項(xiàng)崢：用差異化金融稅收調(diào)節(jié)住房需求

項(xiàng)崢

國家統(tǒng)計局最新公布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，2012年1月份，有52個城市的新房銷售價格出現(xiàn)環(huán)比下降，有9個城市的新房銷售價格出現(xiàn)同比下降，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。在房價出現(xiàn)回調(diào)同時，商品房成交量出現(xiàn)萎縮。2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，同比增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點(diǎn)。隨著時間推移，預(yù)計出現(xiàn)房價同比下降的城市將繼續(xù)增多，全國性房價回落將日益臨近。

在房價下跌動力增強(qiáng)情況下，需要加緊研究與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的金融稅收政策，調(diào)節(jié)住房需求結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)。差異化的金融稅收政策，是調(diào)控住房需求結(jié)構(gòu)的一個重要手段。一方面通過差異化的政策實(shí)施，增加交易成本，抑制市場投資與投機(jī)需求；另一方面又體現(xiàn)出對首次購房人的政策傾斜，增加普通商品房交易。

筆者認(rèn)為，差異化的金融稅收政策，不僅可以適用于在購買商品房套數(shù)上實(shí)施差異化政策，而且還可以針對成交房價實(shí)施差異化的政策約束。

差異化金融政策的選擇，一是配套公共租賃住房的建設(shè)，成立政策性銀行或推出政策性金融業(yè)務(wù)，提供公共租賃住房租金貸款、公租房建設(shè)政策性貸款等，著力解決公共租賃住房建設(shè)存在的融資難題；同時，面向中低收入人群，推出針對性的個人政策性貸款等，用于支持中低收入人群的住房需求。二是實(shí)施差異化個人住房貸款政策。目前，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)施了差異化住房貸款政策，主要體現(xiàn)在對購買首套房、二套房及以上的貸款政策上的差異。今后也可研究將住房銷售成交價格作為實(shí)施差異化房貸政策的基礎(chǔ)，抑制高價商品房需求。三是嘗試將個人所得稅證明替代收入證明，作為銀行判斷真實(shí)住房購買需求和償貸能力的前提，從而甄別真實(shí)住房消費(fèi)需求，降低金融風(fēng)險。四是實(shí)施差異化住房開發(fā)貸款政策。比如將商品房售價作為住房開發(fā)貸款的承諾條件之一，若在商品房出售環(huán)節(jié)出現(xiàn)明顯調(diào)高銷售價格的情況下，銀行有權(quán)要求開發(fā)商提前償還貸款。

差異化稅收政策方面，一是加大對購買二套房、二套房以上交易的征稅力度，提高交易成本；二是加大對購買二套房、二套房以上人群個稅的征繳力度，確保購買的資金為合法稅后收入；三是差異化稅收政策也需要考慮居民合理的改善性住房需求。

當(dāng)然，差異化金融稅收政策的實(shí)施，需要一些前提條件。比如要確定本地區(qū)的合理房價，住房登記系統(tǒng)的完善等?？偠灾?，通過差異化的金融稅收政策，不僅要滿足中低收入人群的基本住房需求，而且也要抑制非理性的住房投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運(yùn)行。