旅居孰重孰輕存爭(zhēng)議 配套升級(jí)是大勢(shì)所趨

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

上半年的市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)顯示，低價(jià)是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的“殺手锏”，但對(duì)很多開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)十年甚至二十年的超大規(guī)模的旅游地產(chǎn)大盤(pán)來(lái)說(shuō)，低價(jià)促銷仍然只是治標(biāo)不治本的辦法。

一個(gè)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目如果想在長(zhǎng)達(dá)五年、十年甚至二十年內(nèi)持續(xù)熱銷，需要具備什么要素？對(duì)很多地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，暫時(shí)沒(méi)有辦法回答上述問(wèn)題，因?yàn)樵谡麄€(gè)房地產(chǎn)業(yè)界，能夠持續(xù)數(shù)年熱銷的項(xiàng)目不多。在有限的成功項(xiàng)目中，業(yè)內(nèi)人士試圖發(fā)掘出一些有可能指導(dǎo)其他地產(chǎn)項(xiàng)目熱銷的“成功基因”。

觀點(diǎn)一：旅居合一才是趨勢(shì)

碧桂園也許是內(nèi)地最早一批進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的 “吃螃蟹的人”。據(jù)碧桂園內(nèi)部的觀點(diǎn)，其1992年開(kāi)發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目——順德碧桂園就是一個(gè)泛旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理助理王昊告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，順德碧桂園的第一批客戶就是來(lái)粵度假的香港客人。最開(kāi)始的時(shí)候，這些香港客人也只是每周五前來(lái)度假，周日晚或周一再返回香港。但是，隨后碧桂園不斷增加配套生活設(shè)施，配備了五星級(jí)酒店、小型的社區(qū)醫(yī)院以及面向外籍人士的優(yōu)質(zhì)學(xué)校，最終演變成為一個(gè)小的社區(qū)。順德碧桂園也從最初的帶有旅游性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，演變成吸引廣州、佛山等地購(gòu)房者入住的大型生活社區(qū)。

順德碧桂園的開(kāi)發(fā)模式被借鑒到了旗下其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上。王昊說(shuō)，碧桂園開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多少都有當(dāng)年順德碧桂園的影子。購(gòu)房者最初可能是沖著旅游景觀去的，但隨著整個(gè)項(xiàng)目逐步演變成為城市化的新城鎮(zhèn)，吸引到了周邊地區(qū)的剛性需求購(gòu)房者。像惠州的十里銀灘項(xiàng)目面向的就是深圳地區(qū)的剛性需求購(gòu)房人群。

事實(shí)上，除了碧桂園外，其他開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始以旅居合一的產(chǎn)品打動(dòng)旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。

世茂房地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)最早提出旅游地產(chǎn)“旅居”概念的開(kāi)發(fā)商。世茂集團(tuán)助理總裁兼營(yíng)銷中心總經(jīng)理蔡雪梅說(shuō)，以前購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)會(huì)有一個(gè)無(wú)人能解答的“天問(wèn)”：旅游度假為什么一定要買(mǎi)房？難道喝牛奶就必須買(mǎi)頭牛？這個(gè)問(wèn)題在項(xiàng)目的旅游和居住雙重功能實(shí)現(xiàn)后，不再成為問(wèn)題。旅游地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者不但可以將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目作為度假用房，也可以用來(lái)長(zhǎng)期居住。

同樣接受旅游和度假合一概念的還有龍湖，其在煙臺(tái)開(kāi)發(fā)的葡醍海灣就兼有旅游和度假雙重概念。根據(jù)介紹，這一項(xiàng)目去年在煙臺(tái)市場(chǎng)的份額占到了20%以上。

觀點(diǎn)二：應(yīng)仍以旅游為主

雖然旅居合一的雙重概念被一部分開(kāi)發(fā)商所接受，但仍然有很多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旅游地產(chǎn)仍然應(yīng)偏重于旅游，如果既滿足旅游又能夠居住就不是真正意義上的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品了。

正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文是這一觀點(diǎn)的代表。他認(rèn)為，旅游和居住兼得的產(chǎn)品在整個(gè)市場(chǎng)上還是少數(shù)，是偏小眾化的產(chǎn)品。旅游地產(chǎn)的常規(guī)產(chǎn)品，仍然針對(duì)的是“5+2”（5天工作，2天休息），或者是“11+1”（11個(gè)月不使用，僅一個(gè)月入?。?。它首先吸引人的是非常秀麗的自然風(fēng)景，功能配套也是為了滿足人們對(duì)旅游度假的需要，而不是用來(lái)滿足生活的必須。

他說(shuō)，即使是為養(yǎng)老而購(gòu)買(mǎi)旅游地產(chǎn)，也不必在周邊配備專門(mén)的醫(yī)院。購(gòu)房者大多數(shù)時(shí)間并不會(huì)在此居住，旅游地產(chǎn)只是提供一種生活方式。

事實(shí)上，持有這樣一些觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士并不在少數(shù)。此前華僑城、雅居樂(lè)等開(kāi)發(fā)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，配套就更多偏重于旅游休閑功能而不是居住，且這些房地產(chǎn)項(xiàng)目同樣有非常不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。

共識(shí)：加強(qiáng)配套必不可缺

雖然業(yè)內(nèi)對(duì)旅游地產(chǎn)的主流發(fā)展方向尚有爭(zhēng)議，但爭(zhēng)論的雙方都認(rèn)同，如果要想讓旅游地產(chǎn)獲得中長(zhǎng)期的成功，不斷地完善配套設(shè)施非常必要。

薛迥文說(shuō)，旅游地產(chǎn)的配套將是決定其成敗的關(guān)鍵因素。一個(gè)成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要能提供給購(gòu)房者更多的休閑服務(wù)，還要有超越普通住宅樓的物業(yè)管理服務(wù)，甚至可以達(dá)到星級(jí)酒店的水平。

事實(shí)上，目前已有一些開(kāi)發(fā)商涉足提升旅游地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)。比如世茂股份和公寓 服 務(wù) 運(yùn) 營(yíng) 商 優(yōu) 帕 克（Yopark）公司簽約，由后者提供類似酒店的物業(yè)管理服務(wù)。同樣，龍湖地產(chǎn)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也提供了適合旅游度假的物業(yè)服務(wù)。

除了物業(yè)服務(wù)外，三甲醫(yī)院、酒店、優(yōu)質(zhì)的重點(diǎn)學(xué)校、星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、高端的會(huì)展中心、游樂(lè)場(chǎng)、主題公園等越來(lái)越多的旅游地產(chǎn)配套設(shè)施不斷地被開(kāi)發(fā)商投入到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中。

開(kāi)發(fā)商對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的配套投入多少，成為衡量其價(jià)值的一個(gè)重要因素。薛迥文說(shuō)，在其他條件相同的情況下，配套更多的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)價(jià)值也就更高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，目前造成的滯銷樓盤(pán)其共同特點(diǎn)是配套稀少，景觀資源欠缺。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)大量增加配套，也許將給旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)“一線曙光”。