熱銷依賴低價刺激 旅游地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)仍待考驗

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

開發(fā)商瘋狂涌入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象雖然一直受業(yè)界質(zhì)疑，但不可否認的是，近年來確實有一些項目取得了較好的銷售業(yè)績，恒大海上威尼斯和碧桂園十里銀灘即是突出的案例。

如何成功打造旅游地產(chǎn)項目，業(yè)界雖然眾說紛紜，但從 《每日經(jīng)濟新聞》記者的觀察來看，低價策略往往是撬動旅游地產(chǎn)項目銷售的重要杠桿。有業(yè)內(nèi)人士指出，對于一個個開發(fā)周期往往上十年的項目來說，低價入市既可制造轟動效應(yīng)，也可為后續(xù)開發(fā)迅速回籠資金。但“頭炮”打響之后，旅游地產(chǎn)項目如何保持持續(xù)的吸引力，是更具挑戰(zhàn)性的問題。

低價促成熱銷

恒大今年的“重點項目”海上威尼斯為其賺足了人氣。數(shù)據(jù)顯示，海上威尼斯7月7日開盤共推出總數(shù)約3500套房源，截至7月8日就已售出超過2500套，成交金額超過20億元。雖然截至目前的銷售數(shù)據(jù)不詳，但據(jù)記者了解，海上威尼斯熱銷的局面仍在持續(xù)。

早在去年就已入市的碧桂園十里銀灘也不甘示弱。今年6月23日，十里銀灘二期開盤的首日就售出超過3300套。而去年首期開盤時，該項目更是成交近4000套，成交金額超過30億元，創(chuàng)下中國房地產(chǎn)開盤成交紀錄。碧桂園2012年半年報顯示，十里銀灘項目錄得了16.8億元的銷售金額。

上述兩個項目能取得這樣的銷售業(yè)績，與價格不無關(guān)系。

海上威尼斯于7月8日入市的都是公寓產(chǎn)品，均價低至5000~6000元/平方米，除去別墅之外，首次發(fā)售的洋房均價也僅為7000~8000元/平方米。十里銀灘同樣具備這樣的特征，不僅去年首期發(fā)售時的價格讓外界 “大跌眼鏡”，今年推出的二期產(chǎn)品總價多為二三十萬元，折算下來并不比去年的價格高多少。

持續(xù)開發(fā)仍待考驗

低價策略一方面可以迅速打開市場，形成市場影響力和品牌效應(yīng)，另一方面，低價促成的快速銷售可以幫助開發(fā)商實現(xiàn)快速回款，從而為后續(xù)開發(fā)儲備足夠的資金。

在總結(jié)碧桂園十里銀灘的經(jīng)驗時，該項目的代理機構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)指出，價格是吸引客戶的重要工具，但價格的影響力需要聚焦，時間不可以太長。

恒大和碧桂園的經(jīng)驗?zāi)芊駨?fù)制？從低價策略來說，似乎并不難。但一些業(yè)內(nèi)人士認為，銷售價格是運營能力和模式的最終體現(xiàn)。定價關(guān)系到成本，如拿地成本、建筑成本，還關(guān)乎項目定位。十里銀灘熱銷的背后是碧桂園履行的“規(guī)模開發(fā)，配套先行”的開發(fā)理念，同時，碧桂園多年來在拿地以及大盤開發(fā)方面的經(jīng)驗，其他開發(fā)商在短時間內(nèi)未必能積累。

滿堂紅研究中心高級主任肖文曉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，旅游地產(chǎn)說到底應(yīng)該是旅游先行，所以是否擁有獨特的旅游資源，所建項目是否與當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源相契合，也是項目成功的關(guān)鍵所在。

“從客戶的角度來看，購買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品追求的是長線投資，要考慮到項目的長期升值潛力，還要看目前熱銷的項目是否具備持續(xù)的吸引力”，肖文曉指出。

據(jù)了解，多數(shù)旅游地產(chǎn)項目都屬長周期開發(fā)項目，未來考驗開發(fā)商的是在這個領(lǐng)域的持續(xù)開發(fā)能力。