杭州樓市現(xiàn)“偽陽(yáng)春” 醞釀更大降價(jià)潮

去年多數(shù)上市房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑 最高逾8成

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

“重新調(diào)價(jià)，中間套均價(jià)是18000元/平方米。”位于杭州市濱江區(qū)錢(qián)塘江畔的錢(qián)塘帝景樓盤(pán)計(jì)劃就這兩天開(kāi)盤(pán)，昨日（3月5日）傍晚時(shí)分，售樓處內(nèi)仍然人群熙攘，銷(xiāo)售人員稱，此前同樣的戶型均價(jià)是220000元/平方米。錢(qián)塘帝景調(diào)整價(jià)格前不久，同處濱江板塊錢(qián)塘江畔的寰宇天下傳言即將開(kāi)盤(pán)起價(jià)16000元/平方米，預(yù)計(jì)價(jià)格17800~20000元。

價(jià)格戰(zhàn)已一觸而發(fā)。“相同板塊的樓盤(pán)，客戶定位都差不多，受限購(gòu)政策的影響，買(mǎi)了A樓盤(pán)的房子，就不會(huì)買(mǎi)B樓盤(pán)的房子。”在杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來(lái)，眼前形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商比的是誰(shuí)比誰(shuí)降得更低。

杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，樓市在無(wú)實(shí)質(zhì)性利消息的推動(dòng)前提下，剛剛過(guò)去的2月份，杭州主城區(qū)取得了1256套成交的好成績(jī)，環(huán)比1月份的820套，漲幅高達(dá)53%。受成交量的刺激，杭州下一波更大的降價(jià)浪潮已經(jīng)蓄勢(shì)待發(fā)。

值得關(guān)注的是，2月份以來(lái)，A股市場(chǎng)上不少房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)公布了2011年報(bào)的業(yè)績(jī)情況。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者比較獲悉，濱江集團(tuán)、廣宇集團(tuán)等不少杭州本土房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑，最大幅度逾八成。

“偽陽(yáng)春”

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日（3月5日）19時(shí)，當(dāng)天成交172套；3月4日，成交155套；3月3日，成交160套；3月2日，成交212套；3月1日，成交178套。連日來(lái)，杭州樓市呈現(xiàn)出“小陽(yáng)春”的回暖跡象。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2月份，杭州主城區(qū)取得了1256套成交的好成績(jī)，環(huán)比1月份的820套，大漲53%。在最近5年的2月份中，該成交量排在第二名，僅次于2009年同期。杭州置高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份的成交量是近3年來(lái)最高的，2010年成交套數(shù)為1523套，2011年是2360套，今年是2410套。

“少數(shù)樓盤(pán)貢獻(xiàn)了整個(gè)成交量。”章惠芳認(rèn)為，2月份的成交量確實(shí)有所上升，但說(shuō)樓市回暖還為時(shí)尚早，整個(gè)行情依然冷清。“不到兩成的樓盤(pán)貢獻(xiàn)了超過(guò)八成的成交量，這些樓盤(pán)都是降價(jià)樓盤(pán)，以價(jià)換量打開(kāi)市場(chǎng)”。

杭州置高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，雖然成交套數(shù)上升，成交面積環(huán)比上漲了48.3%，但同比2011年2月同期下降了28.8%，成交均價(jià)環(huán)比回落15.8%，為3年來(lái)同期最低。

該數(shù)據(jù)還顯示，在2月份的成交榜單里，銷(xiāo)售排在前五的開(kāi)發(fā)商為綠都、龍湖、綠城、世茂以及德信。綠都房產(chǎn)銷(xiāo)售458套，而上市房企中，龍湖地產(chǎn)賣(mài)了201套，銷(xiāo)售額回籠2.4多億元；綠城賣(mài)了40套回籠資金2.3多億元；金地集團(tuán)回籠近1.7億元，去年底，近身“肉搏”的嘉凱城旗下名城房產(chǎn)與順發(fā)恒業(yè)分別收獲1.8多億元和1.6多億元。因?yàn)榻祪r(jià)而被卷入“業(yè)主維權(quán)”的郡原地產(chǎn)2月份也賣(mài)出166套，回籠資金1.4億元。

章惠芳認(rèn)為，隨著前期降價(jià)“試水”所帶來(lái)的效果反應(yīng)，接下來(lái)，降價(jià)樓盤(pán)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，更多的樓盤(pán)會(huì)加入新一波的降價(jià)潮。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)杭州房管局所公布的預(yù)售審批項(xiàng)目公示統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入3月份，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)為樓盤(pán)申請(qǐng)預(yù)售入市的意愿明顯增強(qiáng)。截至昨日，5天時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)6個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售前的公示，而在2月僅4個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)銷(xiāo)售，1月這一數(shù)據(jù)為9個(gè)。值得注意的是，由于樓盤(pán)降價(jià)幅度逐漸加大，一些新盤(pán)的定價(jià)也變得尷尬，如預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的德信房產(chǎn)旗下北海公園項(xiàng)目鄰近的荷塘月色樓盤(pán)降至均價(jià)11800元/平方米，但北海公園樓面價(jià)就為10047元/平方米。

上市房企業(yè)績(jī)下滑逾8成

2月份以來(lái)，A股市場(chǎng)上不少房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)公布了2011年報(bào)的業(yè)績(jī)情況。從目前狀況，不少杭州本土的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比下滑，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)下滑同比超過(guò)8成。

廣宇集團(tuán)（002133.SZ）2月28日晚間公布2011年度業(yè)績(jī)快報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入19.2億元，同比降低11.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.9億元，同比增長(zhǎng)31.02%；基本每股收益0.58元。

濱江集團(tuán)（002244.SZ）2月28日晚間也公布了2011年度業(yè)績(jī)。公告稱，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入36.1億元，同比降低41.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.85億元，同比降低18.8%；基本每股收益0.58元。至于下滑原因，公告稱，報(bào)告期內(nèi)，公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的主要原因是2011年交付樓盤(pán)較少。

對(duì)于濱江集團(tuán)去年業(yè)績(jī)?cè)鏊俪霈F(xiàn)下滑，瑞銀證券的分析報(bào)告認(rèn)為，公司業(yè)務(wù)主要位于調(diào)控重點(diǎn)城市杭州市，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)受到很大影響，公司2011年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅下滑的原因除了調(diào)控影響外，也在于公司追求高去化率的策略，部分重點(diǎn)項(xiàng)目被推遲到2012年開(kāi)盤(pán)。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)較少，也是公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)的原因。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，雖然截止目前，杭州上市房企軍團(tuán)中的新湖中寶、順發(fā)恒業(yè)、美都控股等公司還沒(méi)能見(jiàn)到業(yè)績(jī)預(yù)告及業(yè)績(jī)報(bào)告，但眼下，杭州上市房企軍團(tuán)中的萊茵置業(yè)、嘉凱城未發(fā)布證實(shí)業(yè)績(jī)報(bào)道，但從所公布的業(yè)績(jī)預(yù)告中也看出去年的影響情況。

萊茵置業(yè)1月31日公告稱，預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)同比下降60%~70%。另外嘉凱城1月18日發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告稱，公司預(yù)計(jì)2011年全年凈利潤(rùn)約20000萬(wàn)元，同比下降約82.07%。

“相比于以前，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)有所下降。”章惠芳認(rèn)為，這一波既是房地產(chǎn)行業(yè)的去泡沫化，也是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)回歸，“售價(jià)下降20%~30%，利潤(rùn)也意味著大幅下降”。

對(duì)于目前開(kāi)發(fā)商的心理狀態(tài)，張惠芳分析稱，可能分為兩類，一類因?yàn)閾?dān)心“房鬧’事件發(fā)生，開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)持觀望狀態(tài)，一類則是為了搶奪有限客戶，刺激購(gòu)房者，繼續(xù)堅(jiān)持降價(jià)到底。