廣東“三舊”改造全面提速 相關(guān)上市公司搬遷時(shí)間明確

據(jù)悉，“三舊”改造可以拉動(dòng)不少于2.82萬(wàn)億元的投資，帶動(dòng)冶金、建筑、建材、能源、機(jī)械、輕工等十多個(gè)產(chǎn)業(yè)，每年可以實(shí)現(xiàn)至少3800億元的產(chǎn)值。

6月9日，廣州市公布《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見》（以下簡(jiǎn)稱《補(bǔ)充意見》），提出進(jìn)一步加快推進(jìn)廣州市的“三舊”改造工作。這標(biāo)志著，三年來進(jìn)展較為緩慢的廣東“三舊”改造全面提速，“三舊”改造給相關(guān)上市公司帶來的土地升值預(yù)期將加速兌現(xiàn)。

2009年，廣東省與國(guó)土資源部合作，率先以省部合作的方式在廣東開展節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作，廣東成為全國(guó)唯一一個(gè)試點(diǎn)“三舊”改造的省份。而廣東《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府【2009】78號(hào)）的出臺(tái)，意味著為期三年的“三舊”改造正式在廣東全省鋪開。2010年廣東還首次把“三舊”改造寫入廣東省政府的工作報(bào)告。

據(jù)悉，“三舊”改造可以拉動(dòng)不少于2.82萬(wàn)億元的投資，帶動(dòng)冶金、建筑、建材、能源、機(jī)械、輕工等十多個(gè)產(chǎn)業(yè)，每年可以實(shí)現(xiàn)至少3800億元的產(chǎn)值。而“三舊”改造本質(zhì)上的意義還在于土地性質(zhì)的變性，這一“制度紅利”令轉(zhuǎn)型升級(jí)中的廣東企業(yè)有望分享到土地升值帶來的饕餮盛宴。由于上市公司中“三舊”改造的受益者眾多，因此成為資本市場(chǎng)中一個(gè)新的概念板塊。

隨著“政策窗口”行將到期，廣東全省“三舊”改造工作在最后時(shí)段內(nèi)開始全面提速。

廣州發(fā)文加速“三舊”改造

6月9日，廣州市人民政府官網(wǎng)正式公布《關(guān)于加快推進(jìn)三舊改造工作的補(bǔ)充意見》，提出進(jìn)一步加快推進(jìn)廣州市的“三舊”改造工作。廣州是廣東省“三舊”改造的重要區(qū)域，體量大且問題復(fù)雜，此次，廣州市政府在總結(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)并分析目前新情況、新問題的基礎(chǔ)上，將更加突出政府的主導(dǎo)地位，強(qiáng)化市場(chǎng)在配置方面的作用。

2009年12月，廣州市出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】56號(hào)），針對(duì)廣東省推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的政策做出部署，主要內(nèi)容是細(xì)化廣州市在“三舊”改造方面的政策框架、目標(biāo)任務(wù)、責(zé)任分工以及落實(shí)方法等，提出力爭(zhēng)用10年時(shí)間基本完成“三舊”改造工作。

為加快推動(dòng)“三舊”改造進(jìn)度，此次出臺(tái)的《補(bǔ)充意見》突出了政府在計(jì)劃管理和規(guī)劃引導(dǎo)方面的作用。該文件提出，以土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和“十二五”規(guī)劃為引導(dǎo)，以“結(jié)構(gòu)升級(jí)、分類引導(dǎo)、整體開發(fā)、節(jié)約集約”為導(dǎo)向，合理制訂全市“三舊”改造中長(zhǎng)期改造計(jì)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。

相關(guān)規(guī)劃和政策的編制進(jìn)度也將進(jìn)一步提速。根據(jù)《補(bǔ)充意見》，年度實(shí)施計(jì)劃應(yīng)確定“三舊”項(xiàng)目改造范圍，劃定城鄉(xiāng)更新改造單元，合理整合土地資源，實(shí)施成片連片改造，以有效實(shí)施城市總體規(guī)劃，提升改造區(qū)域城市功能。廣州市“三舊”改造機(jī)構(gòu)將根據(jù)《補(bǔ)充意見》出臺(tái)全市“三舊”改造相關(guān)的配套政策，統(tǒng)籌資金平衡，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督各區(qū)“三舊”改造工作。

該《補(bǔ)充意見》進(jìn)一步強(qiáng)化了市場(chǎng)在配置土地資源上的作用，提出對(duì)“三舊”改造用地或舊城區(qū)改建需要使用土地的，應(yīng)當(dāng)按“應(yīng)儲(chǔ)盡儲(chǔ)”的原則，由政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)，優(yōu)先用于市政配套設(shè)施；舊廠房項(xiàng)目也可由土地權(quán)屬人自行改造，原以劃撥方式取得但尚未辦理有償使用手續(xù)的工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)繳土地純收益后方可實(shí)施改造。這些用地包括位于舊城區(qū)、重點(diǎn)功能區(qū)的核心發(fā)展區(qū)、重點(diǎn)生態(tài)敏感地區(qū)以及“珠江黃金岸線”等重要珠江景觀控制區(qū)范圍內(nèi)的地塊。而未納入政府儲(chǔ)備用地或位于全市重點(diǎn)“優(yōu)先儲(chǔ)備”，特別是符合相關(guān)條件的“三舊”改造舊廠房用地，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施地區(qū)規(guī)劃控制范圍外的改造項(xiàng)目（商品住宅除外），經(jīng)納入年度實(shí)施計(jì)劃后可由土地權(quán)屬人自行改造。

對(duì)于市場(chǎng)最為關(guān)注的土地補(bǔ)償，廣州市做出了一些微調(diào)，但“按土地出讓成交價(jià)款的60%計(jì)算補(bǔ)償款”的原則未變。根據(jù)《補(bǔ)充意見》，按“公開出讓、收益支持”模式進(jìn)行改造的舊廠房項(xiàng)目，規(guī)劃容積率（毛容積率）在3．0以內(nèi)（含）的，按土地出讓成交價(jià)款的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出規(guī)劃容積率3．0的，容積率3．0以內(nèi)部分按該部分用地產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)款的60%計(jì)算補(bǔ)償款，超出部分產(chǎn)生的土地出讓成交價(jià)款不再計(jì)算補(bǔ)償款；納入政府收購(gòu)儲(chǔ)備的舊廠房用地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先按新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地價(jià)60%預(yù)支補(bǔ)償款，并在補(bǔ)償土地收益時(shí)抵扣。

據(jù)初步了解，廣州市全市十區(qū)二市“三舊”改造用地面積539.2平方公里，約80.9萬(wàn)畝。中心十區(qū)“三舊”改造用地面積434.2平方公里，約65.1萬(wàn)畝，其中舊廠房面積158.5平方公里，占總量的36.50%。

相關(guān)上市公司搬遷時(shí)間已明確

上月底，廣州市政府常務(wù)委員會(huì)原則通過了《廣州市2012~2016年空氣污染綜合防治工作方案》，提出2012年底前督促完成第二批91家影響環(huán)保類和?；?ldquo;退二”企業(yè)的停業(yè)、關(guān)閉和搬遷工作。2015年底前督促完成第三批95家影響環(huán)保類和?；?ldquo;退二”企業(yè)以及17家北部擴(kuò)大區(qū)域“退二”企業(yè)的停產(chǎn)、關(guān)閉和搬遷工作。

目前已經(jīng)完成“退二”的企業(yè)名單中包括廣鋼、珠江鋼琴（002678）、珠江啤酒（002461）、廣船國(guó)際（600685）以及廣州藥業(yè)（600332）和白云山A（000522）旗下的眾多子公司，如天心制藥股份有限公司、陳李濟(jì)藥廠、星群（藥業(yè)）股份有限公司、白云山明興制藥有限公司、白云山何濟(jì)公制藥廠、奇星藥業(yè)有限公司、白云山光華制藥股份有限公司等，上述企業(yè)須在2015底前完成搬遷工作。

其中，珠江啤酒的總部搬遷首期工程將于今年完成。值得關(guān)注的是，面積達(dá)25萬(wàn)平方米的原珠江啤酒總部地塊，毗鄰廣交會(huì)展館，地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸。根據(jù)廣州市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃中“一區(qū)集聚”的具體規(guī)劃，由珠江新城、琶洲地區(qū)和天河北共同組成的城市中央商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)、會(huì)展、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將成為廣州的“黃金地段”。該公司曾透露，可能會(huì)選擇合作開發(fā)的方式，“這樣帶來的收益或?qū)⒏?rdquo;。目前，珠江啤酒集團(tuán)已經(jīng)對(duì)珠江沿岸進(jìn)行了旅游項(xiàng)目的開發(fā)。

廣州浪奇（000523）原廠區(qū)的地塊早在2009年就被列入廣州市“退二”搬遷企業(yè)名單，預(yù)計(jì)今年年底前就能完成搬遷工作。這一地塊的位置并不遜色于原珠江啤酒總部地塊，該地塊距離珠江岸線只有50米左右的距離，臨近東圃大橋及黃埔大道、中山大道等市內(nèi)主干道，還有地鐵經(jīng)過，面積達(dá)10.25萬(wàn)平方米。

白云山A在2011年年報(bào)中表示，將繼續(xù)推進(jìn)“退二進(jìn)三”、“三舊”改造工作，結(jié)合廣藥生物醫(yī)藥城的規(guī)劃建設(shè)，充分利用政策盤活資產(chǎn)，做好“退二進(jìn)三”企業(yè)的入園規(guī)劃等相關(guān)工作。據(jù)白云山A此前披露，經(jīng)查對(duì)，公司納入“三舊”改造的用地有23塊，面積約889.53畝，折合59萬(wàn)平方米，大大超出市場(chǎng)預(yù)期面積。其中位于廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)共17塊地，面積約251.78畝；位于白云區(qū)6塊地，面積約637.75畝。

廣東各地開始悄然發(fā)力

作為全國(guó)目前唯一試點(diǎn)的省份，“三舊”改造政策已經(jīng)成為廣東全省的發(fā)展戰(zhàn)略。今年1月，廣東國(guó)土廳正式印發(fā)的《廣東省國(guó)土資源工作“十二五”規(guī)劃》對(duì)“三舊”改造列出專題，并明確表示，計(jì)劃到2012年，全省共改造“三舊”用地3.93萬(wàn)公頃（約合58.9萬(wàn)畝）；至2015年，全省實(shí)施“三舊”改造總面積達(dá)6.67萬(wàn)公頃（100萬(wàn)畝）以上，占全省已標(biāo)圖建庫(kù)“三舊”用地面積的27.74%以上。

而數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，廣東已完成“三舊”改造項(xiàng)目2443個(gè)，完成改造面積14萬(wàn)畝。要達(dá)到2012年完成58.9萬(wàn)畝的目標(biāo)，仍有相當(dāng)?shù)木嚯x。目前，廣東各縣區(qū)地市已經(jīng)開始提速。

其中，深圳走在前列。對(duì)于“三舊”改造，深圳用的代名詞為“城市更新計(jì)劃”。在《廣東省國(guó)土資源工作“十二五”規(guī)劃》中，2012年深圳市“三舊”改造面積目標(biāo)為2256公頃。深圳城市更新辦法一直備受資本市場(chǎng)矚目，因?yàn)閷?duì)相關(guān)上市公司來說，“一旦真正實(shí)施將帶來實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)。”

今年初，深圳市政府新聞辦召開新聞發(fā)布會(huì)透露，深圳市政府將全面提速城市更新，且今年將全面實(shí)現(xiàn)城市更新計(jì)劃常態(tài)申報(bào)，并完成3批城市更新規(guī)劃。今年2月初，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)對(duì)外公示今年第一批城市更新單元計(jì)劃名單，6月2日，再次公示第二批城市更新單元計(jì)劃名單，相關(guān)上市公司股價(jià)聞風(fēng)上漲。

在《廣東省國(guó)土資源工作“十二五”規(guī)劃》中，佛山今年“三舊”改造的目標(biāo)是13345公頃，為全省最多。早在2010年8月，佛山就出臺(tái)了《佛山市三舊改造項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)管理指導(dǎo)意見（試行）》，率先提出由政府主導(dǎo)和土地權(quán)屬人自行改造相結(jié)合的“佛山模式”。去年，佛山以一號(hào)文的形式下發(fā)文件，鼓勵(lì)加速推動(dòng)“三舊”改造；今年3月，佛山市政府常務(wù)會(huì)議通過《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)城市升級(jí)工作的意見》，將上述一號(hào)文執(zhí)行期，由2013年底延長(zhǎng)至2015年底，同時(shí)出臺(tái)四個(gè)方面的政策加快推進(jìn)“三舊”改造，配合城市升級(jí)三年行動(dòng)計(jì)劃。位于南海區(qū)的南海發(fā)展（600323），其旗下的桂城水廠、污水處理廠搬遷在即，坊間預(yù)期將為公司帶來不菲的土地補(bǔ)償收入，大大提升公司的提資安全邊際。

此外，東莞、湛江、江門等市也在近期出臺(tái)了相關(guān)的政策或文件，對(duì)“三舊”改造工作提出了更高的要求。