地產(chǎn)業(yè)務擴張緩慢 雅戈爾或回歸主業(yè)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

如果以“入行”時間計算，雅戈爾是很多知名企業(yè)進軍房地產(chǎn)的前輩。早在1992年，房改剛剛開始時，雅戈爾就已經(jīng)有了第一家地產(chǎn)公司——雅戈爾置業(yè)。因為地產(chǎn)加金融的概念，雅戈爾更一度與巴菲特旗下的伯克希爾·哈撒韋相提并論。

然而，雅戈爾房地產(chǎn)的輝煌卻在今年戛然而止。7月，有多家媒體公布了雅戈爾即將回歸傳統(tǒng)服裝主業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務將被嚴格限制投入的消息。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾發(fā)郵件詢問該公司董秘，但未獲得回應。

據(jù)一些媒體分析，對資金流動性的顧慮，讓雅戈爾不得不限制地產(chǎn)發(fā)展。記者綜合雅戈爾2007年到2011年的財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，5年間該公司房從地產(chǎn)獲得的凈利潤近30億元，平均每年的收益約為6億元。而大多數(shù)年份雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務占用的資金卻超過100億元。凈利潤和資金投入形成了強烈的反差。

和投資不相稱的凈利潤

雅戈爾集團的地產(chǎn)子公司——雅戈爾置業(yè)控股有限公司的資料顯示，該公司創(chuàng)建于1992年，開發(fā)面積達600萬平方米。

和主營業(yè)務品牌服裝相比，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤并不算高。雅戈爾集團2011年年報顯示，雅戈爾的品牌服裝的營業(yè)利潤率達到65.66%，而地產(chǎn)開發(fā)的利潤率卻只有44.75%。不僅如此，地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)收入總額也很低，僅為33.73億元，比品牌服裝要少4.4億元。由于雅戈爾沒有披露公司在房地產(chǎn)領域投入的資金一共有多少，因此難以了解雅戈爾地產(chǎn)過去幾年房地產(chǎn)項目的凈資產(chǎn)收益率。

但是，從公司的房地產(chǎn)存貨情況可以大致看出雅戈爾在房地產(chǎn)業(yè)務上的投入。根據(jù)2011年的年報，公司的各類房地產(chǎn)存貨總額達到212.52億元，占到總資產(chǎn)的43%。根據(jù)年報，地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤僅為5.71億元。相比之下，服裝板塊的凈利潤雖然僅有6.91億元，但占用的資金卻明顯少于房地產(chǎn)業(yè)務。年報顯示，除地產(chǎn)業(yè)務外，雅戈爾的其他各類存貨相加不過20億元左右。

事實上，早在2007年，雅戈爾房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤就已經(jīng)達到2.7億元，而當時存貨占用的資金不過60億元出頭，但占用資金從60億增長至去年的200億元以上之后，凈利卻沒有出現(xiàn)同樣的大幅度增長。2010年，雅戈爾的地產(chǎn)業(yè)務凈利潤也只有6.7億元。

和其他地產(chǎn)商相比，雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務大規(guī)模投入所產(chǎn)生的收入和利潤也較為遜色。以華僑城為例，雖然公司存貨規(guī)模達到300多億元，但該公司2011年的房地產(chǎn)營業(yè)收入超過了102億元，毛利率更高達63%。

至于發(fā)展速度和規(guī)模，雅戈爾也落后于同行。從2007年開始，國內的房地產(chǎn)業(yè)有了一波快速發(fā)展的勢頭，萬科、保利、恒大、金地等公司均在這期間迅速擴展，項目由幾十個擴張至數(shù)百個，進入的城市也大幅猛增。而把房地產(chǎn)列為“三駕馬車”之一的雅戈爾，在這5年的擴張速度卻始終比較緩慢。2011年年報顯示，截至當年，該公司的土地儲備只有150萬平方米，且主要分布在寧波、杭州、蘇州和上海四個長三角城市。

在中房信集團發(fā)布的2011年~2012年上半年的中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP50榜單上，雅戈爾的名字已經(jīng)連續(xù)缺席。

雙重失敗的土地策略

這樣的成績與雅戈爾在房地產(chǎn)開發(fā)方面的經(jīng)驗和能力并不完全對應。

根據(jù)媒體2010年的報道，雅戈爾開發(fā)的“海景花園”長期被稱為寧波高檔住宅的NO.1。這樣一家地產(chǎn)公司為何沒有能夠在2007年以后迅速發(fā)展起來？中國指數(shù)研究院杭州研究分院研究總監(jiān)曹旭東說，雅戈爾在寧波發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務時，憑借著獲取土地的低廉價格，具有一定的競爭優(yōu)勢。但在該公司從寧波進入其他地方后，這一優(yōu)勢就逐漸喪失。在杭州，雅戈爾拿的多數(shù)地塊都付出了高價。

2007年，雅戈爾以14.76億元競得“原杭州商業(yè)學院”土地，成為當年杭州地王；同年9月29日，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉塘50號、51號兩個地塊；其后，雅戈爾又以總價8.45億元競得了杭州留下的53號地塊(即西溪晴雪項目)，樓面價約為10779元/平方米。

2010年，雅戈爾又以24.2億元總價，拿下杭州 “申花53號和56號地塊”，溢價率分別為153%和155%。根據(jù)當年這兩地塊的樓面價，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，雙雙創(chuàng)下申花板塊樓面價新高。

高價買地的結果是，雅戈爾的房地產(chǎn)開發(fā)喪失了部分競爭力。

據(jù)中房信的不完全統(tǒng)計，雅戈爾今年上半年3個在杭州的項目銷售額不足5億元，而龍湖僅靠在杭州的兩個項目的銷售額已經(jīng)超過12億元。

但如果雅戈爾換一個時間拿地，也許情況會和現(xiàn)在不一樣。

根據(jù)雅戈爾歷年年報和公告，2008年5月到2009年5月，以及2011年，是雅戈爾拿地的空白期。如今在市場上業(yè)績表現(xiàn)較好的幾家地產(chǎn)商，卻恰恰是在這段時間拿地的。比如，保利地產(chǎn)在2008年底至2009年初，以低價拿走多幅地塊。同樣的還有融創(chuàng)中國，也是選擇在這一時間入場拿地。

中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天總結，正是因為當時的低價拿地，才使得上述企業(yè)在市場競爭中處于優(yōu)勢。

除了拿地價格過高，曹旭東認為，另一個阻礙雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務迅速發(fā)展的原因是品牌。高價拿地的雅戈爾幾乎在進入杭州的第一時間，就以高端定位來刺激銷售，但杭州的購房者卻并不買賬。與杭州本地的高端樓盤——綠城相比，雅戈爾的認可度不高。

而這一定程度上影響了雅戈爾的發(fā)展。再加上上述雅戈爾所進入的區(qū)域此后紛紛頒布“限購令”，也對雅戈爾的地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)生很大的影響。

·觀察

轉型房地產(chǎn)開發(fā) 主業(yè)資源難以復制

每經(jīng)記者 關赟斐 發(fā)自上海

樓市調控未見松懈，但主業(yè)非地產(chǎn)的公司卻紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)務。

業(yè)內人士指出，從2000年開始，房地產(chǎn)市場開始飛速發(fā)展，這些企業(yè)往往在這一時期內紛紛以投資、兼并、融資等形式進入房產(chǎn)行業(yè)。不少專家對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于主業(yè)并非房地產(chǎn)，因此資金可能相對充裕，比較適合進入該行業(yè)。但現(xiàn)實情況卻是，這些企業(yè)的轉型并不十分成功，專業(yè)化程度以及主業(yè)資源優(yōu)勢在地產(chǎn)領域受限成為阻因。

專業(yè)化程度成瓶頸

“外行進入地產(chǎn)領域是一種強烈的利益驅動。”復旦大學房地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民指出，其中的利益有兩點：目前房地產(chǎn)相對于其它實業(yè)而言，依然是利潤最高的行業(yè)；房地產(chǎn)行業(yè)并不要求企業(yè)具備核心技術，容易涉足。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認為，雖然房地產(chǎn)行業(yè)看似門檻很低，但所需要專業(yè)度較高。外行進入房地產(chǎn)不難，但想要求得發(fā)展不易，經(jīng)驗不足是一個很大的弱勢。

楊紅旭認為，尤其是在目前整個房地產(chǎn)市場低迷的形勢下，這些企業(yè)將面臨很大的挑戰(zhàn)。如產(chǎn)品的定位和更新、拿地節(jié)奏、行業(yè)周期的把握等都需要做出精確的判斷，否則就很容易出現(xiàn)銷售困難的情況。

中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，目前市場上很多案例表明，相鄰的兩塊地，由于開發(fā)企業(yè)、開發(fā)策略不同，最終會出現(xiàn)一個盈利頗豐，另一個巨大虧損的情況，這就是房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)度的體現(xiàn)。

另外，薛建雄表示，其實從理論上來講，產(chǎn)業(yè)資本做房地產(chǎn)是一個很好的選擇，因為有其它產(chǎn)業(yè)作支撐，而且還有較房地產(chǎn)企業(yè)更多的融資渠道。但前提是需要把握好投資的節(jié)奏，如果擴張過快，就會導致資金鏈斷裂。

主業(yè)資源難以復制

不難發(fā)現(xiàn)，目前在外行進入房地產(chǎn)的情況中存在著爭論。大部分涉足房地產(chǎn)的企業(yè)都屬于房地產(chǎn)行業(yè)的關聯(lián)企業(yè)，相對于其它行業(yè)而言，這些企業(yè)往往是房地產(chǎn)行業(yè)的半個“業(yè)內人”，能夠較好地規(guī)避經(jīng)驗不足的風險。但也正是由于它們與房地產(chǎn)關聯(lián)密切，房地產(chǎn)調控也會對其業(yè)績產(chǎn)生較大影響，從而減緩了房地產(chǎn)項目的開發(fā)步伐。

蔡為民表示，事實上這些企業(yè)在決定進入房地產(chǎn)之前，就具有一定的產(chǎn)業(yè)內的銷售渠道優(yōu)勢，但在樓市不好的大環(huán)境下，這些渠道優(yōu)勢則不復存在。

正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，無論是銷售渠道還是品牌等企業(yè)先前的行業(yè)資源，對進入房地產(chǎn)領域的帶動作用并不大。從企業(yè)管理角度上講，房地產(chǎn)行業(yè)跟其它實業(yè)相比有很大的不同，新進入的企業(yè)往往會在企業(yè)管理上產(chǎn)生矛盾。

薛迥文指出，房地產(chǎn)是一個管理整合型行業(yè)，需要整合大量的外部管理資源，而且這些資源的非標準化程度很高。這對于新進入的企業(yè)而言，駕馭難度很大。另外，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期很長，加大了企業(yè)內部管控的難度。

如需轉載請與《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟新聞》授權，嚴禁轉載或鏡像，違者必究。

每經(jīng)訂報電話

北京：010-58528501 上海：021-61283003 深圳：0755-83520159 成都：028-86516389 028-86740011 無錫：15152247316 廣州：020-89660257