一季度房地產(chǎn)股權(quán)成交金額創(chuàng)新高

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)交易項(xiàng)目明顯上漲，成交數(shù)達(dá)38宗，成交總金額達(dá)102億元，雙雙創(chuàng)新高，比2011年一季度的23宗、50.6億元，分別上漲65.2%、101.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年房企出售部分項(xiàng)目或股權(quán)的交易將非常普遍，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)股權(quán)及資產(chǎn)交易額很可能突破3000億元。

大項(xiàng)目成交不活躍

“在北京、上海的產(chǎn)交所掛牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目很多，約占總交易金額的三分之一以上。但一些大項(xiàng)目的成交不夠活躍，很少見到像樣的競(jìng)價(jià)成交。”上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的一家會(huì)員單位負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

有幾個(gè)大標(biāo)的在交易所掛了幾個(gè)月也沒有成交。例如上海中國(guó)石化(600028,股吧)大廈置業(yè)發(fā)展有限公司52%股權(quán)，掛牌價(jià)格1.23億元，掛牌起始日期是2010年12月13日，掛牌期滿日期是2012年4月10日，一直沒有成交。

上海錦麗華大酒店有限公司100%股權(quán)及54299710.17元債權(quán)項(xiàng)目，雖然其掛牌起始日顯示為2012年3月27日，但上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的一家會(huì)員單位負(fù)責(zé)人介紹，這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)也是去年就開始掛牌的，但沒有成交。

盡管如此，房產(chǎn)項(xiàng)目成交金額仍然是最大的。上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)從4月2日至6日的一周內(nèi)，成交金額居首位的仍是房地產(chǎn)行業(yè)，一周成交金額合計(jì)為22.72億元。

北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)股權(quán)交易變動(dòng)的主要典型特點(diǎn)分析來(lái)看，房企股權(quán)交易占比較高，且有大企業(yè)參與交易。在本輪樓市調(diào)控中，部分企業(yè)獲得了再發(fā)展的機(jī)遇，而有些之前資金壓力過大的企業(yè)則無(wú)奈甩股換錢。非房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)出售房地產(chǎn)股權(quán)，逐漸回歸主營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)公司收購(gòu)礦產(chǎn)企業(yè)等其他行業(yè)的轉(zhuǎn)型需求上升。

行業(yè)整合可能加劇

北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月8日，75家上市房企公布2011年年報(bào)，庫(kù)存達(dá)9048億元，同比2010年的6268億元庫(kù)存上漲44.3%，相比2009年的庫(kù)存4183億元更是增加2倍以上。按房企存貨和營(yíng)業(yè)成本計(jì)算，2011年底75家A股房企整體存貨的消化周期達(dá)4.5年，而2010年底，這些房企整體存貨的消化周期為3.8年。這意味著2011年底上市房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比延長(zhǎng)了9個(gè)多月。

市場(chǎng)分析人士指出，目前來(lái)看絕大部分項(xiàng)目要以價(jià)換量。預(yù)期未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)仍有可能下調(diào)一至兩成左右，2012年的樓市將肯定以剛需盤為主。這意味著將有一批開發(fā)商被迫甩股換錢。

張大偉認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)企業(yè)“兼并潮”很可能加劇，全年房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易（不包含關(guān)聯(lián)交易）很可能超過800宗，而總金額很可能突破2500億元。2012年的樓市冷清程度將超過2008年，但是與2008年不同的是，目前市場(chǎng)的資金總量依然較多，只要開發(fā)商愿意降價(jià)割肉出售項(xiàng)目就可以獲得資金。這使得2012年很可能成為真正意義上的房地產(chǎn)行業(yè)整合年。