傳政府欲對“睡覺房”動刀 去庫存意在擠風險

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

近日，至少兩名房企人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，有關(guān)政府部門內(nèi)部有人提議，具體項目的上一期房源去庫存率達70%以上，項目開發(fā)商才可以申請推出新房源，否則預售證申請將不會被批準。上述人士認為，有關(guān)部門試圖通過此舉促使房企加大以價換量的壓力，減少地產(chǎn)調(diào)控效果顯現(xiàn)中附帶的包括金融風險在內(nèi)的相關(guān)風險。

昨日 （4月12日），《每日經(jīng)濟新聞》記者就此向住建部新聞處處長畢建玲求證，截至發(fā)稿，對方未作回應。

去庫存再出新招？

4月11日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份與北京某樓盤售樓處一名工作人員溝通時，對方表示，公司高層從住建部內(nèi)部會議獲悉，該部準備對樓市中的高庫存 “動真格”，操作方式就是預售證管控。具體方式是，如果一個開發(fā)項目最新一期推出的房源消化率未達到70%，相關(guān)地方住建系統(tǒng)將提高新房源預售證的審批門檻。

記者就此向內(nèi)蒙古一家房企高層和北京一家知名中介高層求證，得到了肯定答復。

上述北京中介高層向記者介紹，此事是近期住建部一次內(nèi)部會議上提出來的，不過到目前為止還沒有書面文件出臺，也沒有形成實質(zhì)性的操作方案；其次，這一提議來自住建部一名專家，而非出自住建部領(lǐng)導之口；再次，這個提議是否會在操作中被實施，目前還不好判斷。

昨日下午，記者就此致電住建部新聞處處長畢建玲，對方要求記者發(fā)一份采訪提綱。記者發(fā)出傳真之后，截至發(fā)稿時尚未收到對方的回復。

值得注意的是，住建系統(tǒng)通過預售證管控，階段性地實現(xiàn)某個地產(chǎn)調(diào)控目標，此前就有先例。以北京為例，為了穩(wěn)定房價并為保障房建設爭取時間，自2010年地產(chǎn)調(diào)控以來，就曾多次對高價盤上市進行預售證管控。對此，中國住建部政策研究中心副主任王玨林曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者確認，對于一個比周邊樓盤價格高出一定額度的新盤或后期開盤價格高出前期一定額度的老盤，開發(fā)商在申請預售證時一般會被退回，并被要求重新定價。

去庫存擠風險

廣東刀客房地產(chǎn)顧問公司董事長謝逸楓在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說，市場中“睡覺”的龐大庫存量已成為政府今年需重點解決的棘手問題。若此事屬實，一方面表明政府開始對市場庫存 “動真格”了，準備通過行政手段促使開發(fā)商盡快消化庫存，加大以價換量的力度與廣度，以鞏固地產(chǎn)調(diào)控效果；另一方面，龐大的庫存量沉淀著巨大的資金量，影響房企還貸能力，從而對金融機構(gòu)的金融風險產(chǎn)生不安全因素，也易催生爛尾樓和房企破產(chǎn)現(xiàn)象。

北京中原市場研究部一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，已公布2011年年報的75家A股上市房企庫存市值達到9048億元，比2010年末的6268億元上漲44.3%，比2009年末的4183億元更是上漲了約116%。這份數(shù)據(jù)顯示，按照房企存貨和營業(yè)成本計算，上述公司整體存貨的消化周期為4.5年，而在2010年末時為3.8年。

庫存量的步步高升必將進一步減緩房企銷售回款的能力和還債能力，從而對金融機構(gòu)帶來沖擊。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為10.73萬億元，占各項貸款的比重為19.6%。不過，據(jù)金融機構(gòu)業(yè)內(nèi)人士稱，實踐中還存在大量以非房貸名義貸出，最后流向房地產(chǎn)市場的貸款等，合計下來“涉房”貸款總額已超過20萬億元。

正因為銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在利益上存在極大關(guān)聯(lián)，5日，德勤會計師事務所發(fā)布的《2012年中國銀行業(yè)十大趨勢與展望》報告提醒，在嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，中國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)弱勢下行局面且會持續(xù)。在此背景下，樓市大幅調(diào)整帶來的風險將是中國銀行業(yè)未來幾年內(nèi)面臨的主要風險，主要集中在房地產(chǎn)銷售停滯和價格下降造成的開發(fā)商資金鏈斷裂，以及按揭貸款違約等。

值得注意的是，類似防控工作已開始。比如近日有媒體報道證實，目前多家銀行已暫停向中小房企發(fā)放開發(fā)貸款，以防控金融風險。

不過，北京亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅與北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉等人則對傳聞中通過預售證管控庫存做法持保留態(tài)度，認為在實踐中不具備可操作性，并有違反市場規(guī)律之嫌。