北上廣“地王”調(diào)查：天價項目開發(fā)各顯神通

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 關(guān)赟斐 楊羚強 徐學成 發(fā)自北京 上海 廣州    

每經(jīng)記者 王杰 關(guān)赟斐 楊羚強 徐學成 發(fā)自北京 上海 廣州

7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，以26.3億元的最高上限價格成交。由于這一項目配建了16400平方米回遷房，該地塊樓面地價達到了4.29萬元/平方米，刷新了全國住宅單價地王紀錄。

這一重量級地王出現(xiàn)，引起了業(yè)界的討論：如此高的單價，未來開發(fā)出的產(chǎn)品將以怎樣的定價推向市場？同時，在此前誕生的地王也再次回歸人們的視線。這些地王項目現(xiàn)狀如何？《每日經(jīng)濟新聞》近日在北京、上海、廣州三地進行了調(diào)查。

/北京/

逆市奪萬柳地王 中赫置地欲復(fù)制“釣魚臺7號院”？

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬科全程未舉牌的情況下，經(jīng)歷了10次網(wǎng)上報價、46輪現(xiàn)場競價以及326輪回購面積博弈之后，終被民企中赫置地投資控股有限公司（以下簡稱中赫置地）摘得。中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件最終勝出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，扣除海淀區(qū)政府回購的面積之后，該地塊樓面地價約為4.29萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀錄。

中央財經(jīng)大學教授魯桂華曾為萬柳項目的定價算了一筆賬：如果售價達10萬元/平方米，相當于未來70年間每月支付8.3萬元租金或一次性支付1000萬元租一套100平方米的住房。

北京中原市場研究部張大偉提供的數(shù)據(jù)顯示：2009年5月起至今，北京溢價率超100%且已開盤的19個“地王級”項目，累計銷售額僅446.46億元，尚未達到土地出讓金總和468.76億元。

不僅項目的“錢途”不明朗，作為黑馬的中赫置地是否有足夠的資金買地，也被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。公開資料顯示，中赫置地是中赫集團的全資子公司，其在全國房地產(chǎn)企業(yè)中排名并不靠前，也不算知名。不過，中赫置地開發(fā)的釣魚臺7號院項目因“京城第一高價樓盤”而備受關(guān)注。

中赫已有高端項目經(jīng)驗

事實上，在參與角逐萬柳地塊的開發(fā)商中，華僑城、融創(chuàng)中國、龍湖地產(chǎn)、招商、中冶、中化方興、萬科、中建和九龍倉聯(lián)合體等企業(yè)規(guī)模都大出中赫置地許多。

曾發(fā)起北京第一起集資建房的業(yè)內(nèi)人士于凌罡在萬柳地王成交的第一時間曾在博客發(fā)出這樣的質(zhì)疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及每平方米5000元的建房成本，兩年后，萬柳地塊的直接得房成本，就已經(jīng)是33億元，再考慮10%的其他成本（稅費和管理），合計36.466億元，每平方米不賣到59450元，開發(fā)商就是賠本賺吆喝。他給中赫置地設(shè)定的負債率是80%。

然而，中赫置地似乎并不缺錢。來自北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該公司開發(fā)的兩大項目“釣魚臺7號院”和“北緯40°”的銷售總額達到56.6億元。記者通過北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，中赫置地“釣魚臺七號院”和“北緯40°”兩個項目并沒有未售房源抵押。一般情況下，缺錢的地產(chǎn)公司總是會把旗下已建成物業(yè)的未售房盡可能抵押給銀行，以換取足夠的資金。這意味著中赫置地開發(fā)中柳地塊所需要的銀行貸款并沒有他想象中那么高。

中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田表示，參與萬柳地塊拍賣的企業(yè)對于“地王”都有自己的判斷，各房企對于風險承受能力，銷售預(yù)期不一樣。中赫置地因為有了釣魚臺7號院的開發(fā)經(jīng)驗，更注重樓盤品質(zhì)與價格；別的競拍企業(yè)同時有多個項目需要開發(fā)，更注重銷售速度與資金回流。

對中赫置地來說，更為有利的是，它的競爭對手大多并沒有開發(fā)10萬元/平方米單價高端住宅的經(jīng)驗。在上市的兩年多里，釣魚臺7號院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環(huán)中，根據(jù)北京市住建委的歷史數(shù)據(jù)，2009年8月18日，開盤不到一個月的釣魚臺7號院，總計售出房屋23套，成交均價高達7.28萬元/平方米。

隨后，釣魚臺7號院售價屢創(chuàng)新高，連續(xù)5個季度穩(wěn)居京城第一。2010年二季度，釣魚臺7號院成交均價突破10萬元大關(guān)，達到10.94萬元/平方米，比2009年開盤時上漲50%，而周邊樓盤價格一般在4萬元/平方米左右。而從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。

周邊二手房最高超8萬元

事實上，如果不是因為中間的一些變故，中赫置地絕不可能以僅4萬元/平方米出頭的價格奪得上述地塊。

7月10日，人民日報的文章稱，央企應(yīng)推動樓市健康發(fā)展。頻繁參與“地王”爭奪，可能被市場解讀為房地產(chǎn)調(diào)控放松的信號，影響整個房地產(chǎn)調(diào)控的大局，甚至明確告誡央企：“調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與‘地王’爭奪恐怕并不合時宜。”

或許受此影響，央企保利地產(chǎn)在萬柳地塊競拍前發(fā)布聲明稱，接公司大股東中國保利集團通知，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣。

保利臨時退出，五家央企都成了“打醬油”走過場的配角——招商地產(chǎn)、萬科和中建九龍倉聯(lián)合體全程均未舉牌，華僑城和中冶僅各舉牌一次，央企中只有中化方興參與了競回購房面積的第二階段，全程舉牌也不過十數(shù)次。央企的退出無疑為中赫置地奪魁制造了最大的機會。

7月10日下午16點26分拍賣進入高潮，回購房面積競拍階段：起始面積100平方米；經(jīng)202輪競拍，融創(chuàng)報出10000平方米；數(shù)輪拼搶后，中赫以16400平方米競得，龍湖則止步于7150平方米。

事實上，在于凌罡質(zhì)疑中赫置地的高價拿地時，熟悉一線房地產(chǎn)市場的北京中原地產(chǎn)萬泉新新分行的李林（化名）也向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示“萬柳地王開盤后賣到10萬/平方米不成問題。”其理由是，7月份萬柳地王周邊的二手房萬城華府均價已達到85014元/平方米，碧水云天、萬泉新新家園等項目也已經(jīng)賣出5萬元/平方米以上。

萬科副總裁毛大慶表示：這塊地是歷史遺留的產(chǎn)物，是稀缺的土地資源，萬柳歷經(jīng)十數(shù)年的發(fā)展，已經(jīng)是市中區(qū)非常成熟的居住地。

/廣州/

開盤22月亞運城8400套房去化率超74%

每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州

頂著“全國最大總價地王”光環(huán)的廣州亞運城自拿地之日起，就遭遇了各種質(zhì)疑?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年9月底開盤以來，這個體量超過8400套的項目已經(jīng)售出6300余套，去化率超過74%。

去化率超74%

2009年12月，由碧桂園、富力和雅居樂3家開發(fā)商為主的“民企聯(lián)合體”以255億元的天價拿下廣州亞運城項目，“最大總價地王”由此誕生。

由于資金投入超過250億元，當時外界的最大擔憂是過高的拿地價格會抬高該項目的售價，從而影響銷售。

公開資料顯示，廣州亞運城總建筑面積438萬平方米。根據(jù)總價和建筑面積計算，樓面地價為5822元/平方米。對于一個遠離廣州市區(qū)的地塊來說，已算高價。

2010年9月26日，廣州亞運城開盤，當日就遭遇瘋搶。近22個月過去，網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控的截至今年7月16日的數(shù)據(jù)顯示，廣州亞運城首期累計已經(jīng)售出6303套。該項目總體量為8476套，目前去化率已經(jīng)達到74%。目前，該項目的均價約為11000元/平方米。

五大開發(fā)商“平分”

“民企聯(lián)合體”拿下廣州亞運城之后，該項目的運作備受業(yè)界關(guān)注。

2010年6月底，先前拿地的3家開發(fā)商聯(lián)合公布中信地產(chǎn)和世茂地產(chǎn) “火線加盟”，開發(fā)商增加到了5個。

業(yè)界的擔心并沒有停止。有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然幾大開發(fā)商聯(lián)手能分攤資金上的壓力與風險，但開發(fā)商之間也是競爭對手，拿下廣州亞運城之后，如何分工協(xié)作、利益如何分配等都是亟待解決的難題。

這個問題之后得到了解答——5家開發(fā)商共同出資成立了一家名為廣州利合的公司，負責亞運城項目的運作。昨日，廣州利合副總經(jīng)理劉天宇在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時透露，亞運城的運作其實很簡單，5個股東各投資20%成立了這家公司，由董事會負責決策，廣州利合獨立運作。

合作開發(fā)新模式

幾家開發(fā)商聯(lián)合拿地開發(fā)，在近兩年樓市調(diào)控的大背景下漸成主流。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前，合作開發(fā)一般分為兩種模式，一是共同出資共同開發(fā)，開發(fā)商之間進行明確的分工，如一方負責住宅部分，一方負責商業(yè)部分；另一種模式則是類似廣州亞運城的模式，按照一定比例出資成立項目公司進行獨立運作。

從實際情況來看，在2009年，255億元對于碧桂園、雅居樂等5家開發(fā)商來說都不是“小數(shù)目”，單獨運作難度頗大，引入合作伙伴后，資金壓力大大降低。成立項目公司進行獨立運作，操作上也更為便捷。

高力國際董事陳厚橋指出，廣州亞運城在項目開發(fā)上借鑒了現(xiàn)代企業(yè)的管理方式，對于資金投入大的項目來說，無疑比“分工合作”更具優(yōu)勢。

/上海/

均價低于成本 迪士尼地王“貌虧實賺”？

關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

不少“地王”被外界認為將鐵定虧損，但不得不承認，“地王”確實是房企促銷的有效手段之一。

2009年11月，在迪士尼落戶上海的消息公布后數(shù)小時，上海象嶼置業(yè)有限公司（以下簡稱象嶼地產(chǎn)）以11.9億元的總價奪得“浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)A08-03”地塊，樓板價達到14000元/平方米，被媒體稱為“迪士尼地王”。

日前，在該地塊上，開發(fā)商象嶼地產(chǎn)發(fā)展的“地王”項目象嶼鼎城，已于今年6月展開銷售，成交均價為21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。

但有業(yè)內(nèi)人士表示，“這僅僅是一種策略，實際上，這個項目是貌虧實賺。”

項目均價低于成本價2000元

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過建交委網(wǎng)站查詢到，象嶼鼎城的總投資額為20.5億元。上海市規(guī)土局信息顯示，A08-03地塊的出讓面積為56570平方米，容積率要求不大于1.5。以此計算，整個項目，最大建筑面積為84855平方米，每平方米（建筑面積）的平均投資額高達24159元。

日前，記者以購房者身份致電象嶼鼎城售樓處詢問時，項目銷售人員崔小姐表示，該項目一期公寓房的銷售均價在23000元/平方米。中房信數(shù)據(jù)顯示該項目的實際成交價要更低——6月成交均價僅為22229元/平方米，7月為21895元/平方米。

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計，象嶼鼎城在一個多月里已銷售了推出部分的58%以上。佑威及樓市專評網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，最近30天（6月17日~7月16日）象嶼鼎城是上海市個案成交面積排名第四的樓盤。

經(jīng)計算，該項目每平方米實際成交均價要低于成本價2000元左右。

為此，記者多次致電上海象嶼置業(yè)總機，但一直處于忙音或無人接聽狀態(tài)。

分析師：“拉高拍低”轉(zhuǎn)移樓板價

中房信分析師薛建雄表示，象嶼鼎城表面上是“虧本運營”，但實際上是通過“拉高拍低”的方式平衡利潤率，目前售價低于平均投資成本僅僅是表面現(xiàn)象。

薛建雄解釋道，所謂的“拉高拍低”是指通過提高社區(qū)中公寓房源容積率，降低別墅房源的容積率，客觀上降低公寓部分的樓板價，提高別墅的樓板價。

21世紀不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前象嶼鼎城共有復(fù)式房源32套，建筑面積5652.06平方米；聯(lián)排別墅4套，建筑面積771.76平方米；公寓234套，建筑面積26827.99平方米。

銷售員崔小姐表示，所謂的“復(fù)式”房源指的就是疊加別墅項目。該項目二期房源正處在蓄客階段，二期房源不但包含公寓，還有聯(lián)排和疊加別墅。象嶼地產(chǎn)的網(wǎng)站上的相關(guān)資料也顯示，象嶼鼎城別墅類產(chǎn)品即將于7月上市。

薛建雄指出，按“拉高拍低”的方式來計算，該項目后期別墅的均價很可能在4萬元/平方米左右，而相對一期而言，位置較好的二期公寓的價格也會相應(yīng)提升。

上述專家坦言，前期“低于成本價”入市的房源成為了吸引市場眼球的一種銷售手段，有利于蓄客，可謂一舉兩得。