“暖”風(fēng)熏 豪宅“醉”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日（7月4日）獲悉，自6月底以來(lái)，萬(wàn)科、保利等公司高管已多次進(jìn)行內(nèi)部溝通，討論下半年市場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)定價(jià)策略，并計(jì)劃同期推出旗下豪宅項(xiàng)目的樓王產(chǎn)品，且不排除會(huì)有更深入的聯(lián)動(dòng)。

7月3日爆出的北京高檔社區(qū)集中地、海淀萬(wàn)柳“準(zhǔn)地王”出讓前夜被突然叫停延期交易的消息，或許令磨拳擦掌的萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等地產(chǎn)大鱷有些失望，卻反而加重了業(yè)內(nèi)對(duì)樓市尤其是豪宅市場(chǎng)回暖的預(yù)期。

一線房企的行為或許暗示了某種“風(fēng)向”。6月9日，位于北京朝陽(yáng)區(qū)望京的遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館當(dāng)天開盤推出100套房源，均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目開盤當(dāng)天即售罄，實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)額8.2億元。

同一天，位于北京海淀區(qū)的融創(chuàng)西山壹號(hào)院三期推出66套房源，均價(jià)為4.8萬(wàn)元/平方米，開盤當(dāng)天即實(shí)現(xiàn)銷售8億元。

6月以來(lái)，北京豪宅市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)的“閃成交”似乎正在改寫以剛需為主的樓市成交格局。根據(jù)麗茲行市場(chǎng)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月1日~24日，2011年1月份之后入市的高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已趕超5月份全月的數(shù)據(jù)。

標(biāo)桿房企樓王產(chǎn)品逞強(qiáng)

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此次萬(wàn)科和保利聯(lián)手推出的分別是旗下豪宅項(xiàng)目保利東郡和萬(wàn)科如園。保利地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理王英男接受記者采訪時(shí)表示，保利地產(chǎn)的在售項(xiàng)目中，不僅定位剛性需求的樓盤銷售速度明顯加快，即便是高端項(xiàng)目，銷售也明顯提速。

王英男說(shuō)，作為保利地產(chǎn)目前在京在售項(xiàng)目中的高端產(chǎn)品，從6月份開始，保利東郡項(xiàng)目的銷售速度明顯提升。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，保利東郡項(xiàng)目共簽約30套，成交均價(jià)4.52萬(wàn)元/平方米，總成交金額近2.56億元。

與保利東郡項(xiàng)目的總價(jià)類似，萬(wàn)科在北京西北部地區(qū)開發(fā)的如園項(xiàng)目，5月份以來(lái)成交量和成交速度也回升明顯。萬(wàn)科北京公司副總經(jīng)理肖勁告訴記者，如果從5月1日起算，到6月30日，如園認(rèn)購(gòu)額已近5億元。

對(duì)于保利、萬(wàn)科此時(shí)同步推出豪宅樓王的策略，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱，“關(guān)鍵這是一個(gè)信號(hào)。”在他看來(lái)，兩家一線房企聯(lián)合主推北京最高端樓盤的樓王產(chǎn)品，說(shuō)明目前這兩家房企的低中高端樓盤全產(chǎn)品線都在確保銷售速度，趁著市場(chǎng)回暖，盡可能爭(zhēng)取回款。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，保利和萬(wàn)科往往是樓市的風(fēng)向標(biāo)，他們的動(dòng)向?qū)ο掳肽旰勒袌?chǎng)將起到信號(hào)導(dǎo)向的影響。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這種信號(hào)傳導(dǎo)很可能讓豪宅市場(chǎng)供應(yīng)趨增，“遍地豪宅”是2012年京城樓市一大奇特景觀，這是2009年和2010年“地王”扎堆，近兩年又集中入市的滯后反應(yīng)。隨著以樓王產(chǎn)品吸引客源成為下半年的市場(chǎng)共識(shí)，京城豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。

另一個(gè)也消息令人玩味：原定昨日出讓的海淀萬(wàn)柳地塊，因被國(guó)土局突然叫停而延期到7月10日再交易。之前該地塊因起拍價(jià)超過(guò)2.4萬(wàn)元/平方米而被視為“準(zhǔn)地王”，其建成的樓盤品質(zhì)不低。多家龍頭房企表露出的拿地意愿或許引起有關(guān)方面對(duì)天價(jià)“地王”的擔(dān)憂。因此，在萬(wàn)柳地塊最早的出讓通知中未出現(xiàn)的價(jià)格限制，隨后被寫進(jìn)了修改后的出讓規(guī)則中。

回暖原因達(dá)成共識(shí)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，6月份北京新建住宅簽約套數(shù)為11983套，環(huán)比5月上漲了14.1%，同比2011年上漲38.5%。

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，判斷這些數(shù)據(jù)變動(dòng)的原因，直接關(guān)系著下半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定價(jià)策略、土地儲(chǔ)備等一系列事關(guān)企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的重要決策的制定。對(duì)此，保利、萬(wàn)科等房地產(chǎn)標(biāo)桿公司的負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，從6月中旬開始，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科企業(yè)主管銷售的主要負(fù)責(zé)人就已經(jīng)多次就市場(chǎng)回暖情況進(jìn)行磋商，以期獲得對(duì)下半年市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷。

“主要還是探究一下5、6兩月成交回暖的原因，”肖勁說(shuō)，“對(duì)于這輪回暖，我們開發(fā)商也多少有些意外，所以要仔細(xì)分析是由于之前我們采用的以價(jià)換量策略產(chǎn)生了效果，還是市場(chǎng)需求不能再繼續(xù)自我抑制，從而產(chǎn)生的根本性回暖。”

通過(guò)磋商，雙方獲得了回暖是因?yàn)?ldquo;以價(jià)換量促市場(chǎng)成交回升”的共識(shí)。在此基礎(chǔ)上，保利萬(wàn)科籌劃加速推盤，搶占先機(jī)。王英男、肖勁均向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，相比去年年底，他們對(duì)銷售的信心明顯加強(qiáng)。王英男說(shuō)，截至上半年，保利北京已經(jīng)完成了全年70億元的銷售任務(wù)，而相比去年，今年的在售項(xiàng)目并不多。

來(lái)自北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京6月份房地產(chǎn)成交價(jià)格同比下降1.1%，延續(xù)了3月份以來(lái)商品期房成交價(jià)格同比下降的趨勢(shì)。與此同時(shí)，北京市商品期房、現(xiàn)房的成交量同比卻出現(xiàn)上升勢(shì)頭。

基于這一數(shù)據(jù)，王英男認(rèn)為，不能以6月份的成交新高來(lái)判定房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體大勢(shì)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，“以價(jià)換量取得了目前的這一市場(chǎng)效果是比較理性的看法，現(xiàn)在說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)逆轉(zhuǎn)是不科學(xué)的。”他說(shuō)。

北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，5月之前部分項(xiàng)目因成交量樂(lè)觀減少了折扣，購(gòu)房者更加擔(dān)憂價(jià)格上行，入市積極性增加。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，大戶型豪宅市場(chǎng)整體仍是以加速推貨為主流，短期內(nèi)售價(jià)大幅上調(diào)的可能性比較小。

專注豪宅市場(chǎng)研究的麗茲行市場(chǎng)研究中心鄭海燕告訴記者，“雖然京城豪宅5、6月份整體表現(xiàn)搶眼，但在宏觀調(diào)控對(duì)高端市場(chǎng)無(wú)明顯松動(dòng)的大勢(shì)下，下半年的競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。”