城市綜合體“成都標(biāo)準(zhǔn)”首現(xiàn) 未來(lái)5年新增19項(xiàng)目

每經(jīng)記者曹晟源發(fā)自成都 城市綜合體，一個(gè)在城市快速發(fā)展中形成的新興概念，業(yè)內(nèi)外對(duì)此尚無(wú)統(tǒng)一定義，但是這個(gè)指標(biāo)卻已是衡量一個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)際化程度的重要標(biāo)志。 因2013年《財(cái)富》全球論壇舉辦地而被譽(yù)為“財(cái)富第四城”的成都，如何破解城市綜合體發(fā)展的難題，提升城市國(guó)際化品質(zhì)，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 10月16日，成都市商務(wù)局和規(guī)劃局首次對(duì)外披露了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），推出了城市綜合體的“成都標(biāo)準(zhǔn)”，這份借鑒了新加坡以及我國(guó)香港、北京、上海等地經(jīng)驗(yàn)的《規(guī)定》出臺(tái)，標(biāo)志著成都城市綜合體發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。 一份成都城市綜合體發(fā)展的調(diào)研報(bào)告亦同時(shí)出爐?！俺啥嫉某鞘芯C合體不是簡(jiǎn)單的多與少的問(wèn)題，而是如何強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、優(yōu)化資源配置與運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題。”成都市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，未來(lái)3~5年，成都市城市形態(tài)和服務(wù)功能將有很大改善。 軌交上的城市綜合體 “成都目前的發(fā)展非常需要城市綜合體，城市綜合體的發(fā)展是有必要性的”，高緯環(huán)球商務(wù)部董事王藝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，“（城市綜合體的出現(xiàn)）對(duì)于區(qū)域價(jià)值的提升是有幫助的，將帶動(dòng)老城區(qū)的一些改變，和新城區(qū)的提升?！? 而成都近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，投資環(huán)境逐漸優(yōu)化，也吸引了較多綜合體落地于此。 數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年成都實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3951.4億元，增長(zhǎng)13.3%，增幅居全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之首。成都工業(yè)經(jīng)濟(jì)增速和固定資產(chǎn)投資規(guī)模，均居全國(guó)副省級(jí)城市首位。數(shù)據(jù)顯示，上半年成都實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值1480億元，同比增長(zhǎng)16.1%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)45%。其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)17%，總量超過(guò)寧波、杭州，位居全國(guó)副省級(jí)城市第八。面對(duì)極其嚴(yán)峻的國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境，成都完成出口總額147億美元，比去年同期增長(zhǎng)75%，高于全國(guó)水平66個(gè)百分點(diǎn)。 另一方面，隨著城市化的推進(jìn)，人口不斷聚集，用地更為緊張，多中心發(fā)展需要一個(gè)大型的綜合體項(xiàng)目，以便能夠帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。而在城市中心，習(xí)慣快節(jié)奏和富裕程度不斷增加的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作。于是，城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。 不僅如此，城市軌道交通的出現(xiàn)，也催生著城市綜合體的出現(xiàn)?！兑?guī)定》中明確指出，中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃選址時(shí)，應(yīng)臨近軌道交通站點(diǎn)。 此前，成都市規(guī)劃局局長(zhǎng)張樵表示，成都將從2012年起借鑒香港地區(qū)發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，沿著正在建設(shè)和即將建設(shè)的軌道交通線路，規(guī)劃建設(shè)一批超大空間尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，形成以軌道交通為軸線的服務(wù)業(yè)聚集走廊和人口聚居走廊。 公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月1日，上海軌道交通全路網(wǎng)已開(kāi)通運(yùn)營(yíng)11條線、287座車站，運(yùn)營(yíng)里程達(dá)420公里（不含磁浮線）。目前，算上剛剛通車運(yùn)營(yíng)的地鐵2號(hào)線，成都的地鐵總里程數(shù)僅為41公里。 從承載和消化來(lái)說(shuō)，城市綜合體的發(fā)展應(yīng)與城市規(guī)模相適應(yīng)，這也意味著成都城市綜合體未來(lái)有著較大的發(fā)展空間。 與此同時(shí)，成都也給出了自己對(duì)于城市綜合體的理解——成都市規(guī)劃局對(duì)外公布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項(xiàng)目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》，《規(guī)定》中成都市首次公開(kāi)提出，對(duì)于大型城市綜合體項(xiàng)目的定義——以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（主要包括商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)議會(huì)展、文化娛樂(lè)、體育等城市功能）為主導(dǎo)，由三種或三種以上的城市功能組成，以軌道交通節(jié)點(diǎn)為支撐，最終形成的一個(gè)由建筑空間、內(nèi)部功能、交通流線相互有機(jī)結(jié)合的具備較大建設(shè)規(guī)模的建筑單體或建筑群。 《規(guī)定》還給出了具體計(jì)入容積率的建筑面積以及住宅面積的占比等標(biāo)準(zhǔn)。如二環(huán)路以內(nèi)的，不宜小于15萬(wàn)平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬(wàn)平方米。對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施兼容住宅用地的，規(guī)定可兼容的住宅建筑容積率占總?cè)莘e率的比例應(yīng)不大于30%。 未來(lái)5年將新增19個(gè)項(xiàng)目 “我認(rèn)為城市綜合體應(yīng)該越多越好?！敝倭柯?lián)行成都董事總經(jīng)理吳允燊在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“因?yàn)槌鞘芯C合體的出現(xiàn)，提高了土地的使用效率，而伴隨的是整個(gè)城市運(yùn)作效率的提高?！? 目前，國(guó)際知名的開(kāi)發(fā)商紛紛入駐成都，一時(shí)之間也讓成都的城市綜合體項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)。 9月23日，新加坡凱德置地旗下的城市綜合體項(xiàng)目——成都來(lái)福士廣場(chǎng)正式投入運(yùn)營(yíng)，這也是凱德置地在國(guó)內(nèi)，除北京、上海之外第三個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。 時(shí)間再往前推，2007年，經(jīng)過(guò)近三年時(shí)間考察和了解成都市場(chǎng)的新鴻基地產(chǎn)開(kāi)始落戶成都，而新鴻基的第一個(gè)項(xiàng)目就是聯(lián)手九龍倉(cāng)、恒基發(fā)展的集寫(xiě)字樓、五星級(jí)商務(wù)酒店、匯聚環(huán)球品牌的購(gòu)物中心及高級(jí)住宅項(xiàng)目于一身的東大街攀成鋼項(xiàng)目。 據(jù)成都市商務(wù)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，在2015年之前將有16個(gè)城市綜合體的項(xiàng)目在成都竣工，而截至2017年，成都的城市綜合體項(xiàng)目將達(dá)到24個(gè)。 近些年，成都市也吸引了包括新鴻基、太古、九龍倉(cāng)、仁恒置地、凱德置地等境內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以春鹽商圈、東大街和人民南路為重點(diǎn)，投資建設(shè)一批高品質(zhì)的城市綜合體項(xiàng)目。 截至2011年底，成都中心城區(qū)投入營(yíng)運(yùn)的城市綜合體共有5個(gè)，總體量為297萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積83.9萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公面積52.6萬(wàn)平方米，酒店面積23.1萬(wàn)平方米，酒店式公寓5萬(wàn)平方米，會(huì)展12萬(wàn)平方米，普通住宅101.4萬(wàn)平方米，其他建筑面積19萬(wàn)平方米等。 據(jù)了解，目前成都市在建城市綜合體項(xiàng)目19個(gè)，總體量約1050萬(wàn)平方米，其中，商業(yè)面積約300萬(wàn)平方米，商務(wù)辦公面積約280萬(wàn)平方米，酒店面積約140萬(wàn)平方米，普通住宅約250萬(wàn)平方米，其他建筑面積約80萬(wàn)平方米。 隨著天府新區(qū)、“北改”區(qū)域和城市商業(yè)副中心的加快建設(shè)，未來(lái)高新區(qū)將是城市綜合體發(fā)展最集中的區(qū)域，占總供應(yīng)量的37%。 與此同時(shí)，“北改”工程的快速推進(jìn)，金牛區(qū)人民北路、成華區(qū)建設(shè)路等也將成為城市綜合體發(fā)展的新興區(qū)域。而在加快發(fā)展城市綜合體的同時(shí)，一些快速發(fā)展所帶來(lái)的問(wèn)題也迎面而來(lái)。 發(fā)展中的難題待解 除了成都目前在建的19個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，據(jù)了解，目前在成都市場(chǎng)上還存在著20余個(gè)，以所謂城市綜合體名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型建筑體，總建筑面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，而這些項(xiàng)目和高端、品質(zhì)等關(guān)鍵詞并不相關(guān)。 成都市商務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，上述項(xiàng)目并不能稱真正意義上的城市綜合體，這些項(xiàng)目的商品住宅面積大都占開(kāi)發(fā)總面積30%以上，有的高達(dá)60%，打著城市綜合體的招牌開(kāi)零銷售物業(yè)，實(shí)際上是典型的以商品住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的項(xiàng)目。 而雖然不是嚴(yán)格意義上的城市綜合體項(xiàng)目，但是上述項(xiàng)目所包括的700余萬(wàn)平方米零銷售商業(yè)和商務(wù)物業(yè)，將對(duì)其他整體持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的真正意義上的城市綜合體的招商運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生沖擊。 與此同時(shí)，從目前成都投資城市綜合體的公司來(lái)看，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多，國(guó)際知名產(chǎn)業(yè)投資商和營(yíng)運(yùn)商偏少。 “最近幾年住宅的地價(jià)已經(jīng)高于商業(yè)的地價(jià)，加之沒(méi)有經(jīng)營(yíng)能力及招商能力，所以傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商不想修建城市綜合體?！背啥既屎蛯?shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)陳立仁指出，“但是相關(guān)地區(qū)要提升商業(yè)地產(chǎn)的比例，也在引導(dǎo)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，這就使得開(kāi)發(fā)商都在拿地修建大量的城市綜合體，但是這些城市綜合體往往以商品住宅為主導(dǎo)、開(kāi)零銷售型的建筑群。” 如此一來(lái)，對(duì)整體持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)的城市綜合體市場(chǎng)，預(yù)期產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。而由于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)商務(wù)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，招商營(yíng)運(yùn)能力不強(qiáng)，造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)態(tài)趨同、目標(biāo)客戶重疊、招商運(yùn)營(yíng)面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、缺乏特色創(chuàng)新等問(wèn)題。 高力國(guó)際成都總經(jīng)理蔡孟頤預(yù)計(jì)，未來(lái)竣工的19個(gè)城市綜合體項(xiàng)目中，商戶的重合率將達(dá)70%左右。 成都市商務(wù)局提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年~2015年，全市城市綜合體竣工面積為887.4萬(wàn)平方米，平均每年約221.9萬(wàn)平方米。但從整個(gè)供應(yīng)時(shí)序來(lái)看，年度之間不均衡，除3個(gè)分別將于2016年、2017年竣工外，其余16個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將集中在2012年~2015年期間竣工。 集中放量所帶來(lái)的結(jié)果是，被外界質(zhì)疑成都市的城市綜合體項(xiàng)目是否過(guò)多。 調(diào)控引導(dǎo)提升整體品質(zhì) “目前成都城市綜合體的建造數(shù)量被外界關(guān)注，在我們看來(lái)這只是一個(gè)集中放量的過(guò)程?！辈堂项U坦言，“原因在開(kāi)發(fā)商幾乎同時(shí)拿到土地、同時(shí)規(guī)劃、同時(shí)蓋，隨后就是同時(shí)段招商?！? 蔡孟頤在談到成都城市綜合體的發(fā)展時(shí)表示，目前并不擔(dān)心相關(guān)項(xiàng)目過(guò)多，而是需要解決商戶不足的問(wèn)題，應(yīng)該將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到招商引資上來(lái)。而這還有賴于政府提供優(yōu)惠的政策，或優(yōu)質(zhì)的招商引資環(huán)境。 對(duì)于目前成都市場(chǎng)上城市綜合體高端項(xiàng)目不多的情況，成都市相關(guān)部門將加強(qiáng)對(duì)城市綜合體資源供給方面的調(diào)控引導(dǎo)。對(duì)高品質(zhì)、地標(biāo)性且整體持有營(yíng)運(yùn)的大型城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)地塊，可按城市規(guī)劃和功能業(yè)態(tài)要求進(jìn)行前期包裝儲(chǔ)備，通過(guò)“西博會(huì)”等開(kāi)放合作平臺(tái)和敲門招商等方式向全球知名投資運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)性選資。 在陳立仁看來(lái)，對(duì)大型高端綜合體開(kāi)發(fā)的資質(zhì)需要進(jìn)一步限制?！皯?yīng)該堅(jiān)持讓有較強(qiáng)的承受能力、較充裕的資金能力及較大的回報(bào)能力的知名投資商做高端項(xiàng)目，按方案擇優(yōu)出讓地塊?！? 事實(shí)上，在發(fā)展提速的二三線城市建設(shè)中，軌道交通的作用越來(lái)越起到極大的推動(dòng)作用。在已經(jīng)完成軌道交通規(guī)劃設(shè)計(jì)，城區(qū)范圍內(nèi)規(guī)劃多條軌道交通線路的城市中，軌道交通的建設(shè)完工，使消費(fèi)客源和客流能夠得到保障。 與此同時(shí)，成都也將以軌道交通線、城市百里中軸、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)和重點(diǎn)集聚區(qū)為主要空間載體，并由規(guī)劃管理部門和產(chǎn)業(yè)推進(jìn)部門協(xié)同編制城市綜合體的空間布局和業(yè)態(tài)引導(dǎo)規(guī)劃。 新建綜合體項(xiàng)目將按照以軌道交通站點(diǎn)為中心、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市級(jí)戰(zhàn)略功能區(qū)和重點(diǎn)集聚區(qū)為承載空間的選址原則，完善未來(lái)軌道交通和城市綜合體之間的對(duì)接。 “訂悅2013”——《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://m.ship-bio.com/corp/2013dingyue/index.html