5.3萬(wàn)單價(jià)“地王”猜想：公寓售價(jià)會(huì)有多高？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

萬(wàn)柳地塊以4.29萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)成為全國(guó)住宅單價(jià)地王。然而早在2010年2月，商住性質(zhì)的閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊 （蘇河灣）以樓板價(jià)52855元/平方米的價(jià)格，成為當(dāng)時(shí)“全國(guó)單價(jià)最高地王”。

和萬(wàn)柳地王一樣，上述地塊也有著苛刻的出讓條件。根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，該地塊所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)必須持有經(jīng)營(yíng)，辦公樓不得分割出售，競(jìng)買人須有保護(hù)保留建筑改造開發(fā)及高檔酒店開發(fā)與管理的經(jīng)驗(yàn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（7月17日）從蘇河灣開發(fā)商華僑城方面了解到，項(xiàng)目有3萬(wàn)平方米將開發(fā)成酒店并持有，計(jì)劃銷售的公寓只有200套。這為上述“地王”地塊留下懸念：素來以城市綜合體開發(fā)聞名的華僑城，究竟會(huì)以多高的價(jià)格出售這一地塊上的公寓？

回收投資或依賴住宅

據(jù)了解，上述閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊土地用途為公共設(shè)施用地（商辦、文化娛樂）、居住用地、市政公用設(shè)施用地及公共綠地，總面積約4.2萬(wàn)平方米，出讓面積約為3.56萬(wàn)平方米，容積率3.74，其中含保留優(yōu)秀歷史建筑和開發(fā)可建兩部分，住宅比例不大于45％。

根據(jù)出讓面積和容積率計(jì)算，蘇河灣項(xiàng)目的地上建筑面積為13.31萬(wàn)平方米。

按照上述出讓文件，蘇河灣地王可以出售的住宅部分建筑面積不超過5.99萬(wàn)平方米，而項(xiàng)目剩余部分也并非全部可用于銷售。按照規(guī)定，開發(fā)商還需要自持一部分商業(yè)面積。

華僑城蘇河灣項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，華僑城蘇河灣項(xiàng)目所持有的商業(yè)物業(yè)至少包括一棟3萬(wàn)平方米的酒店，以及不可以出售的地下商業(yè)廣場(chǎng)。

今年1月13日，華僑城亞洲發(fā)布了一份公告。根據(jù)公告，蘇河灣項(xiàng)目絕大多數(shù)的預(yù)計(jì)物業(yè)將于2012年開始銷售，華僑城上海置地僅保留其中的小部分。

華僑城以開發(fā)城市綜合體而聞名。在房地產(chǎn)業(yè)界，城市綜合體開發(fā)模式的精髓是通過銷售住宅回籠大部分資金，進(jìn)而以較低的資金成本經(jīng)營(yíng)物業(yè)。

中房信研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，項(xiàng)目周邊的寫字樓大宗交易平均單價(jià)為4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，離華僑城項(xiàng)目的樓板價(jià)尚有一定的距離。而上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍則表示，周邊的寫字樓項(xiàng)目?jī)r(jià)格為3萬(wàn)多元/平方米。

在這樣的情況下，蘇河灣1號(hào)的前期投資將更多依賴于住宅銷售收入。但華僑城上海公司的有關(guān)人士表示，上述地塊開發(fā)的住宅只有200套。這讓外界好奇，華僑城蘇河灣的公寓究竟會(huì)以多高的價(jià)格對(duì)外出售。

薛建雄表示，盡管距離上海人民廣場(chǎng)很近，又有蘇州河的天然水岸作為自然景觀，但蘇河灣的住宅部分預(yù)計(jì)售價(jià)也只有8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米，以這樣的價(jià)格，想要收回全部開發(fā)資金，根本就不現(xiàn)實(shí)。

華僑城蘇河灣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，該公司不會(huì)用銷售住宅的收入來收回持有的酒店、商業(yè)物業(yè)的資金。

如果無法像其他城市綜合體那樣運(yùn)作，華僑城將面臨較高的資金成本。根據(jù)華僑城年報(bào)，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.71%，目前1年期以上的貸款利率為6%。

銷售方案尚待批準(zhǔn)

全國(guó)單價(jià)最貴地王怎樣才能“脫困”？薛建雄給出的方法很簡(jiǎn)單——賣。

薛建雄說，地塊土地出讓文件規(guī)定部分物業(yè)必須持有，這個(gè)問題不難解決。華僑城并不需要將這部分產(chǎn)權(quán)直接出售，而可以將擁有物業(yè)的項(xiàng)目公司間接轉(zhuǎn)讓，以規(guī)避土地出讓文件的規(guī)定。他表示，蘇河灣地下建有大量商場(chǎng)，可以成為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。

上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會(huì)的公示信息顯示，這一項(xiàng)目的總建筑面積為21萬(wàn)平方米，扣除規(guī)劃建筑面積13萬(wàn)平方米后，余下的8萬(wàn)多平方米被認(rèn)為是地下商場(chǎng)的面積。

按照這一設(shè)想，在蘇河灣1號(hào)的住宅對(duì)外銷售后，其持有的商業(yè)部分也可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓。此外，辦公樓也至少可以平價(jià)出售。

不過，薛建雄的猜想目前未得到證實(shí)。華僑城蘇河灣項(xiàng)目公司有關(guān)人士表示，目前部分項(xiàng)目的銷售方案和銷售價(jià)格已向總部匯報(bào)，需要等待華僑城總部的最后批準(zhǔn)。