公開市場拿地不足4% 星河灣近萬畝地謎團(tuán)未解

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

據(jù)國土部通報內(nèi)容顯示，鄂爾多斯星河灣項目規(guī)劃面積11820畝。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，星河灣通過合法公開掛牌出讓方式獲得的用地僅458畝，所占比例不及4%，且其中還出現(xiàn)了類似北京CBD地塊出讓中的 “神仙價現(xiàn)象”，因此一直飽受“內(nèi)定”指責(zé)。至此，星河灣近萬畝地塊仍然謎團(tuán)重重。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在鄂爾多斯，星河灣項目開發(fā)建設(shè)中的亂象，并非個案，只是鄂爾多斯紛亂樓市的一個縮影。

“神仙價”中標(biāo)458畝土地

雖然鄂爾多斯星河灣項目違規(guī)事件已被國土部公開曝光，相關(guān)責(zé)任人正在接受調(diào)查或已受到相應(yīng)處罰，但事件本身并未因此而“晾在陽光下”。

7月25日國土部官網(wǎng)顯示，2010年4月，星河灣與鄂爾多斯東勝區(qū)政府簽訂合作投資建設(shè)協(xié)議，投資對象——鄂爾多斯星河灣項目規(guī)劃面積11820畝，其中一期工程2595畝。

據(jù)有關(guān)媒體報道，這份協(xié)議簽訂于2010年4月6日，協(xié)議約定，協(xié)議簽訂后的一周內(nèi)，星河灣向東勝區(qū)政府提供5億元借款，半年內(nèi)再提供2.5億元，至2011年底時再借3.5億元。作為回報，東勝區(qū)政府承諾，星河灣項目將獲得凈收益11億元，并保證項目用地不少于1萬畝（不含其他企業(yè)在其中的1000畝），而建設(shè)用地不少于5000畝。“若建設(shè)用地少于5000畝，東勝區(qū)將向星河灣方面賠償凈收益的10％。”

也就是說，星河灣項目開發(fā)商成為了東勝區(qū)政府的“債主”，且“債主”星河灣與“債務(wù)人”東勝區(qū)政府之間還簽訂了“對睹協(xié)議”：東勝區(qū)政府保證星河灣項目凈收益達(dá)11億元，否則將向星河灣賠償凈收益的10%，即1.1億元。

在“對睹協(xié)議”的壓力下，“債務(wù)人”東勝區(qū)政府隨后做出了一系列“怪事”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢相關(guān)掛牌文件發(fā)現(xiàn)，2011年7月29日，525畝規(guī)劃用地指標(biāo)中的458畝，被劃分成三塊地，于當(dāng)日開始在鄂爾多斯市東勝區(qū)國土交易中心掛牌入市，拍賣起價分別為1.239億元、1.0160億元、9510萬元，合計3.206億元。

8月28日下午3時，掛牌結(jié)果出現(xiàn)類似于北京CBDZ11地塊出讓時的“神仙價現(xiàn)象”：三地塊的中標(biāo)者皆為星河灣公司，三塊地的合計成交價為3.206億元，與掛牌底價完全一樣。

同樣發(fā)生在2011年7月的北京CBD地塊出讓中，其中的Z11地塊，中標(biāo)價與掛牌底價一致，被潘石屹驚呼為“神仙價”，最終此次中標(biāo)被認(rèn)定無效，重新掛牌。而星河灣458畝地的出讓卻被“合法”了，正因為如此，此事一直被外界斥責(zé)為“內(nèi)定”。

掛牌出讓地塊比例不及4%

公開資料顯示，鄂爾多斯星河灣項目用地中，通過公開掛牌上市拿地的地塊僅上述458畝地，僅占項目總規(guī)劃用地面積的約3.87%。

但星河灣一位內(nèi)部人士在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者溝通中直言，星河灣項目已占地近萬畝。因此即使除去上述的458畝公開出讓用地和此次國土部通報中公開的星河灣一期工程建設(shè)違法占地的2543畝，其余近7000畝地的拿地方式和使用出處仍然是個待解之謎。

記者曾致電星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕，但未聯(lián)系成功。

7月25日國土部通報指出，“近期，東勝區(qū)政府對違法用地和地上建筑物作出了進(jìn)一步處理：已占用的符合土地利用總體規(guī)劃但尚未取得用地手續(xù)的用地，將盡快辦理建設(shè)用地審批手續(xù)后依法供地；建設(shè)占用的臨時用地，項目建成后即予以拆除；尚未占用的、已用于河道治理、綠化、平整的土地，退還原集體經(jīng)濟(jì)組織；已沒收的地上建筑物及其他設(shè)施已公開拍賣。”

記者原以為，這是星河灣地塊后續(xù)處理的總體指導(dǎo)意見，不過星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時卻解釋說，“大家都誤解了，這不是后續(xù)處理的指導(dǎo)意見。之前地塊已經(jīng)處理完畢了，這句話只是對已經(jīng)處理完畢情況的概括說明。”

但對于具體已處理情況的各類用地畝數(shù)及土地結(jié)構(gòu)問題，該負(fù)責(zé)人拒絕回應(yīng)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于星河灣項目近萬畝地塊構(gòu)成結(jié)構(gòu)依然成謎，且“近期，東勝區(qū)政府對違法用地和地上建筑物作出了進(jìn)一步處理”中的已占用的臨時用地、符合總體規(guī)劃的用地、尚未占用而已用于河道治理、綠化、平整的用地等各類用地面積構(gòu)成等也含糊不清，因此，外界至今對于星河灣近萬畝用地的情況難以厘清。上述星河灣內(nèi)部人士也直言 “有點亂，一時說不清楚”。

另外，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，星河灣項目配套高爾夫球場問題也是一個謎團(tuán)。

2011年12月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在星河灣項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，在靠近大路的項目入口、項目售樓處斜對面有一大塊空地，地塊仍處于裸露未開發(fā)狀態(tài)。當(dāng)時該項目負(fù)責(zé)保安工作的至少兩位工作人員，以十分肯定的語氣告知記者，這塊地的主要用途是建設(shè)一個高爾夫球場。在項目規(guī)劃中，該項目的主要綠化項目就是這個高爾夫球場。

后來，有人通過網(wǎng)絡(luò)對外公開曝料稱，鄂爾多斯星河灣項目的配套高爾夫球場以綠化配套的名義從相關(guān)政府部門得到批復(fù)。

對此，星河灣集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人卻堅決否定高爾夫球場一說。該負(fù)責(zé)人反駁說：“鄂爾多斯星河灣項目沒有配套高爾夫球場，太原星河灣有配套高爾夫球場。”

此外，去年12月記者在鄂爾多斯采訪時，一位要求匿名的當(dāng)?shù)亻_發(fā)商高管曝料說，星河灣項目用地占用了當(dāng)?shù)匾徊糠直Ｕ戏拷ㄔO(shè)用地指標(biāo)。不過，截至發(fā)稿，該消息未得到權(quán)威消息源證實。

回頭來看，星河灣項目亂象頻出。不過本報記者注意到，鄂爾多斯國土局官網(wǎng)于2011年11月7日刊載的一篇名為《東勝區(qū)國土資源局交易中心提前部署2011年度土地例行督察工作》的消息稿卻另有結(jié)論：東勝區(qū)2011年1~3季度共成交宗地203宗，成交面積720.98公頃，成交總金額54.25億元，皆“資料完善、檔案齊全，無一例違法違規(guī)出讓”。

星河灣“被典型”？

對于此次國土部將鄂爾多斯星河灣項目違規(guī)事件曝光的行為，在采訪中，上述鄂爾多斯開發(fā)商高管卻對星河灣抱有一定的 “同情”。這位高管認(rèn)為，此次星河灣事件，與去年年中香河土地違規(guī)事件中的萬科被曝光事件的性質(zhì)類似，皆屬于“被典型”性質(zhì)。

這位高管進(jìn)一步解釋說，香河土地“違規(guī)門”事件中，當(dāng)時的香河縣常務(wù)副縣長凌少奎公開承認(rèn)，香河違規(guī)、違法占用地塊面積高達(dá)4000多畝，最終“被典型”的項目只有萬科歡慶城，占地面積僅200多畝。至今，該事件未對外公開一個明確的調(diào)查結(jié)果。

與香河類似，在鄂爾多斯樓市，違規(guī)占地、違規(guī)開發(fā)、違規(guī)銷售等行為已成普遍現(xiàn)象。

實際上，鄂爾多斯一些地方政府也承認(rèn)此點。記者注意到，鄂爾多斯東勝區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布的 《東勝區(qū)2011年前三季度經(jīng)濟(jì)運行情況分析及存在的問題和建議》就直言當(dāng)?shù)貥鞘?ldquo;項目審批不夠嚴(yán)格，房地產(chǎn)市場混亂”。

該文對此進(jìn)一步解釋說，“十一五”時期的2006~2010年，東勝區(qū)房地產(chǎn)業(yè)邁入大發(fā)展時期，房企數(shù)量由原來的十幾家發(fā)展到300多家。行業(yè)大發(fā)展之下，魚龍混雜，“不仔細(xì)調(diào)查其資金實力，不考慮其是否具有經(jīng)營條件，幾乎隨便一個人都能注冊一家房地產(chǎn)企業(yè)，一哄而上，許多人都‘卷’入這場浪潮中，從拿地到項目審批都很快，剛拿到地還沒有辦理預(yù)售許可證等手續(xù)就可以售房，管理上不夠嚴(yán)格，‘房地產(chǎn)熱’導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂”。

基于此，上述開發(fā)商高管說，在鄂爾多斯樓市，星河灣亂象并非孤案，只是“被典型”而已，星河灣事件的曝光，將使鄂爾多斯樓市的標(biāo)簽簿上，繼“鬼城”之后，另加上一個“亂城”的標(biāo)簽。