惠銘生：北京381萬套空置房戳破房價(jià)虛高神話

惠銘生

今年3月31日，北京市公安機(jī)關(guān)組織開展了實(shí)有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項(xiàng)工作。北京市公安局人口管理總隊(duì)5日表示，目前已核對(duì)流動(dòng)人口信息725.5萬人，標(biāo)注出租房屋139萬戶，核對(duì)空置房屋381.2萬戶。

一座城市有近381.2萬套空置房，是個(gè)什么概念？我們不妨算幾筆賬：一是按照發(fā)布的數(shù)據(jù)，在總房間1320.5萬套中，有381.2萬套空置，也就是說空置房比例高達(dá)28.9%；二是按照目前大多小家庭有3口人計(jì)算，大約能容納1143萬人，而北京市現(xiàn)有人口才2000多萬人；三是目前北京市樓價(jià)幾何呢？筆者詳查媒體得知，在5月份，二手房住宅成交均價(jià)為22021元/平方米；一手住宅均價(jià)為20227元/平方米。

由此可見，381.2萬套空置房，不僅揭秘北京市商品房供大于求的現(xiàn)狀，也戳破了動(dòng)輒每平方米幾萬元虛高樓價(jià)的神話。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%為合理區(qū)；在10%~20%為空置危險(xiǎn)區(qū)；在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。但在北京，商品房空置率已經(jīng)高達(dá)28.9%，而房價(jià)卻依然高企，房產(chǎn)市場依然波瀾不驚，這是為何？

筆者認(rèn)為，答案無非有二：一是有錢的人太多。昆明市市長近日披露的“有權(quán)有錢部門的人員有四五套房子很普遍”，看來此言不虛。另外，日前有調(diào)查報(bào)告稱，包括住房在內(nèi)的中國城市家庭資產(chǎn)平均達(dá)到247萬元，看來這也非杜撰。二是當(dāng)前房子的固有功能異化。房子原本是用來住的，現(xiàn)在卻異化成投資賺錢的工具。有錢人花大把鈔票“炒房”，目的就是坐等房價(jià)升值或是出租漁利。這也恰是“熱錢”匯集、且滾滾注入房產(chǎn)市場抬高樓價(jià)的原因之一。一座城市出現(xiàn)大規(guī)模的空置率，原因并不復(fù)雜，大抵如此。

北京如此，其他城市何嘗不是？

如此高的空置率或許說明一個(gè)問題：即多年來，中央政府打壓虛高房價(jià)的決心不可謂不大，出臺(tái)的政策規(guī)定不可謂不嚴(yán)厲，但現(xiàn)實(shí)卻是商品房成交量大幅降低了，而房價(jià)依然堅(jiān)挺，原因之一就是包括“限購令”在內(nèi)的各種抑制房價(jià)政策，只對(duì)現(xiàn)有購房需求有約束力，而對(duì)已有多套房者，卻無相應(yīng)的制約措施與手段。這就是很多人擁有“空房”卻既不出售也不低價(jià)出租的病灶所在。

一邊是房屋空置率高企，一邊卻是土地資源有限、住房需求“剛性”，兩者對(duì)壘的結(jié)局是房價(jià)居高不下，百姓“持幣觀望”。其潛在的風(fēng)險(xiǎn)是，過高的樓房空置率造成的樓市泡沫一旦破滅，其對(duì)房產(chǎn)市場、相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)，都會(huì)產(chǎn)生震蕩，這是必須警惕和預(yù)防的。

在2011年，上海和重慶就推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，日前住建部官員也表態(tài)“今年年內(nèi)房地產(chǎn)稅將擴(kuò)大試點(diǎn)”。但是，房地產(chǎn)稅一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，褒貶不一，至今未能大面積施行。今天“381.2萬套空置房”戳破了北京樓價(jià)虛高的神話，房產(chǎn)稅之爭也該塵埃落定。這是因?yàn)槠平夥课菘罩寐蔬^高之道，除了及早實(shí)施房產(chǎn)稅之外，恐怕別無他法。房產(chǎn)稅雖然不是萬能，但起碼能通過稅收手段，讓多占房倒騰出來，擴(kuò)大市場供應(yīng)量，藉此拉低虛高的房價(jià)。這，顯然是諸如“限購令”等政策所不能達(dá)到的奇效。