房地產(chǎn)調(diào)控攻堅(jiān) 中央和地方博弈加劇

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

在臨近年關(guān)的節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)調(diào)控政策的任何一個(gè)動(dòng)向，都在牽動(dòng)地方政府的神經(jīng)。

有人說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控史同時(shí)也是中央和地方政府的博弈史。自2010年4月啟動(dòng)本輪樓市調(diào)控以來(lái)，地方政府多次暗地 “松綁”政策，中央也在不時(shí)監(jiān)控與敲打，確保政策落實(shí)到位。

12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年“要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”這似乎給明年的樓市政策吃下“定心丸”。

而在不少分析人士看來(lái)，在樓市調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)的2012年，調(diào)控政策的繼續(xù)，意味著中央和地方政府博弈的加劇。

博弈“三回合”

樓市調(diào)控?zé)o疑會(huì)使地方政府利益受損，在地方政府的執(zhí)行中，或明或暗的松動(dòng)無(wú)處不在，并不時(shí)引發(fā)“調(diào)控放松”的猜想。但事實(shí)上，自從2010年4月17日“國(guó)十條”出臺(tái)的22個(gè)月以來(lái)，中央的口徑從未松動(dòng)過(guò)。

有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中央和地方政府的博弈結(jié)果，將在很大程度上決定本輪房地產(chǎn)調(diào)控的效果。他還列舉了三個(gè)重要領(lǐng)域：房貸、限購(gòu)、保障房。

房貸政策最早出現(xiàn)在“國(guó)十條”中，按照規(guī)定，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率還應(yīng)大幅度提高。

但在實(shí)際執(zhí)行中，一些銀行在二套房和多套房的貸款中，給予和首套房相同的優(yōu)惠政策。在“國(guó)十條”出臺(tái)僅三個(gè)月時(shí)，甚至還一度傳出房貸政策松綁的消息。

此后，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席的劉明康出面澄清，使得這一風(fēng)波終于告一段落。但盡管如此，一些地方暗地“松綁”房貸的現(xiàn)象仍不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端。

相比之下，地方對(duì)限購(gòu)政策的“反抗”更加明顯。2011年10月初，佛山發(fā)布文件，公開(kāi)放松限購(gòu)政策。除佛山外，暗地放松限購(gòu)的城市也有不少。

但僅僅在半天之后，佛山版“限購(gòu)令”便被緊急叫停，這也被認(rèn)為是中央的一次勝利。近期，?？?、廣州、深圳、上海等“限購(gòu)令”即將到期的城市先后表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行。隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，“限購(gòu)令”被認(rèn)為將在明年繼續(xù)推進(jìn)。

保障房同樣是博弈焦點(diǎn)。多年來(lái)，地方政府始終存在虛報(bào)數(shù)量、質(zhì)量把控不嚴(yán)的情況，在一定程度上影響到調(diào)控效果。但國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)一再?gòu)?qiáng)調(diào)保障房質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度，在實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)套保障房全部開(kāi)工的基礎(chǔ)上，未來(lái)的保障房建設(shè)局面仍可期待。

事實(shí)上，在“三回合”之外，中央與地方的博弈還存在多個(gè)層面。近期，北京、杭州、重慶、長(zhǎng)春等地也紛紛在土地出讓、房源解禁、資格放寬等環(huán)節(jié)試水，以促進(jìn)市場(chǎng)成交。

擺脫“土地財(cái)政”的契機(jī)

樓市調(diào)控對(duì)地方政府的直接影響，在于土地出讓收入的縮水和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的減少。但對(duì)于主要依靠土地來(lái)償還債務(wù)的地方政府來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政帶來(lái)的壓力似乎更大。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)的估算，今年前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)城市“縮水”的土地出讓收入約為5200億元，縮水30%。其中僅北京就比去年減少了近600億元的土地出讓收入，減少接近4成。

調(diào)控下的土地市場(chǎng)低迷，無(wú)疑是導(dǎo)致土地收入縮水的直接因素。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合各地的土地市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，今年的土地底價(jià)成交現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，流拍、流標(biāo)更是頻繁發(fā)生。重慶市推出的一宗價(jià)值65億元的全國(guó)年度“地王”，竟是以底價(jià)拍出。

土地出讓收入的縮水，將給地方財(cái)政帶來(lái)更大的壓力。按照規(guī)定，地方政府的土地出讓收入中，除10%需定向用于保障房建設(shè)，10%用于教育領(lǐng)域之外，另有相當(dāng)部分將納入地方財(cái)政，并用于土地征收、拆遷等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，除未來(lái)的保障房建設(shè)資金、土地供應(yīng)以外，甚至?xí)?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增速、就業(yè)等產(chǎn)生一定程度的影響。

更重要的是，土地債務(wù)壓身的地方政府或?qū)⒚媾R更為嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)。按照審計(jì)署的報(bào)告，截至2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額就達(dá)2.5萬(wàn)億，接近去年全年土地出讓收入總額。共有12個(gè)省級(jí)、307個(gè)市級(jí)和1131個(gè)縣級(jí)政府涉及其中。

但在鄒曉云看來(lái)，土地財(cái)政收入減少對(duì)地方政府而言，反而是一個(gè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、改變“投資拉動(dòng)”模式的契機(jī)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有利無(wú)害。

他認(rèn)為，即便財(cái)政收入在一定程度上有所減少，地方政府也有能力做出自我調(diào)整，放緩經(jīng)濟(jì)增速，提高增長(zhǎng)質(zhì)量。

事實(shí)上，為應(yīng)對(duì)土地財(cái)政縮水、房地產(chǎn)相關(guān)稅收減少帶來(lái)的財(cái)政虧空，中央已要求各地加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為全面推進(jìn)房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)。在不少觀察者看來(lái)，這也是地方政府轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要方面。

北京中原地產(chǎn)三級(jí)研究部總監(jiān)張大偉也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，本次調(diào)控是最后一個(gè)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，擺脫經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)分依賴樓市的時(shí)機(jī)。