多城供地不足 10月房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比微升

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的勢(shì)頭仍在繼續(xù)，前期多個(gè)地區(qū)供地計(jì)劃不足或是原因之一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有35個(gè)，多于9月的31個(gè)，而價(jià)格下降的城市有17個(gè)，比9月減少7個(gè)。經(jīng)測(cè)算，10月70個(gè)大中城市新建住宅平均售價(jià)環(huán)比微升0.05%，漲幅高于9月的0.01%。

上海易居房地產(chǎn)研究院鄭紅玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從房?jī)r(jià)來(lái)看，市場(chǎng)已傳遞出積極信號(hào)，顯示正處于緩慢上行通道中，回暖的態(tài)勢(shì)已基本形成。未來(lái)兩個(gè)月，隨著房企銷(xiāo)售目標(biāo)逐漸完成，將在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)起到支撐作用。

一線城市房?jī)r(jià)漲幅較大

房?jī)r(jià)上漲城市的增加與下降城市的減少，共同推動(dòng)了10月份環(huán)比價(jià)格的整體上漲。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的測(cè)算，10月份一線城市新建商品住宅價(jià)格比上月上漲0.28%，打破連續(xù)4個(gè)月環(huán)比持平的局面，上漲幅度較大。

“10月，一、二、三線城市整體房?jī)r(jià)均在增長(zhǎng)的臨界線以上，是自2011年8月份以來(lái)第二次呈現(xiàn)全面增長(zhǎng)。”鄭紅玉表示，前期地方政府密集微調(diào)樓市政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商整體業(yè)績(jī)的改善起到了一定的助推作用，房企“以價(jià)跑量”促使成交量逐步復(fù)蘇，部分房企已完成全年大部分銷(xiāo)售目標(biāo)，大幅降價(jià)的動(dòng)力不足。

據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，10月十大標(biāo)桿房企總銷(xiāo)售面積約717萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比增長(zhǎng)55%。1~10月，十大標(biāo)桿房企總銷(xiāo)售面積5155萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。值得關(guān)注的是，10月標(biāo)桿房企銷(xiāo)售創(chuàng)出歷史新高，比今年6月的高點(diǎn)微增1.27%。

中原集團(tuán)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從目前整體情況來(lái)看，樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束，四季度出現(xiàn)降價(jià)的可能性不大。

住宅用地供應(yīng)不足

今年下半年成交量走高，反映出購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)漲價(jià)存有預(yù)期，而地方土地供應(yīng)和成交情況似乎也能印證這一點(diǎn)。

從今年3月開(kāi)始，地產(chǎn)界“大嘴”任志強(qiáng)就在很多場(chǎng)合表達(dá) “明年房?jī)r(jià)要大漲”的觀點(diǎn)。11月4日，任志強(qiáng)再次拋出“房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)”，其中一個(gè)理論根據(jù)就是土地供應(yīng)下滑。“因?yàn)?010年住房需求是歷史最高點(diǎn)，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分。但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會(huì)加劇。”

二季度樓市回暖消耗了部分城市土地存量，這在一線城市也有所體現(xiàn)。例如9月北京樓市有48個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，新增住宅產(chǎn)品11019套；而10月份僅27個(gè)項(xiàng)目入市，提供住宅4514套，尚不及9月的一半。

根據(jù)美聯(lián)中國(guó)的統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月北京土地出讓面積同比下跌54.5%，成交金額同比下跌34.5%；上海出讓土地面積同比下跌32.8%，成交金額同比下跌30.2%；廣州土地出讓面積同比下跌49.3%；成交金額同比下跌52%。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2012年1~9月全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，今年前9月全國(guó)300個(gè)城市的住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）的成交面積為2.45萬(wàn)公頃，同比減少35%，成交價(jià)格同比下跌2%，溢價(jià)率也較去年同期減少了10個(gè)百分點(diǎn)。

鏈家地產(chǎn)研究部張絮告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)不足可能會(huì)影響未來(lái)的新房供應(yīng)，從而加劇當(dāng)前市場(chǎng)的供需矛盾，并會(huì)影響購(gòu)房者的預(yù)期。

國(guó)土部要求增加供給

今年8月，國(guó)務(wù)院督查組曾表示，部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市甚至不到10%。國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史日前也表示，對(duì)于今年的普通商品住房用地，各地要從實(shí)際出發(fā)，合理增加用地供給。

11月5日，國(guó)土部一名專(zhuān)家表示，該部正在發(fā)文督促地方政府加快房地產(chǎn)供地，同時(shí)積極醞釀新的政策，對(duì)年底不能完成供地計(jì)劃的地方政府進(jìn)行懲處。

張大偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響下，房企2011年下半年及2012年一季度均處境艱難，導(dǎo)致今年上半年拿地意愿銳減，而各地方政府降地價(jià)的意愿不高，使得今年來(lái)整體土地市場(chǎng)成交出現(xiàn)下滑。

這在前幾個(gè)月表現(xiàn)得尤為明顯。2012年前4個(gè)月，十大標(biāo)桿房企的權(quán)益購(gòu)地總金額為189億元，較去年同期下降63%。從購(gòu)地和銷(xiāo)售的對(duì)比情況來(lái)看，今年前4個(gè)月十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額與銷(xiāo)售金額的比值僅為12%，這一水平是自2008年以來(lái)的最低位。

對(duì)于地方政府推地不多的原因，專(zhuān)家表示能夠理解。“考慮到土地出讓收益，市場(chǎng)好的時(shí)候多推土地，市場(chǎng)不好的時(shí)候不推地，各地的確也有自己的苦衷和思考。”

（實(shí)習(xí)生楊瑞、殷洪英對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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