7月樓市成交回暖 開發(fā)商借勢跑路

在一個月內(nèi)兩次降息等利好消息的刺激下，樓市成交回暖仍在持續(xù)，7月首周京滬兩地樓市商品住宅單周成交量依然維持高位，五大城市二手房報價指數(shù)全線上揚。而成交量的持續(xù)回暖令市場躁動，國務院總理溫家寶近日針對樓市“要毫不動搖繼續(xù)調(diào)控”的表態(tài)無疑給樓市打了一針“鎮(zhèn)定劑”。

業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商不能盲目樂觀，剛需帶動下的樓市回暖能夠持續(xù)多久尚未可知，仍需抓緊機會出貨跑量，一旦漲價引起房價反彈，很可能招致政策的進一步收緊。

7月首周成交維持高位

據(jù)德佑地產(chǎn)市場中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（7月2日-7月8日）上海市商品住宅成交面積為20萬平方米，環(huán)比前周下跌43.1%；商品住宅成交均價為24966元/平方米，環(huán)比前周下跌2.4%。在經(jīng)歷了6月末的成交高峰后，7月首周上海樓市成交量有所回落，但依然維持在20萬平方米以上的高位。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，6月末的成交高峰與部分房企沖刺半年業(yè)績有關，因此進入7月后出現(xiàn)回落也在情理之中。

中原集團跟蹤北上廣深津五大城市二手房報價的情況顯示，受降息影響，上周五大城市的中原報價指數(shù)全線上揚。截至目前，由于業(yè)主心態(tài)走強，中原報價指數(shù)的升勢還將持續(xù)，預計7月份五大城市二手住宅成交價格仍會延續(xù)上升。

“伴隨著市場回暖及價格的微漲，近期改善性需求大有替代剛性需求成為當前市場交投主流的勢頭。”21世紀不動產(chǎn)分析師黃河滔對記者表示。以上海為例，上周成交前十的項目中，套均總價低于200萬元的項目僅有一個，與之前低總價項目占成交主流的情況相比，明顯看出成交結(jié)構(gòu)的上移。

多地樓市持續(xù)量價齊升的“大好”形勢，讓監(jiān)管層關于調(diào)控不放松的表態(tài)再趨頻密。

7月6日至8日，國務院總理溫家寶在江蘇調(diào)研時說，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處關鍵期，要把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，決不能讓房價反彈。

依然秉持盡快跑量策略

“開發(fā)商絕不能因為目前市場回暖而盲目樂觀，一方面依然要秉持盡快跑量的銷售策略，另一方面絕不能盲目漲價。”一家在港上市的房企市場部人士認為，限購在短時間內(nèi)不可能取消，樓市缺乏反轉(zhuǎn)基礎，剛需釋放而帶來的市場回暖是否能持續(xù)尚待觀察。“經(jīng)過半年的剛需釋放已經(jīng)差不多了，但中高端需求被打壓得很嚴重。目前這個階段，價格保持穩(wěn)定比較好，開發(fā)商能跑量的還得趕緊跑。”

正如上述開發(fā)商所言，剛性與改善性需求的帶動仍未能持續(xù)拉動高端市場，上周上海高端市場成交迅速回落，除“中凱城市之光”成交7套房源外，其余高端樓盤成交均乏善可陳。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，曠日持久的調(diào)控令不少高端物業(yè)購房者投資外移，紛紛選擇中國香港地區(qū)，或者新加坡、澳大利亞等地進行投資置業(yè)。香港開發(fā)商信和置業(yè)營業(yè)部總經(jīng)理田兆源告訴記者，該公司在香港開發(fā)的總價千萬元以上的豪宅內(nèi)地買家占到四成，旗下近期即將開盤的臨江低密度豪宅“天賦海灣”意向客戶中也有近三成為內(nèi)地投資者。

“總理此次講話中提到，‘要把抑制房地產(chǎn)投機投資作為一項長期政策’，這是第一次明確提出要長期化。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭分析認為，樓市的持續(xù)回暖及房價重現(xiàn)上漲趨勢或?qū)⑹怪醒雽用嬖俣瘸雠_文件，以重申和強調(diào)現(xiàn)有的限購、限貸、限價（督促地方政府控制年度房價目標）政策，由此預計下半年房價將以低位跑量為主。