70城房價首現(xiàn)全部停漲 李稻葵建言“樓市針對性微調(diào)”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

2012年全國“兩會”一天天臨近，政策預調(diào)微調(diào)的鼓點兒開始急促起來。

2月20日，中共中央政治局召開會議，討論國務院擬提請第十一屆全國人民代表大會第五次會議審議的《政府工作報告》稿。會上再次強調(diào)，今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，根據(jù)形勢變化適時適度預調(diào)微調(diào)，進一步提高政策的針對性、靈活性、前瞻性。

此前，央行于上周末下調(diào)存準率，業(yè)界預計這或許標志著貨幣政策微調(diào)已進入快車道，房地產(chǎn)領(lǐng)域也將有新動向。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，央行貨幣政策委員會委員、清華大學經(jīng)濟管理學院教授李稻葵通過微博，對今年內(nèi)首次下調(diào)存準率發(fā)表看法。他表示，這開啟了宏觀政策微調(diào)的進程，目的是解決實體經(jīng)濟、尤其是小微企業(yè)融資難的問題。但監(jiān)管力度會提升，防止資金進入非實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)方面，在堅持調(diào)控方向不變的前提下，有針對性的微調(diào)也將會有必要。

二手房價出現(xiàn)同比回落

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，對宏觀經(jīng)濟有著極大影響的房地產(chǎn)領(lǐng)域，同樣到了政策調(diào)整的關(guān)鍵時刻。

一個深刻背景是，今年1月房價出現(xiàn)了“罕見”的一幕，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比全部停漲，這在統(tǒng)計局發(fā)布房價數(shù)據(jù)以來尚屬首次。

按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國70個大中城市中，1月新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市有48個，持平的城市有22個，沒有一個城市出現(xiàn)上漲。

同比來看，70個大中城市中，1月房價下降的城市有15個，比去年12月份增加6個；同比漲幅回落的城市有50個，漲幅均未超過3.9%。

值得注意的是，與去年1月相比，二手房價格指數(shù)平均下降0.86%，這也是自2009年以來，70個大中城市二手房價首次出現(xiàn)同比回落。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，由于二手房價格是整個市場的“風向標”，首次回落的現(xiàn)實表明樓市拐點加深，未來房價將繼續(xù)保持下調(diào)。

事實上，盡管不少觀點認為，包含春節(jié)因素的1月數(shù)據(jù)并無太大參考價值，但處在“新國八條”出臺周年的時間節(jié)點上，“量價齊跌”的態(tài)勢充分證明了市場的不景氣。

張大偉表示，1月份房價指數(shù)跌幅加深，下調(diào)城市數(shù)量增加，證明從2011年初開始的樓市調(diào)控逐漸深入，調(diào)控效果愈加明顯。對于北京等熱點城市而言，市場“冬天模式”啟動，房價將面臨再次深度下跌。

樓市有必要“針對性微調(diào)”

2月19日，李稻葵在微博上表示，今年中國內(nèi)地經(jīng)濟最大的不確定性來自房地產(chǎn)市場。他表示，房地產(chǎn)方面，在堅持調(diào)控方向不變的前提下，有針對性的微調(diào)也將會有必要。

自2010年出臺“國十條”以來，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)歷了22個月的時間，且調(diào)控力度和廣度都前所未見。按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1月，全國70個大中城市房價環(huán)比首次全部停漲，房地產(chǎn)調(diào)控的效果隱約出現(xiàn)。

對于個別地方政府而言，已經(jīng)感受到土地出讓收入縮水的切膚之痛。北京、上海2011年縮水的土地出讓金收入均達到數(shù)百億元，兩地也都下調(diào)了今年的土地出讓收入預期。

按照摩根大通的觀點，房地產(chǎn)市場的疲軟已成為拖累中國經(jīng)濟增長的主要國內(nèi)風險，主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資下降，影響相關(guān)行業(yè)并減緩經(jīng)濟增長；政府土地出讓收入大幅降低，短期內(nèi)加大地方政府的融資壓力；影響銀行的貸款質(zhì)量。

事實上，近期住建部、財政部、央行都曾先后表態(tài) “松綁首套房貸政策”。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管這并不意味著調(diào)控政策的全面松動，但局部放開的趨勢已較為明顯。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，最近半年多來，全國已有17個城市出臺了不同的微調(diào)政策，涉及放寬普通住宅標準、松綁限購令、交易稅費優(yōu)惠等多個方面。但與此同時，佛山、蕪湖等地因為放松樓市調(diào)控的 “尺度過大”，被中央勒令叫停。住建部政策研究中心副主任王玨林對此的解讀為“穩(wěn)定政策預期、凸顯調(diào)控決心”。

即便如此，這也并不意味著調(diào)控的整體收緊。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，在局部放松的環(huán)境下，中央仍在把握首套房貸和限購令的紅線。佛山、蕪湖“救市”風波表明，越過上述“紅線”的政策，都將受到打擊。與此相應，只要不逾越“紅線”，地方政府的政策微調(diào)或許不會受到限制。

胡景暉也坦言，在堅持樓市宏觀調(diào)控的大前提下，購房需求將有計劃有步驟地平穩(wěn)釋放：上半年的調(diào)控政策將更加偏向首次置業(yè)人群，下半年將逐步釋放改善類需求。

在此基礎上，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強預計，隨著剛性需求的釋放，今年樓市的成交量將有所回升，整體市場可能出現(xiàn) “量升價跌”的局面。

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存準率今年首次下調(diào) 吹響預調(diào)微調(diào)號角

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

1月以來PMI走高、CPI超預期反彈、進出口數(shù)據(jù)雙雙下滑、用電量增速回落……一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)均在暗示我國經(jīng)濟正向低點滑行，在此背景下，中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。

“市場對降低存款準備金率的預期有所消退，但是本次政策調(diào)整符合我們的預期。”中信證券首席經(jīng)濟學家諸建芳說，本次下調(diào)存準率不但釋放了流動性，而且進一步強化了政策放松的政策導向。

清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明認為，即使將基數(shù)效應、節(jié)日原因悉數(shù)考慮進去，一系列增長性指標同時明顯收縮也超出正常解釋的范圍。

袁鋼明的觀點代表了經(jīng)濟學家們普遍的判斷。安信證券研報稱，經(jīng)濟活動、特別是投資領(lǐng)域的經(jīng)濟活動可能從去年12月以來經(jīng)歷了顯著和快速的下降，而投資活動的下降會對貿(mào)易盈余、資金需求、重工業(yè)活動、發(fā)電和貨物運輸產(chǎn)生很大的影響。

2008年金融危機后，我國貨幣政策與經(jīng)濟增速幾乎便處于綁定狀態(tài)，而目前信貸數(shù)量透露出的信息則是：經(jīng)濟活力減退，企業(yè)已從去年的缺錢演變至不想貸款。

央行17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月社會融資規(guī)模為9559億元，比上年同期少8001億元，降幅高達45.6%。而該數(shù)據(jù)公布的第二天，央行按下“降準”確認鍵。

“經(jīng)濟回落、信貸和貨幣增速明顯回落是降準的基礎。”諸建芳表示，本次政策的調(diào)整不會馬上改變這一狀態(tài)，目前貨幣信貸較低，降低存準率的作用還有一定的時滯。

瑞穗證券首席經(jīng)濟學家沈建光告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年貨幣政策基調(diào)仍將從過緊轉(zhuǎn)向松動，存準率下調(diào)證實了這種判斷。他稱，早前央行將今年廣義貨幣供應量M2增長目標定為14%左右，高于去年13.6%與今年1月12.4%的漲幅，也意味著與今年的預期目標相比，貨幣增長仍有相當空間。

在沈建光等經(jīng)濟學家眼中，維持經(jīng)濟增長與目前的調(diào)控空間都能支持央行繼續(xù)下調(diào)存準率，上周末或許只是個開始。諸建芳說，今年我國將下調(diào)存準率200個基點左右，其中3月份可能繼續(xù)下調(diào)。沈建光則預計，今年上半年下調(diào)的頻率就將達到4次。