萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首進(jìn)蘭州 項(xiàng)目6年波折遇拆遷難題

每經(jīng)記者 張靜 發(fā)自成都

歷經(jīng)近六年的時(shí)間，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在蘭州投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)終于破土動(dòng)工。

作為蘭州市政府引進(jìn)的第一個(gè)高端商業(yè)業(yè)態(tài)，蘭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)曾被當(dāng)?shù)卣挠韬裢?，然而雙方的合作并非坦途，該項(xiàng)目自2006年起開(kāi)始籌劃，經(jīng)過(guò)談判、溝通、立項(xiàng)、簽約、改址，幾經(jīng)波折和變數(shù)，甚至去年該項(xiàng)目拍得的100余畝地塊一度毫無(wú)動(dòng)遷跡象。

直至9月17日，蘭州城關(guān)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)舉行新聞發(fā)布會(huì)暨啟幕儀式，宣布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正式在蘭州啟動(dòng)，該項(xiàng)目最終才塵埃落定。

蘭州市招商局一位官員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目前期找合適的開(kāi)發(fā)地塊有一個(gè)過(guò)程，后期拆遷的過(guò)程比較長(zhǎng)，以蘭州現(xiàn)狀，可供選擇的土地空間和物業(yè)資源太少，制約了這些企業(yè)進(jìn)入的速度。”

六年波折

公開(kāi)資料， 蘭州廣場(chǎng)位于天水北路與雁灘路交會(huì)處，投資50億，總建筑面積近50萬(wàn)m2，由蘭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蘭州萬(wàn)達(dá)”）建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，建成后將是蘭州最大的城市綜合體。

對(duì)于上述項(xiàng)目，當(dāng)?shù)卣恢鳖H為重視，早在2006年，蘭州市招商局就曾多次與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行接觸，希望萬(wàn)達(dá)在蘭州投資，該想法亦得到了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的積極回應(yīng)。次年10月，蘭州市政府第23次常務(wù)會(huì)議上，引進(jìn)大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)建設(shè)“蘭州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目”成為主要議程，相關(guān)規(guī)劃都經(jīng)過(guò)各專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)初步審核，并組織有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了評(píng)審論證。

不過(guò)，此后幾年，項(xiàng)目引進(jìn)并不順利。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，項(xiàng)目最早選址位于蘭州七里河區(qū)友誼賓館舊址，相關(guān)規(guī)劃都經(jīng)過(guò)各專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)的初步審核，當(dāng)時(shí)包括環(huán)保、建設(shè)等許多部門(mén)的批文業(yè)已下發(fā)，但在論證拆遷問(wèn)題時(shí)，發(fā)現(xiàn)有一處建筑屬于文物，在2009年不得不又重新選址。最終改址為天水北路雁灘地塊。

“前期談的時(shí)候，我們第一塊給他們推薦的地方是七里河區(qū)，但當(dāng)時(shí)那塊地拆遷量太大，里頭涉及單位比較多，于是暫時(shí)放置了，擱置后重新又選了地。‘前述招商局官員亦向記者證實(shí)。

對(duì)于重新選址的地塊，萬(wàn)達(dá)希望付出不超過(guò)5億元的代價(jià)獲得該地塊，征地費(fèi)每畝最高不超過(guò)450萬(wàn)元，108畝共計(jì)4.86億元。而根據(jù)城關(guān)區(qū)政府關(guān)于蘭州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目匡算的土地征地費(fèi)用合計(jì)共需拆遷征地費(fèi)用65785.6萬(wàn)元，平均每畝拆遷征地費(fèi)用609.1萬(wàn)元。兩者相差17185.6萬(wàn)元。

為了保證這個(gè)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目的順利落地，城關(guān)區(qū)政府與大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)達(dá)成了“項(xiàng)目用地招拍掛的實(shí)際價(jià)格超出萬(wàn)達(dá)集團(tuán)要求的溢價(jià)部分先由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)墊付摘牌。項(xiàng)目建成后由市、區(qū)兩級(jí)政府從商品房建設(shè)、銷(xiāo)售期間的稅收中返還大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。”的意向，并報(bào)請(qǐng)?zhí)m州市政府審議。

對(duì)于此，蘭州市財(cái)政局則表示，地價(jià)差額由市、區(qū)政府承擔(dān)沒(méi)有先例，不利于今后項(xiàng)目引進(jìn)，同時(shí)加大地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，建議差額由企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)化動(dòng)作消化。于是，該項(xiàng)目再次陷入“洽談”狀態(tài)。

直到2010年4月，蘭州市政府與萬(wàn)達(dá)集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目簽約，同年10月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最終以6.58億元的價(jià)格拿下城關(guān)區(qū)灘尖子G1018號(hào)100.571畝的土地。

然而，該地塊亦遭遇拆遷問(wèn)題的阻擾，據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，直至去年底此塊100余畝的地塊依然靜悄悄，毫無(wú)動(dòng)遷跡象。“項(xiàng)目一直未動(dòng)工，很大原因是因?yàn)椴疬w問(wèn)題。”蘭州萬(wàn)達(dá)的一位員工對(duì)此坦言。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年2月14日，蘭州萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)拆遷辦通知對(duì)拆遷房進(jìn)行評(píng)估，3月蘭州市財(cái)政局對(duì)外稱(chēng)，已陸續(xù)完成灘尖子地塊上一些國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估，拆遷工作隨時(shí)能啟動(dòng)，歷經(jīng)近六年時(shí)間，萬(wàn)達(dá)位于蘭州的項(xiàng)目終于重現(xiàn)開(kāi)發(fā)契機(jī)。

拆遷難題

事實(shí)上，除了當(dāng)?shù)卣畬用鎸?duì)于萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目寄予厚望，而項(xiàng)目之于萬(wàn)達(dá)，亦是其在西部城市的重要布點(diǎn)。

在當(dāng)時(shí)，萬(wàn)達(dá)早已積極在包括西安、銀川在內(nèi)的西部城市進(jìn)行布點(diǎn)，成為一線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)入二、三線(xiàn)城市的先行者，而蘭州作為西北僅次于西安的最重要的省會(huì)城市之一，其戰(zhàn)略意義不言而喻。

對(duì)此，蘭州萬(wàn)達(dá)總經(jīng)理王順成在啟幕儀式上表示，“萬(wàn)達(dá)”已在國(guó)內(nèi)70余個(gè)城市布局，項(xiàng)目多達(dá)百余個(gè)。蘭州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資50億元，該項(xiàng)目建成后不僅會(huì)成為蘭州的商業(yè)中心，而且對(duì)甘肅的區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮和發(fā)展也將起到積極的輻射作用。項(xiàng)目44萬(wàn)平方米的巨大體量將會(huì)給蘭州帶來(lái)持續(xù)的巨額稅收與近萬(wàn)人的穩(wěn)定就業(yè)機(jī)會(huì)。

不過(guò)，對(duì)于諸如萬(wàn)達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，亦或是大型連鎖零售商，前述招商局官員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，以蘭州目前的城市現(xiàn)狀，其要想在蘭州選擇到合適的物業(yè)區(qū)位，“實(shí)在是太難了。”

“萬(wàn)達(dá)一直積極想進(jìn)入蘭州，但是可選擇的地方有限，商業(yè)綜合體對(duì)于物業(yè)選擇的要求比較高，一般都是位于城市里的核心區(qū)，距離商業(yè)中心比較近，居住人群達(dá)到一定數(shù)量，但是這樣的地區(qū)拆遷的量比較大，很難找到合適的。”該官員表示。

除了萬(wàn)達(dá)，早在六七年前沃爾瑪、家樂(lè)福就想進(jìn)入蘭州，但物業(yè)選擇太難了，上述官員稱(chēng)，蘭州老城區(qū)兩山夾一河的地形，可利用的土地空間有限，可供商業(yè)選址能夠提供的資源太少。制約了一些項(xiàng)目進(jìn)入的速度。

對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)歷經(jīng)六年開(kāi)工，該官員向記者多次強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)達(dá)對(duì)于蘭州的項(xiàng)目一直很有信心，并沒(méi)有放棄過(guò)，城關(guān)區(qū)政府對(duì)項(xiàng)目的支持力度亦比較大，是蘭州城市自身的局限所致。

“萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目從拿方案到實(shí)施拆遷還是比較快的。”該官員表示。