是熱鬧，沙盤前、休息區(qū)、簽約區(qū)擠滿了看房者，粗略計(jì)算有一千余人，人聲鼎沸的景象讓花果園1.2萬平方米的售樓中心都顯得有些擁擠?？赐陿影彘g之后，售樓員張女士領(lǐng)著記者穿行半晌，才在休息區(qū)找到座位。據(jù)她介紹，花果園目前僅售樓員就多達(dá)1000多人，每天簽約上百套并不稀奇。

在未來方舟的售樓處，看房者沒有花果園那么多，不過依然有近200人。大廳中央擺放著8臺可以查詢剩余房源情況的電腦，數(shù)十名售樓員穿梭其間，不停的記錄著房源號碼和價(jià)格。

盡管這些樓盤的銷售景象十分熱鬧，不過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)人士介紹，由于有許多大盤項(xiàng)目壓制，貴州樓市目前只是處于供需兩旺的格局，價(jià)格和成交量要比京滬深等一線城市更加穩(wěn)定。

中天城投一位高管表示，該公司開發(fā)的未來方舟開盤以來，已經(jīng)陸續(xù)推出了13000多套房源，目前售出11000套左右，比例約為85%。雖然銷售情況比較理想，不過未來方舟價(jià)格變化不大，2012年3月時(shí)的均價(jià)為3800元/平方米，而目前售價(jià)在4000元/平方米-4400元/平方米。這位高管坦言：“如果考慮公共設(shè)施建設(shè)因素，目前的售價(jià)是略低于綜合成本的。不過樓盤體量較大，隨著后期配套設(shè)施逐漸完善，通過價(jià)格上漲獲得長期收益。”

目前，花果園、未來方舟等大盤項(xiàng)目已經(jīng)占據(jù)了3000元/平方米-6000元/平方米的市場空間。由于政府規(guī)劃和自身資金運(yùn)作的需要，這些項(xiàng)目都縮短了開發(fā)周期，在保證商品房供應(yīng)的同時(shí)，也穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場的價(jià)格。例如，總建筑面積720萬平方米的未來方舟預(yù)計(jì)2017年基本建成，會展城項(xiàng)目從拿地到如今臨近交付使用只用了18個(gè)月。

貴州鴻宇世紀(jì)文化傳媒有限公司執(zhí)行總監(jiān)羅澤廣介紹，“近幾年房地產(chǎn)市場需求比較穩(wěn)定，2011年大概600萬平方米、2012年700萬平方米。而在供給方面，在售商品房面積維持在1000萬平方米多一點(diǎn)。”