百城房?jī)r(jià)連續(xù)3月上行“金九銀十”高成交量恐難實(shí)現(xiàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

房?jī)r(jià)上漲的腳步仍在繼續(xù)，但有所放緩。

昨天（9月3日），中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比7月上漲0.24%，自今年6月止跌后連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比上漲。

中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中指院）分析說(shuō)，8月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)理性，全國(guó)價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，春節(jié)后首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求的集中釋放，使得自去年限購(gòu)以來(lái)積蓄下來(lái)的購(gòu)房需求逐漸釋放殆盡，但是在樓市“限購(gòu)”的大背景下，9、10月份至年底前，樓市很難出現(xiàn)單月成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高的局面。

百城房?jī)r(jià)環(huán)比連漲3月

自6月百城房?jī)r(jià)9個(gè)月來(lái)環(huán)比首次止跌之后，該指數(shù)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持上漲態(tài)勢(shì)。

8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。漲幅居前三位的城市分別是揚(yáng)州、宜昌和太原，前十位的城市漲幅均超過(guò)1%。

以一線城市為代表的重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。其中，十大城市均價(jià)環(huán)比漲幅接近全國(guó)平均水平的2倍，同比連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，武漢漲幅居首，為1.64%，北京、重慶（主城區(qū)）、南京、天津、廣州、深圳、上海、杭州漲幅在0.1%到1%之間。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，此前房企的降價(jià)行為已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，今年有可能一直處于這個(gè)階段性底部。

根據(jù)對(duì)活躍樣本的調(diào)查，8月十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為21257元/平方米，環(huán)比上月上漲2.33%，漲幅普遍有所擴(kuò)大。

中指院報(bào)告認(rèn)為，這表明小業(yè)主對(duì)未來(lái)信心較高，再加上主城區(qū)新建項(xiàng)目較少，因而二手房?jī)r(jià)格較為堅(jiān)挺。未來(lái)一段時(shí)間，不同城市、不同區(qū)域和不同物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)可能繼續(xù)分化。

“政策底”仍懸在半空

盡管房?jī)r(jià)可能已經(jīng)到了 “市場(chǎng)底”，但“政策底”似乎仍然懸在半空，諸多政策很可能隨時(shí)會(huì)被祭出。從百城房?jī)r(jià)指數(shù)中也能看出市場(chǎng)對(duì)此的猶豫。

有幾個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注：與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市；漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)；此外，按100個(gè)城市住宅價(jià)格的中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)住宅價(jià)格中位數(shù)為5775元/平方米，環(huán)比下跌0.43%。

中指院分析說(shuō)，國(guó)務(wù)院在7月底派出督查組對(duì)全國(guó)16個(gè)?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行督促檢查，發(fā)改委也表示嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈，在政策的監(jiān)督和約束下，8月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)理性，全國(guó)價(jià)格總體較為平穩(wěn)。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，8月成交依舊維持高位，不過(guò)需求增速有所放緩，整體成交在經(jīng)過(guò)5個(gè)月的上漲后市場(chǎng)有所降溫。下半年開(kāi)發(fā)商以價(jià)跑量會(huì)持續(xù)，定價(jià)方面應(yīng)該不會(huì)有太大的波動(dòng)。

站在開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，前7月比前6月房地產(chǎn)投資增速仍然是下滑，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模、包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額，大多數(shù)都處于同比去年同期下滑的市場(chǎng)局面。

“當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是僅僅是狹義的市場(chǎng)成交量回暖，而整個(gè)市場(chǎng)‘基本面’尚未出現(xiàn)完全回暖的特征。”張宏偉說(shuō)，從傳導(dǎo)機(jī)制上來(lái)看，今年成交量的回暖尚未傳導(dǎo)到讓開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)投資的階段，這個(gè)階段有可能會(huì)在今年年底出現(xiàn)。正是由于基本面的原因，還很難說(shuō)百城房?jī)r(jià)連續(xù)3月上漲會(huì)造成房?jī)r(jià)立即反彈或形成 “買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的市場(chǎng)局面。

市場(chǎng)供大于求格局未變

金秋9月已經(jīng)來(lái)臨，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，恐怕很難寄予厚望。

胡景暉認(rèn)為，在經(jīng)歷前期提前放量后，自去年限購(gòu)以來(lái)積蓄下來(lái)的購(gòu)房需求逐漸釋放殆盡，但在樓市“限購(gòu)”的大背景下，新增購(gòu)房需求再生緩慢，樓市有效購(gòu)房需求不足使樓市成交量的下跌在所難免。“9、10月份至年底前，樓市很難出現(xiàn)單月成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高的局面。”

以北京為例，最近兩月將是眾多開(kāi)發(fā)商不容錯(cuò)過(guò)的推盤(pán)契機(jī)，“降價(jià)走量”將是大部分開(kāi)發(fā)商的首選銷(xiāo)售策略。但胡景暉認(rèn)為，充足的市場(chǎng)供應(yīng)以及目前近8萬(wàn)套的庫(kù)存，使得供大于求的市場(chǎng)格局很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，所以未來(lái)的房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。

隨著督查組回京，市場(chǎng)上對(duì)未來(lái)政策的猜測(cè)也是眾說(shuō)紛紜，雖然取消預(yù)售制是捕風(fēng)捉影，房產(chǎn)稅方案也沒(méi)有最終確定，但堅(jiān)持調(diào)控不放松是目前監(jiān)管層一致釋放出的信號(hào)。

常清認(rèn)為，目前政策并沒(méi)有實(shí)質(zhì)落地，對(duì)市場(chǎng)的作用還是短期預(yù)期方面的影響。同時(shí)，大部分城市房?jī)r(jià)已有了一定的上漲，繼續(xù)上行也存在一定壓力，此外會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量，因此年內(nèi)樓市出現(xiàn)過(guò)度反彈的可能性較小。

胡景暉建議，今年年底前都是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，購(gòu)房人不要被日光盤(pán)、房?jī)r(jià)上漲、限購(gòu)放松等市場(chǎng)謠言所誘導(dǎo)而盲目出手買(mǎi)房，在房源供應(yīng)充足、房?jī)r(jià)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境下，可以精挑細(xì)選適合自己的好產(chǎn)品。