加速剛需入市 多地公積金政策集中松動

每經編輯 每經記者 胡健 發(fā)自北京    

每經記者 胡健 發(fā)自北京

握在地方政府手中的公積金政策正成為促剛需的砝碼。

“金九銀十”已平平收場，成交量雖然同比增長較大，但環(huán)比卻遠不及今年7~8月，很多剛需仍在持幣觀望，而多地住房公積金政策在月末的調整，可能打破這種動態(tài)平衡。

鏈家地產研究部張絮告訴《每日經濟新聞》記者，較商貸而言，公積金貸款對購房者來說還是存在明顯的優(yōu)勢，長期來看會有逐漸擴大的趨勢。公積金貸款的使用若更加靈活，將大幅降低剛需的購房成本，會釋放一部分年輕群體的購房需求。

多地公積金政策調整

公積金政策調整的最新例證來自鎮(zhèn)江。從今天（11月1日）開始，鎮(zhèn)江將執(zhí)行調整后的公積金政策，該新政支持首套房貸款，對中低收入家庭購買普通自住房首貸公積金貸款的，不再考慮月繳存額的限制。在不突破貸款額度上限以及抵押物充足的前提下，90平方米以下房源首付20%，其余80%可以申請公積金貸款；90~144平方米的，首付30%，其余70%可以申請公積金貸款。夫妻雙方最多可貸50萬元，夫妻一人最多可貸30萬元。

此外，鎮(zhèn)江新政另一個亮點在于子女買房可以使用父母的公積金。為了進一步加大對新就業(yè)人員住房消費的扶持力度，新就業(yè)人員購買自住住房辦理住房公積金個人購房貸款的，父母也可申請成為共同還款人，使用其住房公積金賬戶余額轉賬還貸，以有效提高新就業(yè)人員的住房消費能力。

鎮(zhèn)江新政只是各地放寬公積金政策的一個縮影。據(jù)中原地產市場研究部監(jiān)測，目前全國已有約30個城市微調公積金政策刺激樓市，而且多數(shù)獲得默許。綜合這些政策來看，上調貸款額度與放寬貸款限制是最主要的兩個方向。例如，10月20日起，武漢市民可以使用公積金購買二手房，貸款最高限額由原來的40萬元提高到60萬元；此外，9月28日起，深圳市也將住房公積金貸款限額由原來的80萬元提高到90萬元。

中原地產研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，與信貸政策必須上報銀監(jiān)會等相比，公積金政策是各地方政府可以自行決策的樓市調控政策?！肮e金貸款額度提高不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調最容易執(zhí)行的辦法?！?/p>

異地互貸有擴大趨勢

在公積金政策調整中，除貸款條件和額度之外，最重要的一環(huán)在于是否允許異地互貸。自樓市調控以來，異地互貸基本處于擱置狀態(tài)。之前全國可以跨省使用公積金貸款買房的僅有秦皇島與北京之間的試點，但實際在2009年年底就已基本陷于停頓。按照北京的限購標準，外地戶籍必須有5年以上社保、納稅，因此基本也就不存在秦皇島公積金可以到北京貸款購房的情況。

不過，近期省內異地互貸正有擴大趨勢。2009年，廣州與周邊7個城市一起簽訂了《廣東省珠江三角洲城市住房公積金貸款合作協(xié)議》，在任一城市繳存住房公積金，均可在其他7個城市申請住房公積金貸款。從10月20日開始，廣東省內公積金互貸的城市增加到了9個，除原來珠三角八城之外，茂名市也歸入其中。

與此同時，武漢市新政也提到，職工使用商業(yè)貸款購買武漢市區(qū)以外自住房的，可以提取在武漢市繳存的公積金用于償還該房屋的商業(yè)貸款。

但在張大偉看來，武漢和廣東省的政策是明顯不同的?！疤崛」e金與使用公積金貸款購房并非同一概念，公積金貸款最大的意義在于利率低，相當于不到商業(yè)貸款基準的七折。而提取公積金的辦法很多，比如很多城市的租房、裝修等都可以提取公積金?！?/p>

對于不斷增加的公積金互貸城市，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，公積金的異地互貸主要是在本省內或一定區(qū)域內，主要作用是為了實現(xiàn)刺激本區(qū)域內自住剛需入市購房。在當前市場處于“不快不慢，不溫不火”的階段，公積金貸款低首付、低利率的優(yōu)勢，一定程度上也可以刺激市場成交量的穩(wěn)定和回升。

跨地域互貸需加強監(jiān)管

鼓勵公積金貸款是目前政策暖風的主流，特別是異地互貸政策推廣，其影響不可小覷。

張絮認為，對于購房者來說，公積金異地互貸相當于擴寬了資金來源渠道，特別是對于異地就業(yè)和工作時間較短的純剛需，是明顯的利好政策。此外公積金異地互貸可以使就業(yè)人員流動更加自由，同時也提高了公積金的使用率和流通率，使這項制度更加回歸公益的本質。

但異地互貸如果推廣也可能成為一把雙刃劍，為騙補以及尋租創(chuàng)造空間。今年2月，住建部曾下發(fā)《關于進一步加強住房公積金監(jiān)管工作的通知》，要求各地進一步加強住房公積金的監(jiān)管，重點查處公積金騙提騙貸等情況。

“如果施行互貸的兩個城市個人收入水平和房價水平相差懸殊，就會造成資金的流失和不合理利用。”張絮表示，跨地域的公積金互貸需要更完善的制度，尤其是要加強審核，應避免因制度上的漏洞出現(xiàn)騙貸行為。能夠真正做到個人住房信息聯(lián)網的城市相對具有優(yōu)勢，尤其一線城市實行公積金互貸的可能性還比較低。主要是住宅價格與周邊城市相差較大，投資投機性需求較多，且樓市調控政策始終較為嚴格，很難出現(xiàn)放松。即便是未來允許異地互貸，可能也會設定比較嚴格的界限。

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