央行降息 開(kāi)發(fā)商反應(yīng)“高低”有別

每經(jīng)編輯 關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻發(fā)自上海、深圳    

關(guān)赟斐 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 胡廷鴻發(fā)自上海、深圳

時(shí)值房企業(yè)績(jī)飄紅、樓市回暖跡象明顯之際，央行年內(nèi)首度宣布降息，讓房地產(chǎn)行業(yè)又站上眾人矚目的“前沿陣地”。

不過(guò)，降息利好似乎沒(méi)有立即提振投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。昨天，即央行降息首日，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)整體下跌9.57點(diǎn)，微調(diào)0.12%，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，137家上市房企中，有58家股價(jià)下跌。

對(duì)此，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)表示，降息早在預(yù)料之中，對(duì)樓市沒(méi)有什么影響。對(duì)地產(chǎn)而言，降息降低了消費(fèi)者支付壓力，但還不足以全面反彈。

開(kāi)發(fā)商反應(yīng)兩極分化

房產(chǎn)專家認(rèn)為，降息對(duì)于企業(yè)的影響主要有兩個(gè)方面。其一是在資本運(yùn)作上，其二在于項(xiàng)目今后的銷售上。

對(duì)此，中低端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與“高端專業(yè)戶”之間的想法卻截然不同。

中華企業(yè)專攻剛需及改善型市場(chǎng)。該企業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理戴正芳對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，降息對(duì)企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)上的利好暫時(shí)不會(huì)有反應(yīng)，畢竟金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持并未放開(kāi)。他認(rèn)為，降息絕對(duì)不意味著房地產(chǎn)政策的放松，但降息對(duì)企業(yè)今后的產(chǎn)品銷售產(chǎn)生的利好會(huì)更大。如果今后降息能發(fā)展成對(duì)給購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)的折扣，那將會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來(lái)更多的正面影響。

但主攻中高端項(xiàng)目的復(fù)地集團(tuán)則表示了不同意見(jiàn)。復(fù)地集團(tuán)副總裁殷嶸告訴記者，降息對(duì)企業(yè)今后的產(chǎn)品銷售影響并不是太大，反而是對(duì)資本運(yùn)營(yíng)上的影響要大一些。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，降息將與年內(nèi)兩次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，起到刺激剛需的效果，剛需市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)在6～8月份繼續(xù)釋放需求，這也形成了中低端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商更看重降息對(duì)今后銷售的利好。而高端市場(chǎng)房企往往高資產(chǎn)負(fù)債運(yùn)營(yíng)，因此更關(guān)心其對(duì)資本運(yùn)作的影響。

對(duì)房企財(cái)務(wù)成本影響有限

與2008相比，因持續(xù)長(zhǎng)達(dá)兩年多的調(diào)控政策，使得大多數(shù)中小型房企在資金方面壓力較大。融資難，已成為房地產(chǎn)行業(yè)共性難題。為此，房企融資不得不尋求成本較高的民間金融及房地產(chǎn)信托基金等渠道。

通過(guò)對(duì)一季度房企的財(cái)報(bào)分析來(lái)看，華僑城、金地等現(xiàn)金流狀況與去年三季度相比并未有好轉(zhuǎn)跡象，而在財(cái)務(wù)費(fèi)用成本中，卻處于不斷上升的趨勢(shì)。

對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對(duì)極缺錢的開(kāi)發(fā)商來(lái)是好消息，說(shuō)明從銀行貸款的利率更低，融資成本降低了，房企最困難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。

但業(yè)界也有不同看法，萬(wàn)科董秘譚華杰認(rèn)為，貸款利率僅下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房企融資的影響作用有限。而深圳京基集團(tuán)副總經(jīng)理熊偉認(rèn)為，資金對(duì)住宅開(kāi)發(fā)影響較大，目前房企財(cái)務(wù)費(fèi)用很高。此次央行釋放出降息的政策，對(duì)減少企業(yè)融資成本有好處。

購(gòu)房者會(huì)繼續(xù)增加

降息之后，能否推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新一輪的上漲？業(yè)界觀點(diǎn)也不一致。

譚華杰認(rèn)為，降息并不意味著行業(yè)景氣周期重新開(kāi)始，對(duì)樓市影響需進(jìn)一步觀察。張大偉則認(rèn)為，對(duì)于購(gòu)房者而言，降息可能會(huì)被理解為政策轉(zhuǎn)向，入市購(gòu)房者數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加。降息對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也增加了購(gòu)買力，因目前市場(chǎng)已逐漸復(fù)蘇，對(duì)購(gòu)房者的心理影響將超過(guò)減少的月供影響，樓市成交量或許會(huì)上去。

金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)韋傳軍認(rèn)為，降息會(huì)對(duì)樓市成交量影響正面，但調(diào)控政策并沒(méi)有絲毫放松的跡象，成交量一時(shí)間很難沖上去，樓市出現(xiàn)2009年反彈的可能性也不大。他指出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加剛需產(chǎn)品則更為有利。