土地閑置樣本——ST羅頓博鰲拿地 十年價(jià)格翻10倍

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自海南博鰲    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自海南博鰲

早在2002年，ST羅頓（600209，以下簡(jiǎn)稱羅頓）就聲稱自己以2.16億元的代價(jià)買(mǎi)到了位于海南博鰲萬(wàn)泉河側(cè)大靈湖規(guī)劃區(qū)1800余畝土地的使用權(quán)，但直到2011年，這片土地上的村民才被告知“要征地了”。令人生疑的是，9年間這塊地遲遲未有動(dòng)靜。

盡管疑問(wèn)重重，土地升值預(yù)期卻讓業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的羅頓在股市中屢出風(fēng)頭，而閑置十年的1800畝土地則被羅頓作為“無(wú)形資產(chǎn)”，并以“最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”自居。

對(duì)于其中的內(nèi)情，羅頓對(duì)外一直“猶抱琵琶半遮面”。這塊地到底藏著怎樣的秘密？6月下旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

十年前拿地 十年后征地

早在2002年6月19日，羅頓發(fā)布公告稱，該公司已于當(dāng)年的6月18日與海南博鰲投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱博鰲控股）簽署協(xié)議，以自有資金2.16億元，向博鰲控股購(gòu)買(mǎi)位于海南省瓊海市博鰲大靈湖規(guī)劃區(qū)萬(wàn)泉河側(cè)1800畝的土地使用權(quán)，用于建造國(guó)際友好村、度假別墅區(qū)等項(xiàng)目。

然而，至今，兩家公司都未披露關(guān)于該地塊的詳細(xì)信息，甚至包括該地塊所在的具體位置都沒(méi)有明示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)在當(dāng)?shù)氐亩嗳兆咴L才了解到，這塊地的范圍涉及仰大村、中南村等多個(gè)區(qū)域，但主要集中在仰大村。

中南村的部分村民甚至?xí)r至今日尚不知曉羅頓要在自己家門(mén)口征地的事情。

一位仰大村的村民告訴記者，他們直到3年前（2009年）才被叫到村委會(huì)告知馬上要征地了，但那個(gè)時(shí)候只知道有這件事，至于誰(shuí)征地、征哪些地、怎么補(bǔ)償?shù)燃?xì)節(jié)全然不知。

直到2011年8月份，征地的“風(fēng)”吹了幾乎兩年，這項(xiàng)工程才有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

上述村民拿出一份瓊海市相關(guān)部門(mén)下發(fā)的“土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，上面寫(xiě)著：每畝土地的現(xiàn)金補(bǔ)償為33000元，安置補(bǔ)償?shù)卣蹆r(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)則是30365元/畝，合計(jì)村民每畝地可以拿到約63000元的補(bǔ)償款，此外，村民種植的莊稼、果樹(shù)以及其他設(shè)施還有一定的補(bǔ)償。

至于是誰(shuí)在征用自己的地，這位看起來(lái)年近50歲的村民清楚地說(shuō)出了“羅頓”兩個(gè)字。

根據(jù)羅頓的公告，雖然其在2002年就簽署了協(xié)議，但直到2003年10月29日公司才拿到瓊海市人民政府頒發(fā)的海國(guó)用 （2003）第3100號(hào)、第3101號(hào)、第3102號(hào)和第3103號(hào)《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。

即便如此，拿到土地使用權(quán)至今也已經(jīng)過(guò)去了近8年多的時(shí)間。

當(dāng)?shù)厝诵ΨQ，這幾年照常在地里種莊稼，根本沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)土地要被征用。只是當(dāng)?shù)卣土_頓為何“瞞著”村民，似乎無(wú)從知曉。

據(jù)上述村民透露，即使到目前為止，相關(guān)的征地工作還沒(méi)有完成，“仰大村的（征地）完成得差不多了，中南村那邊好像才剛開(kāi)始”。

掛賬十年的“無(wú)形資產(chǎn)”

2002年前后，羅頓方面發(fā)布了上述幾則與購(gòu)買(mǎi)土地相關(guān)的公告后，為何遲遲采取不見(jiàn)行動(dòng)？這塊1800畝的土地為何一直在農(nóng)民手中？

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就上述情況咨詢羅頓董秘辦，對(duì)方解釋稱，“各方面的因素都有”。在記者追問(wèn)之下，對(duì)方則進(jìn)一步表示，“也有資金方面的原因”。

宣布拿地之后，羅頓此后的公告幾乎沒(méi)有披露任何與該地塊有關(guān)的信息。只是按照相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在財(cái)務(wù)報(bào)表里將這1800畝土地列入“無(wú)形資產(chǎn)”，每年按照一定比例進(jìn)行攤銷。

從此，這塊“無(wú)形資產(chǎn)”就在羅頓的賬本上存在了長(zhǎng)達(dá)十年之久。

直至2010年11月份，這塊地才重新通過(guò)羅頓的公告進(jìn)入大眾視野。

羅頓在其2010年的年報(bào)中表示，為加快相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，瓊海市國(guó)土環(huán)境資源局（下稱瓊海國(guó)土局）擬加速開(kāi)展實(shí)施相關(guān)項(xiàng)目的征地后續(xù)補(bǔ)償安置工作，為此，羅頓將新投入費(fèi)用1.6億元，并于2010年12月31日前將首批4000萬(wàn)元的費(fèi)用支付給瓊海市政府非稅收財(cái)政專戶。

加上買(mǎi)地時(shí)2.16億元的土地款，僅這個(gè)項(xiàng)目的征地，羅頓就投入了3.76億元的巨額資金。

3.76億對(duì)于上市以來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)鮮有起色的羅頓來(lái)說(shuō)，或許并不是一筆小數(shù)字。僅就2.16億元的土地款而言，羅頓也是分期支付。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱其2002年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，原來(lái)羅頓在2002年上半年簽署協(xié)議時(shí)只是支付了8640萬(wàn)元的土地款。

2001年和2002年，羅頓的凈利潤(rùn)還停留在四五千萬(wàn)元的水平，對(duì)于這樣一家無(wú)論是資產(chǎn)規(guī)模還是利潤(rùn)水平均不算大的公司來(lái)說(shuō)，一個(gè)僅前期征地就需要兩三億投入的項(xiàng)目無(wú)疑是難以承受之重。

羅頓“缺錢(qián)”似乎有跡可尋。就在買(mǎi)入這1800畝土地之后的8月27日 （2002年），ST羅頓即將其持有的博鰲控股的17%的股權(quán)出售給上海鵬欣(集團(tuán))有限公司，并因此獲得1億多的資金。

被市場(chǎng)熱炒的土地

正是因?yàn)檫@1800畝土地的“無(wú)形資產(chǎn)”，業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不被稱道的羅頓卻在資本市場(chǎng)出盡風(fēng)頭。

一個(gè)經(jīng)典的片段是在2010年年初，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，多個(gè)一線城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，但借助“國(guó)際旅游島”的東風(fēng)，“海南板塊”卻在資本市場(chǎng)中異軍突起，尤以房地產(chǎn)為甚。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)年1月份開(kāi)始，羅頓的股價(jià)一路飆升，階段性漲幅竟然超過(guò)100%。一些業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)績(jī)表現(xiàn)原不被看好的ST羅頓此番表現(xiàn)，全靠其在博鰲的那1800畝地皮。

但就在2007年之前，羅頓的業(yè)績(jī)十分慘淡，不僅作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)的酒店業(yè)績(jī)不佳，其參與的一些地產(chǎn)項(xiàng)目、裝飾工程項(xiàng)目也沒(méi)有帶來(lái)多大收益，因?yàn)檫B年虧損，上市名稱原為“羅頓發(fā)展”被特別處理，相繼淪為ST羅頓，*ST羅頓。

數(shù)據(jù)顯示，2004年及2005年兩年間，羅頓連續(xù)虧損，2006年和2007年稍有好轉(zhuǎn)，2008年以及2009年的凈利潤(rùn)卻只有-4024萬(wàn)元和-3861萬(wàn)元。

盡管這塊數(shù)年來(lái)尚無(wú)任何動(dòng)作的土地被計(jì)入羅頓的公司資產(chǎn)，但從資產(chǎn)收益率方面來(lái)看，從2002年拿地至今，羅頓投入的逾2億資金未能產(chǎn)生任何收益；而從羅頓這幾年的凈資產(chǎn)規(guī)模來(lái)看，這塊土地的價(jià)值幾乎都占據(jù)了1/4的比例，羅頓用1/4的資產(chǎn)換來(lái)的卻是每年的攤銷，賬面上看，這顯然不劃算。

然而，這塊地給羅頓帶來(lái)的不僅是來(lái)自資本市場(chǎng)的熱捧，僅就土地升值一項(xiàng)，羅頓就獲益匪淺。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，羅頓當(dāng)年拿地的價(jià)格約12萬(wàn)元/畝，而目前博鰲當(dāng)?shù)仡愃七@樣優(yōu)質(zhì)地段的地價(jià)已經(jīng)炒到每畝數(shù)百萬(wàn)元，如果ST羅頓就此將這塊地轉(zhuǎn)賣(mài)，獲得的將是數(shù)十倍的利潤(rùn)。一些熟悉羅頓基本面的投資人士更是將這塊地視作其“最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

據(jù)當(dāng)?shù)卮迕裢嘎?，羅頓征用的這塊地將被用來(lái)開(kāi)發(fā)度假村，但羅頓方面并未就此向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露具體的規(guī)劃方案。

也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)心，僅前期征地一項(xiàng)，羅頓就已經(jīng)投入超過(guò)3億元的資金，后期的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要的投入只會(huì)更大，胃口頗大的羅頓在“吃下”這1800畝土地之后，將會(huì)面臨著極大的壓力。

長(zhǎng)期閑置成風(fēng)

從表面上，這1800畝土地在近10年間幾乎沒(méi)有給羅頓帶來(lái)任何投資收益，反倒極有可能成為一根“硬骨頭”。

一位早年間就參與了博鰲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，羅頓當(dāng)初拿地其實(shí)只是支付了一些“象征性的訂金和稅費(fèi)”，除此之外，征地款也沒(méi)有支付給當(dāng)?shù)卣?/p>

近日，記者就此事在采訪瓊海市國(guó)土局和羅頓方面時(shí)，兩方均沉默以對(duì)。

然而，據(jù)當(dāng)?shù)乩习傩胀嘎叮愃屏_頓這種拿地后閑置多年的開(kāi)發(fā)商在博鰲已經(jīng)“司空見(jiàn)慣”。

上述知情人士稱，博鰲地產(chǎn)圈的人都知道，在博鰲，除了一線臨海的土地已經(jīng)被開(kāi)發(fā)之外，“玉帶灘往南沿海、沙美內(nèi)海周邊的土地都已被各種關(guān)系戶給圈走了”。

但記者走訪多日卻發(fā)現(xiàn)，這里的老百姓竟然對(duì)征地一事毫不知情，這與羅頓所征用的1800畝地塊上發(fā)生的事情如出一轍。

不僅如此，先于中信地產(chǎn)進(jìn)駐博鰲的中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中遠(yuǎn)）拿地后閑置近10年已不再是“秘密”。

據(jù)記者了解，早在2001年9月份，中遠(yuǎn)就宣布征得龍?zhí)稁X建設(shè)用地，并于當(dāng)年10月簽訂了相關(guān)協(xié)議，約定動(dòng)工時(shí)間為2002年10月，但直到2010年該地塊登上國(guó)土部發(fā)布的“土地閑置黑名單”時(shí)，這塊土地已至少閑置了9年。此外，海南曉?shī)W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在1996年拿到了兩幅商服用地，其閑置時(shí)間至少超過(guò)14年。

海南綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，上述情況幾乎已經(jīng)是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的“老毛病”，由于博鰲近幾年在加速開(kāi)發(fā)，土地升值也在加快，部分開(kāi)發(fā)商還是存在利用土地升值來(lái)獲取暴利的動(dòng)機(jī)。此外，這種行為一般都是涉及土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，無(wú)需走招拍掛程序，相對(duì)來(lái)說(shuō)，“監(jiān)管起來(lái)也比較麻煩”。

“這樣做的后果是，真正想在博鰲拿地做項(xiàng)目的企業(yè)沒(méi)辦法拿到土地，項(xiàng)目進(jìn)不來(lái)，反而影響了博鰲的發(fā)展。”上述知情人士坦言。