限價(jià)房高齡申購(gòu)者陷入“傳承糾結(jié)” 有房子女或不能繼承

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

目前80歲的劉女士是北京豐臺(tái)區(qū)2010年限價(jià)房“輪候戶”，按照目前的配售房源情況計(jì)算，她或能搖到豐臺(tái)區(qū)限價(jià)房的配售資格。

輪候多年的劉女士或能搖到限價(jià)房配售資格，給這個(gè)多年住房緊張的家庭帶來(lái)很大希望。不過(guò)在歡喜之余，又增添了新的憂愁：考慮到劉女士的高齡情況，百年歸老后劉女士旗下限價(jià)房的繼承問(wèn)題，已成為現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，且該問(wèn)題致使其子女陷入了糾結(jié)，因?yàn)槟壳跋迌r(jià)房的相關(guān)規(guī)定中，并未對(duì)此問(wèn)題給予明確答案。

針對(duì)限價(jià)房頂層機(jī)制設(shè)計(jì)中有關(guān)繼承問(wèn)題的“空白”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別采訪了中國(guó)社科院社會(huì)問(wèn)題研究中心主任于建嶸、中國(guó)政法大學(xué)副教授成曉霞、中國(guó)建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮、全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存和中堂律師事務(wù)所律師徐斌，就此“機(jī)制空白”展開討論。

限價(jià)房暫無(wú)“繼承”規(guī)定

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在限價(jià)房的申請(qǐng)隊(duì)伍中，高齡申購(gòu)者成為一道不可忽視的風(fēng)景，比如北京豐臺(tái)區(qū)的劉女士就是其中之一。她于2009年9月開始準(zhǔn)備限價(jià)房審核材料，在2010年初成功獲得備案資格，加入輪候隊(duì)伍。

對(duì)于像劉女士這樣高齡申請(qǐng)者加入“輪候隊(duì)伍”的原因，外界爭(zhēng)論不一。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要處于三種情況：一是子女已有產(chǎn)權(quán)住宅，已不具備申購(gòu)限價(jià)房資格，以老人身份出面申請(qǐng)；二，子女夫妻和老人夫妻分別參與限價(jià)房申購(gòu)；三，子女只符合個(gè)人申請(qǐng)條件，在夫妻申請(qǐng)人眾多的情況下，搖號(hào)成功幾率幾乎為0，老人夫妻申請(qǐng)中簽率相對(duì)高。畢竟限價(jià)房的申購(gòu)條件中規(guī)定，家庭成員中有60周歲以上（含60周歲）的老人可優(yōu)先購(gòu)買，老人申購(gòu)可增加中簽機(jī)會(huì)。

如果高齡申請(qǐng)者成功中簽，對(duì)于以后的繼承問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻查發(fā)現(xiàn)，《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》第二十八條規(guī)定，購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書后五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房。確需轉(zhuǎn)讓的，可向戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定，回購(gòu)住房繼續(xù)用作限價(jià)商品住房向符合條件家庭供應(yīng)。購(gòu)房人在取得房屋權(quán)屬證書五年后轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房和限價(jià)商品住房差價(jià)的一定比例交納土地收益等價(jià)款。具體比例由市國(guó)土資源局會(huì)同市建委、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局等部門研究確定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施，并可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等情況適時(shí)調(diào)整交納比例。

不過(guò)以上的相關(guān)規(guī)定只針對(duì)“轉(zhuǎn)讓”，而不是“繼承”，因此一些限價(jià)房高齡申購(gòu)者質(zhì)疑未來(lái)子女繼承自己的物業(yè)時(shí)或受限?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪了業(yè)內(nèi)專家。

NBD:有房子女能否繼承限價(jià)房？

于建嶸：限價(jià)房業(yè)主子女可以繼承，不需要補(bǔ)差價(jià)或者由政府回購(gòu)。

成曉霞：得具體情況具體分析。從國(guó)家建設(shè)限價(jià)房的目的來(lái)講，其定位在于解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，是目前限制高房?jī)r(jià)的一種臨時(shí)性舉措。限價(jià)房業(yè)主子女能不能繼承，就要看他們是否符合限價(jià)房的配售條件。用法理的原理解釋，如果有房或較高收入子女，那就不可能享受國(guó)家這樣一種針對(duì)中低收入人群的待遇，自然不能繼承。

王才亮：有房子女可以繼承限價(jià)房。限價(jià)房的業(yè)主如果死亡，限價(jià)房的房屋性質(zhì)并沒(méi)有改變。

陳寶存：限價(jià)房業(yè)主的有房子女是可以繼承的。因?yàn)槲业睦斫庵?，限價(jià)房是有完全產(chǎn)權(quán)的。經(jīng)濟(jì)適用房由于用地實(shí)行由地方政府行政劃撥方式，免收土地出讓金，政府是可以回購(gòu)的。限價(jià)房回購(gòu)是不合理的。

徐斌：我認(rèn)為如果不能繼承就是不合法理，限價(jià)房只是我們?cè)谫I房的時(shí)候，限定了地價(jià)和房?jī)r(jià)。業(yè)主購(gòu)房是跟開發(fā)商買，開發(fā)商是從政府手里買地，限價(jià)房就是為了降低房屋價(jià)格，限價(jià)房就是限制開發(fā)商可以用比較低的價(jià)格去買地，但必須用比較低的價(jià)格去銷售房屋。

NBD:限價(jià)房的繼承是否應(yīng)以《中華人民共和國(guó)繼承法》為法律基準(zhǔn)？

于建嶸：限價(jià)房繼承關(guān)鍵點(diǎn)在于業(yè)主購(gòu)房前是否和政府簽訂“約定”合約。如果購(gòu)房前有相關(guān)“約定”，繼承必須按照“約定”的內(nèi)容去履行。如果限價(jià)房業(yè)主購(gòu)房前沒(méi)有和政府簽訂“約定”，限價(jià)房的繼承就應(yīng)參照《中華人民共和國(guó)繼承法》。

成曉霞：限價(jià)房繼承不能按《中華人民共和國(guó)繼承法》來(lái)考量。《中華人民共和國(guó)繼承法》在這兒不適用的原因是，限價(jià)房是國(guó)家為了解決城市中低收入家庭等夾心層群體住房困難而推出的一個(gè)特殊產(chǎn)品，限價(jià)房里面有國(guó)家補(bǔ)貼在里面。即便原限價(jià)房業(yè)主不在了，或者不符合國(guó)家對(duì)于配售人群的條件，從理論上來(lái)講，也要把限價(jià)房退出來(lái)。政府通過(guò)回購(gòu)的方式買回來(lái)，把限價(jià)房重新配售給需要的人群，才能做到公平公正。

王才亮：《北京市限價(jià)商品住房管理辦法(試行)》并沒(méi)有明文規(guī)定限價(jià)房繼承的限制標(biāo)準(zhǔn)。限價(jià)房的繼承就應(yīng)該以《中華人民共和國(guó)繼承法》為準(zhǔn)。

徐斌：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)繼承法》，限價(jià)房的繼承人在業(yè)主去世之后就可以享受到這套房屋，因?yàn)闃I(yè)主是花錢買到的限價(jià)房，不是國(guó)家無(wú)償分配給業(yè)主的。在已經(jīng)簽訂了《限價(jià)商品房買賣合同》的消費(fèi)者，在購(gòu)買限價(jià)房的同時(shí)也獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。而且目前沒(méi)有任何法律排除限價(jià)房業(yè)主子女的繼承權(quán)，如果回購(gòu)或者補(bǔ)交差價(jià)就涉及到剝奪業(yè)主的私人產(chǎn)權(quán)問(wèn)題了。

NBD:限價(jià)房是否有完全產(chǎn)權(quán)？

陳寶存：跟公租房和經(jīng)濟(jì)適用房存在質(zhì)的不同，限價(jià)房就是限定房?jī)r(jià)、限定地價(jià)下的商品房。我的個(gè)人定義是“雙限商品房”。限價(jià)的商品房，產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是完全歸屬個(gè)人的。如果限價(jià)房業(yè)主有國(guó)有用地證、個(gè)人產(chǎn)權(quán)證的話，就沒(méi)必要提到繼承。因?yàn)橄迌r(jià)房完全是業(yè)主的私有產(chǎn)權(quán)，完全產(chǎn)權(quán)是業(yè)主個(gè)人的事情，國(guó)家就無(wú)權(quán)介入。

徐斌：限價(jià)房在銷售前要審查購(gòu)房人的資格，限價(jià)房本身之所以賣得便宜，因此限價(jià)房具有一定的保障房性質(zhì)，但是這個(gè)并不妨礙限價(jià)房的產(chǎn)權(quán)，也就是房屋的所有權(quán)。