二套房政策收緊傳聞攪擾市場 調(diào)控加碼預(yù)期漸強(qiáng)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 王硯丹發(fā)自北京、成都    

每經(jīng)記者 胡健 王硯丹發(fā)自北京、成都

樓市新年開門紅很快就引來調(diào)控加碼的傳聞。

受廣東東莞等城市在年初對公積金政策進(jìn)行收緊等消息影響，昨日 （2月19日），A股市場前期一度大幅反彈的地產(chǎn)股忽然集體大跌，成為拖累大盤下行的罪魁禍?zhǔn)?。金地集團(tuán)（600383，SH）大跌近8%，華夏幸福（600340，SH）下跌6.60%；剛剛和鐵獅門一起進(jìn)軍舊金山的萬科A（000002，SZ）下跌4.27%。而建材板塊也有多只個股下跌，其中巢東股份逼近跌停。

此外更有傳聞稱，二套房政策可能會有調(diào)整，方向?yàn)槭赘侗壤险{(diào)至七成，貸款利率自1.1倍上調(diào)至1.3倍。

“目前市場行情下，很有可能上浮二套房的首付比例。”中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，對貸款利率進(jìn)行上浮不是沒有可能性，但或許會對二套房貸款有差別化政策，明確改善型與投資性住房的區(qū)分，以抑制投資性住房需求的貸款。

樓市回暖致調(diào)控預(yù)期升溫/

盡管昨天地產(chǎn)股集體下挫，但近期整個房地產(chǎn)市場卻是持續(xù)火爆，而這種個股和行業(yè)之間的“蹺蹺板”效應(yīng)在“新國十條”出臺后并非第一次出現(xiàn)，其本質(zhì)在于市場對宏觀調(diào)控預(yù)期的變化。

近3年以來，每當(dāng)?shù)禺a(chǎn)銷售連續(xù)數(shù)月遇冷時，市場就會對放松調(diào)控充滿期待，地產(chǎn)股往往見底回升，并出現(xiàn)不同級別的反彈；如果中途證明了這種預(yù)期正確，那么地產(chǎn)股更會在一段時間內(nèi)趨于活躍。而每當(dāng)樓市升溫到一定程度，市場又會對調(diào)控加碼心生警惕；因此往往在行業(yè)數(shù)據(jù)看起來很美之時，地產(chǎn)股會階段性見頂回調(diào)。

在昨日的市場異動之前，多地公積金政策已經(jīng)向從緊方向進(jìn)行調(diào)整。如浙江省昆山市稱，自2013年2月25日起，對部分住房公積金業(yè)務(wù)政策進(jìn)行調(diào)整，其中職工在申請住房公積金貸款時，原規(guī)定在申請之月前必須連續(xù)按期足額繳存公積金6個月以上，調(diào)整為“申請貸款前必須連續(xù)按期足額繳存12個月以上”。

此外，廣東東莞亦稱，公積金貸款購買首套住房的，不高于房屋總價的70%。這意味著此前首次購買90平方米以下自住房可享受兩成低首付等購房優(yōu)惠政策被取消，首套房公積金貸款最低首付提升至三成。

盡管公積金貸款政策調(diào)整與房地產(chǎn)調(diào)控加碼并不直接相關(guān)，但也一定程度上表明地方政府對于樓市的態(tài)度，這與樓市自年初來的成交持續(xù)回暖不無關(guān)聯(lián)。

以一線城市北京為例，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至17日，北京市2月份的二手住宅網(wǎng)簽4388套，同比增長71.87%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然今年2月受春節(jié)長假影響，但成交量仍然出現(xiàn)同比大漲，市場熱度明顯高過去年同期。而自今年初以來，新增客源規(guī)模超過去年同期五成以上，購房者的觀望情緒也普遍轉(zhuǎn)淡，龐大的需求規(guī)模推動二手房成交量同比大漲。

此外，從銷售單價來看，國內(nèi)20家知名房企在1月的銷售均價為1.13萬元/平方米，同比增長5.78%。“年初的銷售增長和現(xiàn)金收入增加，將明顯改變房企的經(jīng)營策略。與2012年相比，2013年的房企經(jīng)營將會更為積極，土地和并購市場將會出現(xiàn)截然不同的表現(xiàn)。”張旭表示。

二套房政策或趨于收緊/

在新年樓市開門紅的背景下，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，春節(jié)過后到5月份之間，都可能是調(diào)控政策出臺的時間窗口，否則房價可能加速上漲，并引起市場的恐慌情緒。

目前有市場傳言稱，二套房貸款政策或進(jìn)行調(diào)整，首付比例將從目前的六成上調(diào)至七成，而利率也將由1.1倍上調(diào)至1.3倍。不過當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京、河北等地的多家銀行個貸部時，對方均表示尚未聽說此事，更沒有接到相關(guān)通知。

張旭認(rèn)為，當(dāng)三套房停貸、限購等政策依舊無法達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)時，市場對于下一步政策從嚴(yán)的預(yù)期很自然地轉(zhuǎn)向二套房。此外，相應(yīng)的信貸政策以及差異化稅收政策也存在趨嚴(yán)的可能。在房產(chǎn)稅等政策還未落實(shí)的空檔期，穩(wěn)定市場預(yù)期是當(dāng)務(wù)之急。

盡管改善性需求會更多地體現(xiàn)在二套房上，但楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)市場回暖、房價上漲之時，今年恐怕不適合鼓勵改善性需求。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在3月全國“兩會”前出臺全面調(diào)控政策的可能性不大，預(yù)計整體市場成交量將在元宵節(jié)后恢復(fù)去年11月至今年1月期間的成交水平，但繼續(xù)明顯上漲的可能性并不大。在目前成交量的情況下，并不支持價格上漲加速。他同時表示，從2012年中開始的市場反彈主要出現(xiàn)在一線城市，并非全國性反彈，在三、四線城市大部分房價依然平穩(wěn)，不存在全面出臺調(diào)控政策的空間。

我愛我家報告分析認(rèn)為，“以抑制需求為主”的調(diào)控方向可能會影響正常的改善需求的合理釋放，未來的政策應(yīng)側(cè)重于 “疏堵結(jié)合”，集中力量解決市場供應(yīng)層面的問題。需要繼續(xù)加大土地整理儲備力度，增加土地供應(yīng)量；并通過稅收、信貸等政策的引導(dǎo)，盤活閑置土地與閑置存量房屋。

張旭判斷，后期如果出臺調(diào)控政策，恐怕也會是指導(dǎo)性的，例如對某些城市可以考慮適當(dāng)提高二套房首付比例。

而中指院報告認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境將保持適度向好的方向，房地產(chǎn)貸款作為商業(yè)銀行的重要放貸方向，占總貸款的比例會有所上升，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是百強(qiáng)房企獲取銀行信貸支持的力度會進(jìn)一步加大，銀行信貸的融資成本可能會適度下調(diào)。