地產(chǎn)信托刮提前清算風 約15%被指存違約風險

每經(jīng)記者葉書利發(fā)自北京 鑒于地產(chǎn)調(diào)控之下，房企地產(chǎn)信托償付風險加劇。為了強化對信托計劃的風險把控，包括中信信托、中融信托、中誠信托等在內(nèi)的信托公司相繼要求房企提前清算地產(chǎn)信托計劃，以釋放風險。 目前地產(chǎn)信托提前清算風的興起，掀開了今年房企還債的紅蓋頭。中金公司在一份報告中指出，在今年的還債潮中，將有10%-15%的到期地產(chǎn)信托項目面臨違約風險。 陽光城旗下一地產(chǎn)信托被提前清算 2月24日，陽光城發(fā)布了《陽光城集團股份有限公司關于子公司濱江房地產(chǎn)信托計劃回購股權(quán)的進展公告》。該公告內(nèi)容顯示，陽光城旗下的一只地產(chǎn)信托將被提前清算。 陽光城相關公告內(nèi)容顯示，2010年7月，陽光城及公司全資子公司福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中信信托簽署《福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之增資協(xié)議》和《股權(quán)購買選擇權(quán)暨股權(quán)收購合同》的約定，設立“中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計劃”。該信托融資總規(guī)模為3.5億元，其中1.4億元被注入福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資本金，2.1億元計入福州濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資本公積金。 這只地產(chǎn)信托的期限為不超過36個月，也就是說原本計劃清算時間為2013年7月前。 不過2月24日陽光城發(fā)布的公告顯示，公司已于2012年2月5日前按約向中信信托提前進行了償付。截止2月24日，“中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計劃”已提前清算結(jié)束。 “中信陽光濱江股權(quán)投資集合資金信托計劃”被提前清算，在目前的地產(chǎn)信托圈并不是孤案。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2月20日，中誠信托發(fā)布了《2010年深圳紫園投資集合信托提前終止公告》。 本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2010年6月9日，中誠信托與深圳市武龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立了“深圳紫園投資集合資金信托計劃”，信托規(guī)模為5.68億元，期限26個月，即信托計劃到期日為2012年8月8日。 根據(jù)雙方的合作協(xié)議，該筆信托資金的用途為對深圳市武龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的武龍源項目進行貸款及股權(quán)投資，參與深圳市武龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下深圳市南山區(qū)月亮灣片區(qū)“大南山紫園”項目開發(fā)建設。 不過，《2010年深圳紫園投資集合信托提前終止公告》內(nèi)容顯示，該筆地產(chǎn)信托計劃已提前近半年，于2月17日提前被清算終止。 本報記者注意到，除了中信信托和中誠信托外，目前中融信托旗下的“中融-華夏孔雀城集合資金信托計劃”、天津信托旗下的“正元投資·信達地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃”、山東信托旗下的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃”等地產(chǎn)信托計劃也于前2月分別被提前清算，而好買基金研究中心的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)也透露，時下華潤信托、江蘇國際信托、杭州工商信托、華寶信托等信托公司也被證實旗下有房地產(chǎn)信托計劃被提前清盤，且這種趨勢正在不斷蔓延中。 提前清算緣于風險控制 一個正常的地產(chǎn)信托計劃，被“非正?！钡靥崆扒灞P，對于其中的緣由，普益財富研究員徐大鵬在有關3月10日-3月16日一周的《信托理財市場周報》中指出，“由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)很難在一時擺脫資金鏈緊張的局面。而信托公司為了在變幻莫測的市場中保持良好形象及強化對信托計劃的風險把控，難免會要求房地產(chǎn)企業(yè)提前償還部分資金，甚至在可能的情況下‘提前清盤’釋放風險?！? 在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，用益信托工作室分析師岳婷也贊同上述觀點，認為今年的還債年，一些信托公司為了風險控制而選擇房企在具備還債能力時，要求房企提前對信托計劃進行清盤，以釋放風險。 在地產(chǎn)信托面臨兌付年的2012年，一些信托公司選擇對旗下一些地產(chǎn)信托計劃進行提前清盤，控制風險的做法可以理解，畢竟3月起，房企已進入一個信托兌付高峰。 中金公司一份研究報告內(nèi)容顯示，2010年和2011年新增地產(chǎn)信托額約5000億元，占全部存量地產(chǎn)信托額的70%。按照地產(chǎn)信托1.5-2年的發(fā)行期限計算，2012年預計到期規(guī)模約2234億元，2013年到期2816億元，本息合計的總還款額分別約2500億元和3100億元。其中2012年第三季度地產(chǎn)信托計劃到期規(guī)模約1，000億元，其他季度單季度到期額保持在350-500億元左右。單月來看，3月是小高峰，到期額約220億元，7月起為到期大高峰，每月到期額均300億元以上。 《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)普益財富發(fā)布的《信托理財市場周報》相關資料匯總后的數(shù)據(jù)也側(cè)面印證了中金公司的觀點：在2月25日前，今年并無一款地產(chǎn)信托到期，而自2月25日到3月16日的21天時間內(nèi)，高達10款地產(chǎn)信托到期兌付，其中3月3日至3月16日的14天內(nèi)，有6只地產(chǎn)信托到期兌付?？梢钥闯觯?月后，地產(chǎn)信托到期兌付出現(xiàn)了今年的第一波井噴高峰。 一位不愿透露姓名的房企高層私下向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹說，正因為3月起，地產(chǎn)信托開始步入兌付高峰期，因此這一波的地產(chǎn)信托提前清算風，主要發(fā)生時間點為2月，其中時間上的巧妙選擇，不排除是信托公司幕后的一種有意安排，以避開地產(chǎn)信托兌付期，提前清盤，降低旗下地產(chǎn)信托計劃被違約的風險。 一成多地產(chǎn)信托存違約風險 地產(chǎn)信托提前清算風，也從一個側(cè)面反映了今年地產(chǎn)信托面臨到期兌付風險。 對于此，岳婷分析說，一般的地產(chǎn)信托項目均以房企的房產(chǎn)銷售收入作為第一還款來源。近日溫家寶總理強調(diào)地產(chǎn)調(diào)控不動搖之下，今年房企銷售壓力進一步加大，銷售回款的暢通度也面臨考驗。在這種背景下，今年的一些地產(chǎn)信托項目確實面臨到期兌現(xiàn)風險。 中金公司一份研究報告預測道，由于地產(chǎn)調(diào)控導致銷售受阻，今年10%-15%的到期地產(chǎn)信托項目可能會出現(xiàn)違約風險。此外，該公司同時提醒，如果今年外部經(jīng)濟環(huán)境惡化促使國內(nèi)房價調(diào)整過快，將可能導致到期地產(chǎn)信托項目出現(xiàn)大面積違約風險。 岳婷對此補充說，不管是房企還是信托公司，都不愿意看到地產(chǎn)信托項目被違約的情況，因此除了通過房企銷售回款來償付外，還可以通過借新還舊、地產(chǎn)信托項目展期以給予房企籌措資金、房企向同行或資產(chǎn)管理公司變賣項目股權(quán)、信托公司自有資金兜底等方式來實現(xiàn)兌付。 由于今年面臨地產(chǎn)信托兌付高峰，對于目前資金鏈總體上已較緊張的房企，有如雪上加霜，勢必將對相關房企的下一步行動帶來實質(zhì)性影響。 上述不愿透露姓名的房企高層指出，根據(jù)中金公司的研究報告內(nèi)容，今年2500億元地產(chǎn)信托還款主要集中在3季度，月均還款額達360億元，且這些信托還款額，由主要布局于一二線城市、具備一二級資質(zhì)的中大型開發(fā)商承擔，因此意味著二季度開始，這些開發(fā)商勢必將加快銷售，以回籠資金還債，從而導致一二線城市房價面臨進一步向下調(diào)整壓力；其次，從地產(chǎn)信托還債壓力來看，三線城市、單項目、低資質(zhì)小地產(chǎn)公司壓力最大，二線、多項目的區(qū)域龍頭居次，如榮盛發(fā)展、陽光城等，全國布局的龍頭房企壓力相對最小。因此，不排除今年不少房企，尤其中小房企在面臨地產(chǎn)信托償付壓力之下，通過變賣項目股權(quán)來實現(xiàn)償付，而在這個過程中，擁有較強資金實力的龍頭地產(chǎn)公司將獲得低價收購機會，以利于趨機逆勢擴張，進一步提升市場份額。