2012房市迷霧重重 博弈加劇拐點(diǎn)難辨

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

2011年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市為49個(gè)，比10月驟然增加了15個(gè)。

盡管房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌周期已成共識(shí)，但這樣的結(jié)果還是讓不少分析者“嚇了一跳”。機(jī)構(gòu)的分析幾乎不約而同地認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)下降的城市還可能繼續(xù)增加。

歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，從2008年底的樓市刺激政策出臺(tái)，到房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，期間間隔了約6個(gè)月的時(shí)間。業(yè)內(nèi)人士分析，按照這個(gè)政策周期，即便目前的樓市調(diào)控驟然止步，已經(jīng)開啟的降價(jià)通道還將持續(xù)至少4個(gè)月。

房?jī)r(jià)下行通道開啟

經(jīng)過18個(gè)月的調(diào)控，房?jī)r(jià)事實(shí)上在今年10月就出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月，70個(gè)大中城市新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比平均下降0.14%。到11月，降幅達(dá)到0.19%。

其中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)兩月下滑，而領(lǐng)先本輪跌幅榜的，則是沈陽(yáng)、南京、寧波、南昌、無(wú)錫等限購(gòu)城市。

來(lái)自其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)同樣說(shuō)明了這一點(diǎn)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告稱，今年11月，全國(guó)100個(gè)樣本城市的住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，自9月以來(lái)已連續(xù)三個(gè)月下降，且降幅逐漸增大。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，全國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)確立，房?jī)r(jià)下行通道已經(jīng)開啟，未來(lái)房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量會(huì)繼續(xù)增多，跌幅也將進(jìn)一步擴(kuò)大。

這一觀點(diǎn)代表了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的意見。樓市調(diào)控的效果已經(jīng)從“量變”積累到“質(zhì)變”，降價(jià)通道一旦開啟，便將持續(xù)至少半年的時(shí)間。指數(shù)研究院就認(rèn)為，至少到明年上半年，量?jī)r(jià)齊跌的局面不會(huì)改變。

2011年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，樓市調(diào)控不放松，這無(wú)疑是房?jī)r(jià)繼續(xù)下降的最大推動(dòng)因素。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從2008年底的樓市刺激政策出臺(tái)，到房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲，期間間隔約6個(gè)月。按此政策周期，即便目前的樓市調(diào)控停止，已經(jīng)開啟的降價(jià)通道還將至少持續(xù)4個(gè)月。

限購(gòu)政策決定價(jià)格走勢(shì)

事實(shí)上，盡管樓市調(diào)控政策來(lái)勢(shì)洶洶，但影響房?jī)r(jià)下跌的主要因素，普遍被認(rèn)為是今年年初啟動(dòng)的“限購(gòu)令”。

按照過往規(guī)律，“量跌”通常是帶動(dòng)“價(jià)跌”的先行指標(biāo)，而強(qiáng)力的行政管控則直接造成了交易量的萎縮。以北京為例，官方數(shù)字顯示，今年前11月，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬(wàn)平方米，這一成交量不僅大大低于去年同期，甚至比上一輪樓市低迷的2008年同期也下滑不少。其中，北京的新房成交量創(chuàng)下6年同期新低。

與此同時(shí)，北京的房?jī)r(jià)也早早實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有降”。按照市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前11月，北京市新建普通住房成交均價(jià)為13914元/平方米，比去年全年成交均價(jià)低6.3%。

因此，對(duì)于明年房?jī)r(jià)的判斷，業(yè)界認(rèn)為將在很大程度上取決于是否延續(xù)“限購(gòu)令”。

據(jù)悉，當(dāng)前全國(guó)共有46個(gè)城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，但多數(shù)城市并未明確到期時(shí)間。隨著中央的定調(diào)，近期除4個(gè)一線城市外，廈門、青島、長(zhǎng)春、太原、海口等城市紛紛表態(tài)，延續(xù)“限購(gòu)令”。北京中原市場(chǎng)研究部預(yù)計(jì)，46個(gè)城市很可能全部延續(xù)限購(gòu)政策。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果2011年的嚴(yán)厲調(diào)控能在2012年繼續(xù)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)很可能出現(xiàn)同比下跌，即 “大拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2011年11月，70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)同比漲幅為2.38%，從2011年3月以來(lái)9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，下滑了3.21個(gè)百分點(diǎn)。其中有4個(gè)城市房?jī)r(jià)同比下跌，39個(gè)城市同比漲幅在3%以內(nèi)。

業(yè)內(nèi)稱明年政策或存變數(shù)

盡管中央仍強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控 “不放松”，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)有的政策力度能否維持到2012年末，仍存變數(shù)。

楊紅旭認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)，2012年將是地方政府承受壓力最大的一年，地方放松調(diào)控的訴求也會(huì)較為強(qiáng)烈，不排除樓市調(diào)控放松的可能。

今年有超過600個(gè)城市公布了年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，除北京明確“穩(wěn)中有降”之外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與GDP、人均可支配收入增速相掛鉤。按照上述目標(biāo)，多數(shù)地方只要將今年的新建住房?jī)r(jià)格增幅控制在10%以內(nèi)，即可完成上述目標(biāo)。截至11月，除個(gè)別熱點(diǎn)城市外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)增幅已經(jīng)縮小，部分城市還實(shí)現(xiàn)了環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。即便是承諾“穩(wěn)中有降”的北京，也在數(shù)據(jù)上完成了目標(biāo)。

此外，如果樓市調(diào)控持續(xù)，地方政府無(wú)疑將面臨更大的壓力。央行貨幣政策委員會(huì)委員、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌表示，如果調(diào)控繼續(xù)，地方債務(wù)平臺(tái)就面臨更大的壓力，這甚至還會(huì)危及銀行體系。在很多人看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控節(jié)奏并非沒有調(diào)整的可能。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟便向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者強(qiáng)調(diào)，明年下半年政策或許就會(huì)“松綁”。