中信泰富上海一項目被曝高空置率或拉低集團整體估值

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

7月3日，某著名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)發(fā)布報告稱，中信泰富（00267，HK）上海項目申宏大廈（正式名稱應(yīng)為“申虹廣場”）整體出租率僅由年初的0%上升至年中的2%，且租金價格由年初的4.5元/平方米下調(diào)至4.2元/平方米。

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向中信泰富方面進行核實，但未得到回應(yīng)。不過，21世紀不動產(chǎn)等多家房地產(chǎn)機構(gòu)昨日（7月5日）向記者證實，申虹廣場目前的出租率確實不高，即使在近期安捷倫租賃了其中6000平方米寫字樓之后，其整體出租率也只增加至百分之十幾，仍低于上海平均水平。

出租情況遜于市場同類物業(yè)

7月3日，上述機構(gòu)發(fā)布《2012半年市場回顧及展望》透露，相比去年同期，上海寫字樓的租金同比上漲10%~15%，和去年底相比，租金上漲2.12%。在37.2萬平方米甲級寫字樓的巨量供應(yīng)下，上海寫字樓空置率依然維持在低位，平均空置率僅為8.81%，其中浦東為4.93%，供應(yīng)量較多的浦西也不過10.94%。

在此背景下，今年新上市的寫字樓紛紛出現(xiàn)了快速出租的勢頭。單位平均租金僅9元/天的嘉里中心二期僅半年時間，出租率就由10%上升至70%，且租金價格已上漲至12~13元/平方米·天。而年初出租率就已經(jīng)達到50%的雅士大廈，截至6月底，出租率更是升至98%。另一位于浦東的東方金融廣場，盡管是銷售型寫字樓，半年時間銷售率也由原來的20%上升至50%，售價則上漲了8000元/平方米，達到58000元/平方米。

但是，申虹廣場是這些項目中唯一出租情況欠佳的。截至年中，出租率僅為2%，租金價格更是出現(xiàn)下調(diào)，由年初的4.5元/平方米下跌至4.2元/平方米。近期，安捷倫租賃了其中6000平方米，才使其出租率有所上升。

根據(jù)中信泰富年報，申虹廣場項目是中信泰富今年在上?？⒐さ奈ㄒ灰粋€投資類物業(yè)。上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會資料顯示，這一項目的總投資額達到7.4億元。而如果以2%的寫字樓出租面積計算，該物業(yè)在上半年可以確定的租金收益僅為100多萬元。

何以投入這么高，租金回報卻這么低？21世紀不動產(chǎn)上海銳豐綜合事業(yè)二部經(jīng)理吳曉明表示，周邊的寫字樓租金水平較低，多在3元/平方米·天，進而影響到了物業(yè)的租賃。他認為，以目前的市場情況，即使到了年底，申虹廣場的出租率也難以上升至80%以上。

或影響集團整體估值

申虹廣場的低出租率和租金價格，有可能進一步拉低中信泰富的租金回報率。年報顯示，中信泰富的租金收入僅為8.69億港元，僅為價值152.7億港元的投資類物業(yè)的5.69%。而上述申虹廣場的出租率和租價，有可能進一步影響中信泰富的投資類物業(yè)租金收益率。

值得一提的是，此前，香櫞等境外機構(gòu)在做空中國房地產(chǎn)公司時，就是以租金回報水平質(zhì)疑公司的估值。雖然有多家投行發(fā)表報告，認為這種質(zhì)疑不專業(yè)，但一定程度上仍然讓市場擔(dān)心內(nèi)房股價值存在水分。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民認為，出租率較低是否會影響中信集團的整體上市，將直接取決于內(nèi)地樓市的回暖速度。如果集團整體上市時，市場仍然比較低迷，那么資本市場將會選擇以租金看待投資類物業(yè)的價值，這時，投資類物業(yè)的估值就會被認為是 “偏高的”；否則，空置水平較高所帶來的負面影響就沒那么大了。